« L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier ».
L'usufruit se calcule de la manière suivante: Valeur nette de la part de l'héritier X 4% X un coefficient qui varie avec l'âge. Par la tranche "de 30 à 39 ans", il faut entendre celle qui va de 30 ans à moins de 40 ans.
Dans ce cas, l'usufruit vaut 23% de la pleine propriété par période de 10 ans (sans fractionnement). Néanmoins, si le barème basé sur l'âge fait apparaître un taux plus faible, c'est ce dernier qui s'applique.
En application du barème, le prix est partagé à parts égales. Si l'usufruitier a 30 ans, il récupère 80 % du prix de vente – soit 80 000 €. Contre 20 000 € pour le nu-propriétaire. L'usufruitier de 85 ans a droit à 20 % du prix de vente, soit 20 000 €.
L'option pour la communauté universelle, avec une clause d'attribution intégrale, permet de transmettre la totalité du patrimoine commun au conjoint survivant au décès d'un des époux. Pour les couples en union libre ou Pacsés.
Si l'usufruitier est âgé de 72 ans, la valeur de la nue-propriété est égale à 70% de la valeur en pleine propriété. Après 71 ans, la donation en nue propriété avec réserve d'usufruit est donc moins favorable car l'assiette de calcul des droits des donations augmente.
La répartition du produit de la vente est déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, d'après un barème établi par l'administration fiscale. Exemple : si l'usufruitier a entre 71 ans et moins de 81 ans, la valeur de son usufruit correspond à 30 % de la valeur du bien et la nue-propriété à 70 %.
La vente ne peut se faire sur la seule initiative du nu-propriétaire. L'accord de l'usufruitier est nécessaire. Le juge ne peut pas non plus ordonner la vente du bien sans son accord. A défaut, l'usufruitier conserve ses droits sur le bien.
L'année de vos 70 ans, la valeur de l'usufruit s'élève encore à 40%. Elle est de 30% avant 81 ans révolus et 20% avant 91 ans révolus.
Si vous êtes parent, vous avez l'usufruit sur les biens de vos enfants âgés de moins de 16 ans. Vos enfants sont les nus propriétaires des biens. Si vous êtes veuf ou veuve, vous recevez le patrimoine de votre époux ou épouse décédé(e) en usufruit. Les enfants du défunt deviennent nus propriétaires des biens.
Ainsi, si la donation s'élève à 100 000 euros, les frais de notaire coûteront 488 euros.
L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. L'usufruit accordé jusqu'à ce qu'un tiers ait atteint un âge fixe dure jusqu'à cette époque, encore que le tiers soit mort avant l'âge fixé.
La répartition est en fait libre
Pour connaître la valeur de leur part et l'estimer au mieux, les deux parties doivent prendre en considération : les caractéristiques propres au bien et qui influent sur son prix, les projections d'évolution des prix sur le secteur et de l'attractivité de l'emplacement du bien.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.
En effet, l'enfant qui paie les droits de succession en cas d'usufruit est celui qui héritera de la nue-propriété d'un bien du premier parent décédé. Cette obligation se crée lors de l'acquisition de la nue-propriété. En réalité, lors de la survenance du décès du premier époux, il est procédé à un partage des biens.
Si vous avez un enfant unique et que vous souhaitez lui transmettre un appartement ou une maison, vous pouvez procéder à une donation simple. D'un point de vue fiscal, chaque parent peut transmettre avec un abattement de 100 000 euros par enfant, tous les 15 ans, sans taxes payées à l'Etat.
Il est donc souvent recommandé de ne pas excéder les 2 ou 2,5 % de la valeur de son patrimoine ou de ses revenus annuels. Ainsi, si votre patrimoine est estimé à 900 000 €, vous pouvez donner jusqu'à 22 500 euros environ. Et si vous gagnez 3 000 € par mois, vous pouvez donner 500 € sans problème.
Il n'y a pas d'âge limite dans la loi pour une donation, et donc toute personne "saine d'esprit" peut réaliser une donation après 80 ans.
Chaque parent peut ainsi donner jusqu'à 100 000 € par enfant sans qu'il y ait de droits de donation à payer. Un couple peut donc transmettre à chacun de ses enfants 200 000 € en exonération de droits. Cet abattement de 100 000 € peut s'appliquer en une seule ou en plusieurs fois tous les 15 ans.
Frais de notaire 2022 : 7 à 8 % du prix du bien ancien
Dans le cas de la transaction d'un logement ancien, le montant des frais de notaire s'élève à 7 à 8 % du prix de vente du bien. Cela signifie que pour un bien à 200 000 €, les frais de notaire à régler par l'acquéreur seront compris entre 14 000 et 16 000 €.
Profiter de la réduction de 50 % avant 70 ans
L'article 790 du CGI ajoute un avantage au pacte Dutreil si vous réalisez votre donation avant l'âge de 70 ans. Dans ce cas, vous réduisez en effet les droits de donation de 50 % une fois l'abattement de 75 % appliqué.