Dans le pacte de préférence c'est le promettant qui est à l'origine du contrat en décidant de contracter en faveur du bénéficiaire. Avec la promesse unilatérale de contrat les rôles sont inversés car le désir de contracter revient au seul bénéficiaire de la promesse.
Aux termes de l'article 1123 du Code civil, le pacte de préférence est contrat par lequel une partie s'engage à proposer en priorité au bénéficiaire la conclusion du contrat s'il décide de contracter . Contrairement à la promesse unilatérale, l'émetteur du pacte ne donne pas son consentement au contrat futur.
Pacte de préférence et promesse unilatérale
La promesse unilatérale est aussi un avant-contrat. Mais contrairement au pacte de préférence, elle précise les modalités d'exécution du contrat : objet, délai et prix. Enfin elle peut donner lieu au versement d'indemnités d'immobilisation.
En résumé, la grande différence est que dans le cas d'une promesse synallagmatique, l'acheteur s'engage, ce qui n'est pas le cas dans la promesse unilatérale de vente.
Le nouvel article 1123 alinéa 1er du code civil définit le pacte de préférence comme un contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.
Une promesse unilatérale peut être signée lorsque l'acheteur n'est pas sûr de vouloir conclure la vente. Cet acte lui laisse la liberté de lever l'option ou non (c'est-à-dire d'acheter ou non le logement). Il réserve ainsi le logement pendant un délai clairement précisé.
Les effets à l'égard du bénéficiaire de la promesse
Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente dispose d'une exclusivité sur la conclusion du contrat de vente. Ainsi, un délai lui est consenti pendant lequel il est libre d'accepter ou non de conclure le contrat de vente.
Seule une petite partie de la somme que vous verserez au notaire va constituer ses émoluments ou honoraires. Si vous décidez de faire appel à deux notaires, ils vont partager ces mêmes émoluments. Pour rappel, c'est l'acheteur qui va payer l'intégralité des frais de notaire.
Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire (nommé le promettant) s'engage auprès de l'acheteur (nommé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement de trois mois).
« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La Cour de cassation soulève néanmoins une limite quant à la durée de cet avant-contrat. En effet, dans un arrêt rendu le 27 septembre 2005, la Cour a estimé que la durée d'un pacte de préférence conclu pour 20 ans pouvait constituer un critère de résiliation au regard d'une durée manifestement excessive.
Violation d'un pacte de préférence
En effet, dans le premier cas le bénéficiaire initial du pacte n'aura le droit qu'à des dommages et intérêts. Dans le second, il pourra être substitué dans les droits du tiers contractant ou faire annuler le contrat.
Le pacte de préférence est un contrat qui permet à un acheteur potentiel d'être prioritaire sur la vente d'un bien. Cet accord entre les parties est régi par l'article 1123 du code civil.
Par ailleurs, rappellent les juges, le pacte de préférence n'est pas un droit de préemption. Il est beaucoup moins sûr pour son bénéficiaire. Il s'agit seulement du droit de se voir proposer l'achat d'un bien en priorité si ce bien venait à être vendu.
L'offre de contrat de travail est une simple proposition d'embauche que l'employeur ou le candidat peuvent ne pas conclure. La promesse unilatérale de contrat de travail est également une simple proposition d'embauche.
Le pacte de préférence devra notamment comporter les éléments suivants : une description précise du bien objet du pacte de préférence ; la durée de validité du pacte de préférence ; l'indication des modalités et conséquences de la mise en œuvre du pacte de préférence.
La promesse de vente est plus souple pour l'acheteur
Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant des dommages et intérêts. La promesse de vente engage uniquement le propriétaire auprès de l'acquéreur potentiel à lui vendre son bien à un certain prix.
Le compromis de vente se différencie de la promesse de vente, car il s'agit d'un contrat qui engage pleinement les deux parties. En effet, au moment de la signature d'un compromis, l'engagement de chacun à mener la transaction à son terme est clairement stipulé.
Il n'y a aucune distinction entre promesse d'achat et offre d'achat, on parle alors de la même chose. Cette promesse d'achat est adressée par l'acheteur d'un bien, à la suite d'une visite concluante.
Deuxièmement, pour un vendeur, il va garantir que la transaction se fait dans le respect des délais et des conditions légales. Enfin, pour les deux parties, il va authentifier et publier la transaction. Un notaire ne peut donc pas prendre parti dans une transaction immobilière.
Le notaire, acteur incontournable pour l'acheteur et le vendeur. Un seul notaire est nécessaire pour rédiger, authentifier et conserver l'acte de vente définitif d'un bien immobilier. Généralement, le notaire du vendeur assure en totalité ce travail. Vendeur et acquéreur s'attachent ainsi les services du même notaire.
Une promesse unilatérale de vente consentie pour une durée indéterminée est caduque au moment où le bénéficiaire lève l'option, onze ans plus tard, dès lors que les parties ont eu la commune intention de fixer un délai raisonnable pour cette levée de l'option.
La première façon de rompre un compromis de vente, c'est de faire valoir le délai de rétractation. Dans un délai de 10 jours suivant la signature du compromis ou de la promesse de vente, vous pouvez envoyer un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception pour mettre fin au compromis de vente.
Comment se passe la levée d'option ? Au plus tard au terme du délai qui lui est imparti dans la promesse unilatérale de vente, l'acheteur doit décider s'il achète ou pas le bien : il peut lever ou ne pas lever l'option. Il possède pour cela d'une totale liberté de décision.