Le propriétaire est tenu de justifier de toute retenue sur le dépôt de garantie. Pour un logement individuel, le propriétaire peut déduire du dépôt toutes les sommes que le locataire lui doit à l'issue du contrat (loyers ou charges impayés, travaux, dégradations…).
Portes et fenêtres
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture. Remplacement des petites pièces des serrures (boulons, verrou) Graissage des petites pièces des serrures et verrous. Remplacement des clefs égarées ou abîmées.
Quelle est l'usure normale d'un logement ? On parle d'usure naturelle dans le cas de détériorations inévitables, qui surviennent au fil des ans. Il s'agit de changements tout simplement dus au temps, à la vétusté ou à l'usage normal d'un logement.
Les cas de retenues abusives du dépôt de garantie
Ainsi, des murs défraichis, de la fissure au plafond, des traces laissées par des équipements électroménagers, d'éventuelles malfaçons, des dégradations dues à un cambriolage, etc., n'engagent pas la responsabilité du locataire.
Le locataire devra repeindre les murs avant de rendre le logement si la couleur est jugée “extravagante” et peut “empêcher une habitabilité normale” du lieu en question.
Les dégradations liées à l'usure normale du temps ne sont pas de la responsabilité du locataire. Les travaux de peinture seront donc à la charge du propriétaire bailleur.
Cette obligation de délivrance impose donc au propriétaire du logement de refaire, avant l'entrée dans les lieux du locataire, les peintures qui seraient en mauvais état. A défaut, le propriétaire ne respecterait pas son obligation légale et le locataire pourrait le lui imposer.
La grille de vétusté de l'OPAC indique une franchise d'un an puis un taux d'abattement annuel de 15%, avec une part résiduelle de 10% pour le locataire. Donc après 5 ans, l'usure naturelle est nulle la 1ere année puis 4 x 15% pour les 4 années suivantes, soit 60% au total.
La définition de la vétusté
En droit, « la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. ».
Les travaux de plomberie qui incombent au propriétaire
Fuite de toilettes : remplacement du mécanisme de chasse d'eau en cas de vétusté. Remplacement des WC. Remplacement des tuyauteries et de la robinetterie en cas de vétusté.
Quelles sont les réparations qui sont à la charge du bailleur et du locataire pendant la durée du bail ? Le bailleur est tenu de faire toutes les grosses réparations, sauf les réparations d'entretien appelées parfois réparations locatives.
Le bailleur est par conséquent responsable des frais engendrés pour la réparation du gros œuvre, des menuiseries, de la toiture, de la plomberie ou encore des canalisations. Par conséquent, si une fuite d'eau est due à la vétusté de l'un de ces éléments, le propriétaire doit prendre à sa charge l'ensemble des frais.
En cas de contestation de l'état des lieux de sortie le délai est d'un mois pour envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la partie adverse.
Le propriétaire doit fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie et ne peut donc pas retenir une somme forfaitaire. La Cour de cassation considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les sommes dues (Cass.
La caution est une personne ou un organisme qui s'engage par écrit (en rédigeant un acte de cautionnement) à payer les dettes locatives du colocataire. Celles-ci comprennent : le loyer, les charges, les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.
Comment prouver la vétusté ? La vétusté se prouve par la comparaison de l'état des lieux de sortie avec l'état des lieux d'entrée, mais tient aussi compte de la date à laquelle l'élément d'équipement a été mis en service.
Grille de vétusté numéro 1 :
Selon la première grille, nous avons une franchise de vétusté de 1 an c'est-à-dire que la peinture est considérée ne pas se dégrader pendant 1 an. Puis, le taux d'abattement est de 14%. Cela donne donc un abattement total de 14% sur la facture soit un abattement de 140€.
Le propriétaire a l'obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Il est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location et en cours de bail.
À la fin de son contrat de location, le locataire doit rendre son logement dans l'état dans lequel il l'a reçu. Dès lors, une remise en état de la location, qui passe par certaines réparations faisant partie des obligations du locataire, est généralement nécessaire.
Les travaux d'entretien et de réparations courantes
Il doit entretenir les lieux. Ainsi, il supporte les travaux liés à l'occupation des locaux. Par contre, les travaux occasionnés par la vétusté, la force majeure ou un vice de construction sont à la charge du bailleur.
Les gros travaux de peinture et de remise à neuf du logement sont donc à la charge du propriétaire.
Dans le cas de la peinture et de l'usure des murs, si cela n'est pas lié à votre occupation, c'est bien au propriétaire d'effectuer les travaux. Cependant, si l'usure de la peinture est liée à un incident, fuite d'eau, ou d'une dégradation de votre fait, alors ce sera à vous de prendre en charge de refaire la peinture.
En cas de dégradations importantes et si le dépôt de garantie n'est pas suffisant pour compenser les frais engagés suite aux dégradations, le propriétaire pourra réclamer plus d'un mois de caution.
En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 1 mois. Mais son montant peut être amputé de retenues ou provision.