Même avec un taux fixe, vous pouvez bénéficier de la baisse des taux. Pour cela, il faut demander à votre banque de renégocier votre prêt immobilier pour un prêt sans intérêt, ou presque. Une démarche que vous ne pouvez pas tenter à chaque baisse de taux et qui n'a pas de garantie, mais qui faut absolument tenter.
En ce moment !
Les taux n'ont jamais été aussi intéressants, il serait dommage de s'en priver ! Un bon moyen de savoir si la renégociation sera rentable est d'utiliser un simulateur de taux de prêt immobilier. Si votre taux actuel est supérieur à 0,7 % des taux du marché, la renégociation est conseillée !
Quand est-il intéressant de renégocier son prêt immobilier ? À tout moment mais en particulier pendant la première moitié de la vie de votre prêt immobilier. En effet, au fur et à mesure du paiement de vos mensualités, la part d'intérêts diminuera. Plus vous renégociez tôt, plus vos économies seront élevées.
plusieurs raisons peuvent motiver une banque à ne pas pas renégocier un prêt : le profil emprunteur est jugé inadéquat ou l'établissement ne privilégie pas cette orientation commerciale ; dans un cas comme dans l'autre, travailler sur votre dossier permet de présenter des garanties solides.
La règle : de 0,7 à un point d'écart
Pour que la renégociation de crédit soit intéressante, il est important que le taux de prêt soit de 0,7% à 1% moins élevé que votre taux initial. Autre point important : le montant du capital restant dû doit être supérieur à 70 000€.
Quelques rares établissements calculent des frais en fonction d'un nombre de mois d'intérêts. En moyenne, les frais sont de 1 164 € pour le réaménagement d'un prêt ayant un restant dû de 100 000 €, 1 955 € pour 200 000 €, et 3 325 € pour 400 000 €.
Pour qu'un rachat de crédit immobilier soit intéressant, il faut obtenir un taux d'au moins 0,80 à 1 point inférieur, si vous en êtes à votre premier tiers de remboursement et de 2 points si vous êtes dans le deuxième tiers.
En ce mois d'août 2022, l'évolution des taux moyens est aux alentours de : 1,24% pour un projet immobilier ou résidence principale sur 15 ans, 1,37% pour un crédit immobilier sur 20 ans, 1,49% pour un prêt sur 25 ans.
Il s'agit de multiplier le montant de votre échéance actuelle par le nombre de mois qui restent jusqu'à la fin du crédit. Une fois cette opération effectuée, il faut déduire de cette somme le capital restant dû au moment du rachat de crédit.
Votre banque peut vous proposer de racheter vos crédits actuels mais les organismes externes proposent bien souvent une offre de rachat plus compétitive. Pour trouver la banque qui propose le meilleur rachat de prêts, vous devez donc comparer les offres.
En effet, dès janvier 2021 le taux de crédit immobilier sur 15 ans, en baisse, s'établit à 1% tandis que le taux sur 20 ans affiche 1,20 %. Pour les dossiers premium, on atteint même 0,48 % sur 15 ans et 0,59 % sur 20 ans.
Négocier la durée de votre crédit
Contractuellement, s'il y a accord des deux parties, cet accord se traduira par un avenant au contrat initial qui fixera le taux effectif global, le nouvel échéancier d'amortissement et le coût total du crédit calculé sur les échéances et frais à venir.
Pour que le gain financier soit suffisant, il faut que la différence de taux entre le taux actuellement en cours et le taux du nouveau prêt soit au minimum d'un point.
Mais là encore, les réalités seront différentes selon les villes de France. Pour le marché de Paris, une baisse de -3 % est anticipée. D'ici septembre 2023, son prix immobilier devrait donc se rapprocher de la barre symbolique des 10.000€ /m². Les 50 plus grandes villes de France vont augmenter de +3 %.
In fine, le crédit immobilier le moins cher est celui de Fortuneo avec un TAEG de 1,59 %. En matière de plafond, l'offre d'ING Direct est la plus souple avec un emprunt maximum de 1 500 000 €.
Le rachat de crédits immobilier vous permet de rembourser un seul crédit (avec une durée généralement plus longue) auprès d'une seule banque. La banque vous accorde un nouveau prêt immobilier autonome qui sert à rembourser par anticipation tous vos crédits en cours, y compris s'ils sont de natures différentes.
Emprunter de l'argent, ce n'est ni bon ni mauvais. Le crédit est un outil. C'est plutôt la façon dont vous l'utilisez qui fait en sorte qu'il soit positif ou négatif.
Le principe est le suivant : l'emprunteur endetté contacte une banque ou un établissement de crédit (Crédit Agricole, Caisse d'épargne, etc) pour déposer une demande rachat. L'établissement va ensuite solder vos différents crédits en cours auprès des organismes détenteurs.
1. Faites inscrire une durée maximum au contrat de prêt. Si l'on n'y prête pas garde, les pénalités de remboursement anticipé courent sur toute la durée du prêt. Or, il est tout à fait possible de demander à son banquier d'ajouter une clause au contrat, limitant leur durée.
Le remboursement anticipé d'un prêt immobilier représente souvent une tactique avantageuse pour l'emprunteur, surtout lorsqu'il reste encore de nombreuses échéances à honorer. Il est donc bien plus intéressant de réaliser cette opération financière le plus tôt possible si le preneur de crédit en a la possibilité.