Lors d'un achat en viager, l'acquéreur doit payer les frais de notaire et les honoraires de l'expert viagériste. L'acheteur prend immédiatement possession du bien vendu en viager libre. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (la valeur vénale) du bien immobilier.
Pour rappel, les frais de notaire sont payés lors de la signature de l'acte de vente. Dans le cas du viager occupé, l'acheteur ne s'acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement. Attention : les frais de notaire sont indépendants de la rente viagère ou du montant du bouquet.
L'acheteur paie la taxe foncière dans les situations suivantes : Viager libre. Viager occupé avec droit d'usage et d'habitation (sauf clause contraire) Viager occupé avec usufruit lorsque cela est indiqué par une clause présente dans l'acte de vente viagère.
Ce que dit la loi au sujet des frais de notaire
Celui-ci précise que « les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur ». Il est ainsi clairement établi que le paiement des frais à l'office notarial incombe à l'acheteur, et non au vendeur, quel que soit le logement.
En réalité, c'est toujours l'acquéreur qui paie les honoraires d'agence. Que les frais d'agence soient affichés à la charge du vendeur ou de l'acquéreur, dans les faits, c'est systématiquement l'acquéreur qui les paie. La raison est simple : le prix de vente final sera le même pour lui, dans un cas comme dans l'autre.
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d'aléa.
Le bouquet n'est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale. Lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur, l'éventuel bouquet reçu n'est pas soumis à la taxation des plus-values. En revanche, il l'est dans le cas d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.
Les rentes viagères versées à la sortie d'un produit d'épargne retraite sont à déclarer. Elles sont imposées comme des pensions de retraite.
En effet, le calcul viager permet alors d'avoir un bouquet et une rente qui restent rentables pour l'acheteur et intéressante pour le vendeur. L'opération est conseillée jusqu'à l'âge de 85 ans. Au-delà, le taux de rente viagère devient dissuasif pour l'acquéreur (plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée).
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Il est parfaitement possible de vendre votre logement à l'un de vos enfants, qu'il s'agisse d'un viager libre ou d'un viager occupé. La vente se déroulera de la même façon que lors d'une vente avec une personne inconnue.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation). Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
La décote sur le prix de vente en viager
C'est LE grand avantage d'acheter en viager. Le plus souvent, le logement est indisponible jusqu'au décès du vendeur puisque le viager est occupé. Pour compenser, le prix d'achat est décoté, en fonction de l'âge et du sexe du vendeur.
La rente viagère peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. La périodicité des versements, appelés arrérages, est convenue entre les deux parties, et indiquée dans le contrat de vente. Le lieu ou type de paiement est également indiqué.
Le montant du bouquet est donc librement fixé entre le vendeur en viager et l'acheteur. Il s'agit d'une négociation entre les parties. En moyenne, le montant de ce bouquet est fixé à 30 % du prix total du bien immobilier faisant l'objet de la vente en viager.
Le viager sans rente lui permet d'emprunter pour payer le bouquet. En effet, il n'y a pas d'hypothèque de premier rang sur le bien car il n'y a pas de versement de rentes viagères. Il n'y a pas de risque financier lié à la longévité du vendeur. Il n'y a pas d'indexation de la rente viagère.
Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
Il est possible d'acheter un bien immobilier en viager à ses parents et que ceux-ci deviennent crédirentiers. Le droit ne s'y oppose pas.
En effet, si les frais d'agence sont à la charge du vendeur, les frais de notaire, systématiques dans le cadre d'un achat immobilier, sont alors calculés sur le montant total de la vente. Soit un montant de 320 000€ dans l'exemple précédent.
Par exemple, si vous achetez un appartement ancien à 200.000 €. Les émoluments du notaire s'élèvent à : 200.000 € x 0,799 % = 1.598 € auxquels il faut ajouter 397,25 €, soit 1.995,25 € au total. On applique alors la TVA à 20 % à ce montant. Les émoluments du notaire s'élèvent donc à 2.394 € TTC.
Les raison des coûts élevés de frais d'agence
Le prix de cette commission peut varier en fonction de plusieurs facteurs. Les honoraires d'agence par exemple sont fixés par les agences elles-mêmes. Chaque agence a sa propre politique de fixation de prix en ce qui concerne la vente de biens immobiliers.
Exemple pour un logement vendu 300.000 €
Les émoluments du notaire s'élèvent à : 300.000 € x 0,799 % = 2.397 € auxquels il faut ajouter 397,25 € soit 2.794,25 €. On applique alors la TVA à 20 %. Les émoluments du notaire s'élèvent donc à 3.353,31 €.