Au 1er janvier, les valeurs qui servent à calculer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) seront figées. Autrement dit, les contribuables qui possèdent un patrimoine net taxable (charges déduites) d'au moins 1,3 million d'euros n'auront plus la possibilité de faire baisser la facture de leur IFI 2022.
Suppression de l'Impôt sur la Fortune Immobilière
Contribuables Associés a travaillé avec le député du Bas-Rhin Patrick Hetzel qui vient de déposer la proposition de loi n° 868 visant à supprimer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), un impôt dangereux pour les propriétaires.
L'impôt sur la fortune immobilière (depuis 2018)
Article détaillé : Impôt sur la fortune immobilière. En 2017, le second gouvernement Édouard Philippe décide, conformément à une des promesses de campagne d'Emmanuel Macron, de supprimer l'ISF pour mettre en place l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), dès 2018.
Pour réduire la facture d'IFI, un premier moyen est de constituer une société civile immobilière (SCI) avec des proches, par exemple des membres de sa famille. Il faut pour cela prévoir son coup à l'avance et passer par un notaire, donc payer des frais (autour de 2. 000 euros), mais le résultat en vaut la peine.
L'IFI a remplacé l'ISF le 1er janvier 2018. Contrairement à l'ISF, qui prenait en compte les placements financiers, l'épargne et les autres valeurs mobilières, le patrimoine immobilier net imposable à l'IFI n'est constitué que de valeurs immobilières.
Pour l'assiette de l'impôt sur la fiscalité immobilière (IFI), votre résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition à condition de ne pas détenir le bien par le biais d'une SCI de gestion.
Seuls les associés de la SCI sont soumis à l'IFI en 2021 si la valeur de leur patrimoine immobilier est supérieur à 1.300.000 d'euros. Le champ d'application de l'IFI concerne l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement.
La taxe foncière est une dette déductible de l'IFI dans son intégralité. Sauf que la taxe foncière à payer en 2021 n'est connue que mi-octobre, soit après le paiement de l'IFI au titre de l'année 2021.
Ne sont pas déductibles les impôts suivants : la taxe d'habitation, l'impôt sur le revenu (sur les revenus fonciers notamment) et les prélèvements sociaux grevant le revenu foncier du propriétaire bailleur.
Alors que l'imposition à l'ISF portait sur l'ensemble du patrimoine du foyer fiscal, biens mobiliers et immobiliers, l'IFI propose une assiette fiscale réduite en ne taxant que les biens et droits immobiliers. Il s'agit là de la principale différence entre l'IFI et l'ISF.
Vous êtes soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros. Ce patrimoine comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier.
On ne déclare à l'IFI que le patrimoine net, ce qui signifie que les dettes contractées pour acquérir ou réaliser des travaux de construction sur les biens immobiliers sont à déduire.
DOSSIER - Emmanuel Macron a transformé l'ISF en « impôt sur la fortune immobilière », de façon à exempter de taxes les valeurs mobilières et les placements (actions, assurance-vie…). L'IFI devrait rapporter 1,9 milliard d'euros en 2020, soit le double de la prévision faite lors du vote de la réforme.
Cette réforme de la taxe d'habitation a permis à 80 % des foyers de bénéficier de la suppression totale de leur taxe d'habitation sur leur résidence principale en 2020. Depuis 2021, la réforme de la taxe d'habitation sur la résidence principale bénéficie à tous les contribuables.
L'arrêt de la Cour de cassation du 27 octobre 2009 (08-11.362) a confirmé un abattement de 40 % pour une nue-propriété détenue en indivision par les enfants de l'usufruitier. Les valeurs déclarées à l'administration fiscale dans le cadre de l'IFI peuvent donc faire l'objet de discussions s'agissant de biens indivis.
Pour les biens partiellement imposables
Les dettes relatives à la résidence principale (emprunt en cours de remboursement, taxe foncière…) sont déductibles dans la limite globale sa valeur imposable, soit à hauteur de 70 % de sa valeur vénale.
Mais seuls les biens détenus en direct bénéficient de cette réduction significative du montant de leur impôt : lorsque la résidence principale du contribuable est détenue par une société civile immobilière, il ne peut en aucun cas prétendre à l'abattement de 30 % de la valeur déclarée pour le calcul de l'ISF.
Les lois Pinel et Malraux sont des dispositifs de défiscalisation ouverts aux SCI soumises à l'IR. Elles permettent de bénéficier d'une réduction d'impôts en contrepartie de la mise en location d'un logement nu, soit dans les zones à forte tension immobilière, soit dans une zone où le patrimoine est protégé.
La SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d'alliance, de faciliter la détention, la gestion et la transmission d'un ou plusieurs biens immobiliers. Par exemple, il est tout à fait possible de créer une SCI familiale pour acheter une maison de vacances entre cousins.
Comment calculer la valeur des parts de SCI dans le cadre de l'IFI ? Toujours selon l'article 965 du Code général des impôts, les parts de SCI doivent être déclarées “à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou de droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société”.
Remarque : le seuil d'imposition à l'IFI correspond à un patrimoine net taxable de 1 300 000 euros. Toutefois, lorsque vous êtes imposable à l'IFI, le calcul commence à 800 000 euros. Uniquement pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, un système de décote permet d'atténuer l'impôt.