Pour pouvoir ouvrir un bail agricole, il faut remplir des conditions spécifiques et être propriétaire d'une propriété rurale ou faire partie des exceptions envisagées. Le bail rural est généralement un bail long d'une durée minimale de 9 ans qui peut s'étendre jusqu'à 25 ans et plus.
Le bail écrit prend la forme d'un acte sous seing privé ou notarié. Le bail sous seing privé doit être rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties au contrat, plus un exemplaire s'il y a enregistrement. La forme notariée est obligatoire pour les baux d'une durée supérieure à 12 ans.
Le bail rural verbal est valable s'il répond aux caractéristiques du bail rural (c'est-à-dire la mise à disposition, contre paiement d'un loyer ou fermage, d'un immeuble à usage agricole). Lorsque la durée du bail est supérieure à 12 ans, le bail doit être écrit et rédigé par un notaire.
Où enregistrer un bail rural ? Pour effectuer l'enregistrement du bail rural par le biais d'un acte sous seing privé, il convient de se rendre au centre des impôts dont dépendent les terres ou les bâtiments à vocation agricole concernés.
Il est à noter que les frais de notaire sont partagés entre le locataire et le propriétaire.
Les baux ruraux à long terme
En cas de vente, l'impact sur la valeur du terrain sera identique à celui d'un bail de 25 ans. Ce dernier au contraire garantit au propriétaire la récupération sans condition de la propriété louée. Au final, le bail de 25 ans est plus sécurisant pour le bailleur.
En ajoutant les formalités et la TVA, le coût d'un bail d'habitation notarié s'élève à 360 euros TTC à partager par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le bail rural est en principe conclu pour une durée minimale de 9 ans. Cependant, les parties peuvent, d'un commun accord, mettre fin au bail avant le délai de 9 ans.
Prouver l'existence du bail verbal
La preuve de l'existence du bail peut être apportée par tous moyens : échanges entre bailleur et fermier (e-mails, courriers…), quittances de fermage ou talons de chèques, relevés de compte bancaire, témoignages de voisins, etc.
Le fermage à l'hectare est obtenu en multipliant le total de points attribués (70 points maximum) par la valeur du point (2,044 € en 2020). Ainsi, dans le cadre d'un bail à ferme de 9 ans, le fermage des meilleures terres du département (hors estives) ne pourra excéder 143 euros par hectare et par an.
En effet, à défaut de contrat écrit, le bail rural est alors établi verbalement. Récupérer un terrain agricole loué sans bail revient à lutter contre un bail rural verbal. Ce dernier vaut, normalement, pour neuf ans selon les clauses établies par la Commission Consultative des Baux Ruraux.
Le montant du fermage va être déterminé lors de la conclusion du bail rural en prenant en compte à la fois le montant du loyer des terres agricoles et des bâtiments d'exploitation et celui du loyer des bâtiments d'habitation.
Les personnes visées à l'article 34 de la loi sur le bail à ferme sont: ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal ou des conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs ou des cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs.
Le prix d'un bail agricole varie en fonction du département dans lequel il se trouve ainsi que la qualité et le rendement des terres auquel il appartient. A titre indicatif, on compte environ entre 92,95 et 140,78 €/ha par an pour les bonnes terres en Charente entre 20,31 et 52,04 €/ha par an pour les moins bonnes.
Un bail rural est un contrat par lequel un propriétaire agricole (le bailleur) met à disposition d'un exploitant agricole (le preneur à bail) des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter, en contrepartie d'un loyer ou d'un partage de récolte.
Le bail verbal portant sur un logement à usage d'habitation principale est consenti pour 3 ou 6 ans. Il est tacitement reconduit pour des périodes de même durée à défaut de congé donné par le bailleur.
Avant de reprendre une terre agricole ayant fait l'objet d'un bail de fermage, le propriétaire doit attendre l'expiration de la durée de contrat initiale et donc des 9 ans. Il devra alors notifier le congé du preneur 2 ans à l'avance du renouvellement par le biais de son huissier.
Louer un champ en tant que particulier ou professionnel. Comme pour la location d'un terrain, la location d'un champ peut se faire aussi bien par un particulier que par un professionnel. La réglementation applicable varie alors selon les situations.
Le contrat prévoit le paiement du fermage dans l'année de manière fractionnée, selon des échéances trimestrielles, et non pas un paiement annuel. N'ayant pas reçu plusieurs versements, les propriétaires saisissent le tribunal paritaire des baux ruraux pour qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail.
L'indice du prix du produit intérieur brut retenu pour 2022 est de 113,89 (indice base 100 en 2009). L'indice national des fermages s'établit pour 2022 à 110,26. La variation de l'indice national des fermages 2022 par rapport à l'année 2021 est de 3,55 %.
Rédigé par le propriétaire et approuvé par le locataire, le bail est signé en deux exemplaires au moins et par les deux parties. Il doit respecter le contrat-type défini par la loi Alur.
Qui paie les frais de rédaction de bail ? Les frais de rédaction de bail sont supportés par les deux parties : le propriétaire paye une moitié et le locataire l'autre moitié.
Le principal avantage du bail notarié est qu'il est considéré comme un titre exécutoire, c'est à dire qu'il n'est pas nécessaire d'obtenir un jugement pour faire valoir vos droits de propriétaire, notamment en cas d'impayés.
La résiliation pour faute du fermier :
411.31 du Code rural. le propriétaire devra donc saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux s'il justifie que le fermier n'a pas payé son fermage ou compromet la bonne exploitation des fonds.