Pour écarter le risque de vente du bien, la famille peut signer une convention d'indivision. Conclue pour cinq ans au maximum, renouvelable par tacite reconduction, elle écarte le risque de partage et de vente pendant sa durée et permet de définir les droits de chacun.
Dans la plupart des cas, le régime légal qui s'applique est celui de l'indivision pour gérer une maison de famille. Autrement dit, chaque enfant hérite d'une part. Généralement rien n'a été anticipé et cela se fait de manière égalitaire. Ainsi, s'il y a 3 enfants, chacun devient propriétaire d'un tiers de la maison.
Une maison familiale représente bien plus qu'un simple bien matériel. Parfois vécue comme un fardeau, elle apporte le plus souvent sécurité et ancrage.
Ce sont les petits-enfants qui héritent si l'un des enfants est décédé. Si le défunt n'a pas eu d'enfants, ce sont ses parents et ses frères et sœurs qui héritent. Dans des cas plus rares, d'autres membres de la famille du défunt comme ses neveux, nièces et grands-parents peuvent hériter.
Rester dans la maison du défunt après le décès n'est pas sans conséquences sur le règlement de la succession. En effet, les héritiers sont en droit de réclamer en ce cas à la personne ayant occupé le logement après le décès une indemnité.
L'indivisaire occupant bénéficie de la jouissance du bien indivis, ce dont ne bénéficient pas les autres indivisaires. Tandis que l'un d'entre eux use d'un droit, les autres en sont privés, ce qui justifie le versement d'une indemnité d'occupation.
Cela signifie que les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers sans que leurs parts respectives ne soient matériellement individualisées. Les biens composant l'indivision sont appelés biens indivis.
Juridiquement, rien n'interdit de vendre un bien immobilier à un enfant. Le Code civil établit le principe de la libre-disposition des biens dont on est propriétaire sous condition de respect de la loi (articles 537 et 544 du Code civil) et de la liberté d'acquisition ou de vente (article 1594 du Code civil).
Si les héritiers ne parviennent pas à se mettre d'accord, il est possible de mettre en vente le bien par voie de notaire dès lors que la majorité des 2/3 est atteinte.
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Le principal inconvénient de l'indivision est qu'en cas de désaccord, vous risquez donc de vous retrouver dans une situation de blocage sans solution. En outre, toutes les dettes liées à l'indivision – que ce soit les impôts ou les travaux engagés sur le bien – doivent être remboursées par les indivisaires.
Acheter : des différences qui peuvent influencer le choix
De façon générale, les prix des condos divise et indivise se ressemblent. Ce qui fait la plus grosse différence à l'achat est la nécessité d'avoir une mise de fonds d'au moins 20 % lors de l'achat d'un condo indivise.
Comme toute situation de copropriété, l'indivision peut générer des tensions, voire des conflits, quand les copropriétaires ne partagent pas les mêmes objectifs ou ne respectent pas leurs droits et leurs devoirs.
Le paiement des charges d'un bien en indivision doit être effectué par tous les indivisaires. Tous les indivisaires sont tenus du paiement des charges et de la taxe foncière proportionnellement à leur quote-part dans le bien.
Il existe trois façons de sortir de l'indivision : Un héritier sort individuellement de l'indivision, en donnant ou vendant sa part dans l'indivision. Il doit en informer les autres indivisaires par actes d'huissier. Ces derniers ont le droit d'acquérir en priorité sa part dans l'indivision.
Les héritiers, et les personnes mentionnées dans le testament d'une personne décédée, sont soumis aux droits de succession. Seuls l'époux du défunt, le partenaire survivant en cas de Pacs et, sous certaines conditions, les frères et sœurs qui vivaient sous son toit n'ont pas à régler ces droits.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.
Tout héritage, qu'il provienne d'une succession, donation ou d'une assurance-vie doit être déclaré aux services fiscaux afin qu'ils puissent calculer les droits de mutation. Vous pouvez toutefois être exonéré de cette déclaration selon la valeur du patrimoine et votre lien de parenté avec le défunt.