C'est dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU), que vous allez devoir éplucher, que se trouvent les informations permettant de calculer la surface constructible au sol. Le PLU se compose notamment du plan de zonage et du règlement.
Il n'existe aucune loi nationale imposant une surface minimale du terrain lors de la construction d'une maison. Cela signifie que vous pouvez prévoir de construire sur un terrain de 50 m² ou moins selon la commune, mais la surface de la maison que vous ferez construire devra être prévue en conséquence.
Une maison de 100 m² en milieu urbain peut se contenter d'un terrain d'une superficie de 100 m². Or, à la campagne, les surfaces de terrains peuvent être imposées par les municipalités, il vous faudra compter en moyenne une surface de 500 m², pour y construire votre de maison de 100 m².
La méthode la plus fiable est de faire borner votre terrain. Les services d'un géomètre-expert sont indispensables car il est le seul professionnel habilité à réaliser l'opération. Une fois le bornage effectué, il peut procéder au calcul précis de la superficie.
Consultez le plan local d'urbanisme
Le premier document à consulter pour connaître l'état de constructibilité de votre terrain est le plan local d'urbanisme (ou PLU). Ce document officiel, disponible en mairie, détermine les règles d'urbanisme de votre commune.
Pour savoir si votre terrain est constructible et donc permet de réaliser une promotion immobilière de maisons ou d appartement, un lotissement ou une division de terrain fonciere parcellaire, vous devez regarder l'ensemble des règles d'urbanisme. Le PLU est le document local d'urbanisme le plus courant.
Cette augmentation du droit à construire ne peut pas excéder 20 % pour chacune des règles du plan local d'urbanisme. Cette majoration permet la création d'une surface de plancher égale à 20 % par rapport à la surface de plancher existante.
La surface habitable inclut toutes les pièces fermées comme les chambres, salons, cuisines, salles de bains, couloirs et même les placards. Les espaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre et les extérieurs comme les balcons ou terrasses ne sont pas comptabilisés.
– Surface bâtie : la surface bâtie est calculée en additionnant la surface utile et la surface des éléments communs et des espaces non habitables, tels que les terrasses, balcons, patios, murs extérieurs : Surface bâtie = surface utile + surfaces communes + espaces non habitables.
Aucune surface minimale n'est imposée
Vous pouvez donc tout à fait lancer la construction de votre maison sur un terrain de 100 m2.
Il faut dire que le terrain ne mesure que 250 m2 (10 m de façade pour 25 m de profondeur).
Nous pouvons donc terminer notre calcul : le prix au m² moyen du secteur où est implanté votre terrain présente par exemple un prix moyen de 2500€/m². Il ne reste plus qu'à multiplier cette somme avec le nombre de m² « fictivement » habitable : 2500€/m² * 100m² = 250 000€. Ses caractéristiques propres.
Pour schématiser, le terrain à bâtir est donc nu et déjà viabilisé. Cette différence lui confère souvent une valeur plus élevée qu'un terrain simplement constructible, les travaux et les frais de viabilisation étant à la charge de l'acquéreur.
Pour les extensions jusqu'à 5 m², aucun permis n'est nécessaire. Entre 5 m² et 20 m² (ou jusqu'à 40 m² dans certaines zones), une déclaration préalable suffit. Au-delà de ces limites, un permis de construire devient indispensable.
Zoom sur le prix construction maison 100 m2 de style traditionnel. Une maison maçonnée ou maison traditionnelle coûte un peu plus cher qu'une construction en bois. Pour une surface habitable d'environ 100 m2, il faut prévoir environ 120 000 euros.
Le garage est souvent considéré comme un espace de rangement pratique pour les voitures et toutes sortes d'objets. Il est néanmoins exclu de la surface de plancher et de la surface habitable totale de votre maison.
Le nombre de pièces d'habitation est le nombre de pièces à usage d'habitation (y compris la cuisine si sa surface est supérieure à 12 m²), ainsi que les pièces annexes non cédées à des tiers (chambres de service...).
Tout comme une salle de bain, une cuisine ou un placard, un couloir peut être pris en compte dans le calcul de la surface habitable. Sa hauteur sous plafond (c'est-à-dire la hauteur entre le sol plancher et le premier obstacle en hauteur type plafond ou avancée) doit toutefois être supérieure à 1,80 mètre.
Pour construire une deuxième maison sur votre terrain, il est indispensable d'obtenir un permis de construire.
Dans la pratique, des lois, mais aussi de la logique et du bon sens. Concrètement, une construction peut être soit construite soit en limite séparative, soit à une distance égale à la moitié de la hauteur du bâtiment projeté, avec un retrait minimum de trois mètres.
Si l'on se réfère à une application stricte des règles d'urbanisme, contourner l'emprise au sol n'est pas possible. La solution la plus simple consiste à revoir son projet pour se conformer aux règles de l'emprise au sol. Une construction non conforme serait illégale et vous exposerait à des sanctions pénales.
Pour trouver le plan de bornage, vous pouvez consulter vos documents notariés, contacter le géomètre-expert ou le Service de la Publicité Foncière, et vérifier Géofoncier.fr. Lors d'un bornage, la présence de tous les propriétaires concernés est indispensable pour signer le procès-verbal de bornage.
Un terrain en angle ou en pente peut compliquer la division parcellaire. L'implantation du bâti existant peut avoir un impact sur les contours des futurs lots, et rendre le découpage complexe.