La location meublée est donc incompatible avec le statut de SCI familiale (Société Civile Immobilière familiale)... cependant il existe un recours possible pour exercer l'activité de location meublée au sein d'un bien immobilier détenu en SCI de famille (Société Civile Immobilière de famille).
Ainsi, la pratique habituelle de la location meublée par la SCI, même à titre accessoire, rend celle-ci commerciale par son objet. Ce qui entraîne une conséquence significative pour la SCI : la perte de la transparence fiscale et donc son assujettissement à l'impôt sur les sociétés sur l'ensemble de ses bénéfices.
La SCI opte pour l'IS et loue en meublé
Une SCI peut, d'un point de vue pratique, proposer des logements en meublés si elle opte pour l'impôt sur les sociétés (IS). Dans cette hypothèse, l'ensemble de ses bénéfices seront soumis à cet impôt (même ceux issus d'une éventuelle activité civile).
Quelle société créer pour une location meublée ? Les structures les plus classiques sont la Société Civile Immobilière ou SCI, la SARL de famille et la détention en nom propre. Le choix de la société à créer ou non dépend de la stratégie de revente, association et transmission du propriétaire.
Le statut de LMNP
Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) concerne généralement les personnes qui ne possèdent qu'un ou deux logements loués meublés. Les revenus de la location sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
L'avantage d'une SCI à l'IR pour faire du locatif, c'est que vous pouvez, comme un bailleur particulier, déduire les charges de vos revenus locatifs, à concurrence de la quote-part du capital que vous détenez. Il vous faut bien entendu avoir opté pour le régime fiscal du réel.
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies : Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile.
Quel statut pour louer en Airbnb ? Un loueur particulier qui met en location son bien sur Airbnb à titre occasionnel peut choisir le statut de la micro-entreprise. Lorsque le projet locatif réunit plusieurs personnes, il est préférable de constituer une société comme la SCI ou la SARL.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal toujours en vigueur en 2022, qui permet à tout contribuable français de bénéficier de réductions d'impôts pour l'achat d'un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.
Qu'est-ce que le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ? Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut attribué aux bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Cette activité ne constitue pas l'activité principale du bailleur. Il s'agit davantage d'un complément de revenus.
La SCI familiale est par défaut soumise à l'impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu'elle n'a pas de bénéfices à déclarer ni d'impôts à payer. Les associés personnes physiques sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Le gérant assure la gestion de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges, déclarations fiscales, assurances des biens, engagement du personnel, entretien des biens, etc).
Par défaut, la SCI relève du régime fiscal des sociétés de personnes, dont les résultats sont en principe imposés à l'IR. L'imposition étant réalisée, pour la totalité du résultat, entre les mains des associés, en fonction des droits qu'ils possèdent dans la société. Mais ce régime d'imposition n'est pas obligatoire.
La SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine
C'est le principal intérêt d'une SCI. Ce type de structure facilite, en effet, la constitution, la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier.
La société civile immobilière de location est une société civile immobilière créée à l'initiative de particuliers ou d'entrepreneurs. Dotée d'une personnalité morale, elle peut s'avérer utile à l'entrepreneur qui souhaite séparer son activité et les locaux abritant celle-ci.
Pour faire votre demande de statut LMNP, vous devez vous tourner vers un centre de formalités des entreprises (CFE). Ce type de démarche liée à un investissement dans une location meublée est géré par le Greffe du Tribunal de Commerce affilié à votre bien immobilier.
Les revenus tirés d'une activité LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre 2 régimes fiscaux: Le régime Micro Bic : vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % en cas de classement meublé de tourisme.
Pour cela, le chiffre d'affaires ne doit pas dépasser 90 000 €, pour avoir une exonération sur la totalité de la plus-value. Il est possible de bénéficier d'une exonération partielle lorsque le CA se situe entre 90 000 € et 126 000 €.
Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale via Airbnb et que vous n'encaissez pas plus de 760 euros /an, vous serez exonéré de l'impôt sur le revenu.
Hormis la condition d'exonération que l'on vient de voir sur la résidence principale, les loyers perçus via la location meublée en France doivent être systématiquement déclarés. Pour autant, vous ne subirez pas d'impôt si les loyers perçus sont inférieurs à 305 € par an (résidence principale ou non).
Vous devez déclarer les revenus provenant de locations meublées dans votre déclaration d'impôts annuelle, dans la catégorie Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devez également payer la taxe d'habitation et/ou la taxe foncière, selon que vous êtes locataire ou propriétaire.
La principale différence entre LMP et LMNP réside dans la possibilité offerte par la première formule de reporter vos déficits de location sur votre revenu global sans limitation de montant, et hors amortissement, pendant 6 ans.
Afin de pouvoir déclarer vos revenus tirés de la location meublée, vous devez déposer une déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus (n° 2042). Les lignes indiquées dans les développements qui suivent se trouvent donc sur la déclaration 2042-C PRO.
Pour bénéficier du statut LMP, il faut deux conditions cumulatives. Percevoir plus de 23 000 € de loyers annuels meublés et que cela représente plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Si ces deux conditions ne sont pas remplies un propriétaire ne peut pas prétendre au statut LMP.