Il est possible de vendre une partie de ses droits dans les biens indivis à une personne extérieure, mais les indivis ont un droit de préemption.
L'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires qui représentent au moins les deux tiers des droits indivis de vendre le bien immobilier, malgré le refus d'autres indivisaires. Les indivisaires ont alors l'obligation d'informer celui ou ceux qui n'ont pas pris part à la décision.
Pour procéder à la vente, le respect de la procédure établi par la loi est obligatoire. En effet, les indivisaires qui souhaitent céder le bien immobilier sont tenus d'exprimer leur volonté devant un notaire. Ce dernier fait part de l'intention de vente aux autres propriétaires, dans un délai de 30 jours.
La vente d'un bien en indivision nécessite normalement l'accord de tous les indivisaires. Ils doivent décider du prix de vente d'un commun accord et de la règle de partage.
Dans le cadre d'une indivision, lorsque l'un des indivisaires souhaite vendre ses parts de l'indivision, les autres indivisaires sont alors prioritaires. Ils bénéficient d'un droit de préemption.
Un héritier peut par ailleurs choisir de bloquer une indivision en cas de refus d'une vente qui concerne les biens indivis. Par principe, les biens d'une indivision ne peuvent être vendus qu'avec accord unanime des indivisaires. En s'opposant à la cession, un héritier va alors bloquer l'indivision.
Si un de vos proches décède et qu'il y a plusieurs héritiers, les biens de la succession sont en indivision : Situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose ou d'un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux).
durée de l'indivision : l'indivision peut prendre fin par le partage du bien ou par la cession des droits des indivisaires. En l'absence de partage ou de cession, l'indivision peut persister pendant une durée déterminée par la loi.
Depuis la loi de « simplification et de clarification du droit » du 12 mai 2009, vendre un bien immobilier en indivision, sans l'accord de tous les indivisaires, est possible. Il suffit que les indivisaires souhaitant vendre le bien immobilier représentent au moins 2/3 des droits indivis, soit la majorité.
Un indivisaire souhaite occuper la maison en indivision
Chaque indivisaire est propriétaire d'une quote-part sur les biens en indivision. Par conséquent, aucun des coïndivisaires ne peut s'approprier ni l'usage ni la jouissance d'un bien indivis.
Le co-indivisaire qui souhaite sortir de l'indivision doit d'abord faire part de sa décision aux autres membres. Pour le cas où ces derniers envisagent de rester dans l'indivision, ils peuvent racheter ses parts ou procéder à une licitation (qui peut faire cesser l'indivision).
En vertu de l'article 815-9 du Code civil, aucun des indivisaires ne peut disposer des biens de l'indivision sans le consentement de tous les autres. Ainsi, avant de vider une maison de ses meubles, il faut d'abord s'assurer que tous les héritiers soient d'accord.
Frais de notaire : les frais de notaire peuvent représenter un pourcentage de la valeur du bien en indivision, généralement de 1 % à 2 %.
Après un décès, le patrimoine du défunt est en indivision, s'il y a plusieurs héritiers. Cela signifie que les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers sans que leurs parts respectives ne soient matériellement individualisées.
Ensuite, il est nécessaire que tous les héritiers donnent leur consentement pour procéder à la vente, selon le principe de l'indivision successorale. Toutefois, dans certains cas exceptionnels prévus par la loi, la vente peut être effectuée sans l'accord de tous les héritiers.
En se fondant sur l'article 1599 du Code civil, la cour d'appel de Lyon énonce que « la vente d'un bien indivis sans le concours d'un ou plusieurs communistes est nulle comme constituant la vente de la chose d'autrui ».
Le rachat de part implique d'être sous le régime de l'indivision. L'acheteur et le vendeur doivent se mettre d'accord sur la valeur du bien pour déterminer la valeur de la part à racheter après application de la quotité correspondante (inscrite généralement dans l'acte notarié d'acquisition du bien immobilier).
Il est possible de vendre sans unanimité à partir du moment où 2/3 des indivisaires sont d'accord pour vendre. Il est possible de sortir de l'indivision à tout moment en vendant ses parts. Le montant obtenu lors de la vente en indivision correspondant aux parts investies lors de l'achat (50-50 ; 30-70...).
Les inconvénients de l'indivision
En outre, chacun des indivisaires est tenu de régler les dettes de l'indivision (impôts ou travaux), à proportion de sa quote-part. Il est toutefois possible d'atténuer cette insécurité grâce à la signature d'une convention.
Sortir d'une indivision entre frère et sœur : combien ça coûte ? Pour sortir d'une indivision, il est nécessaire de recourir aux services d'un notaire. Ce dernier doit rédiger l'acte de partage puis l'enregistrer. Le droit d'enregistrement est d'un montant de 2,5 % de la valeur de l'indivision.
Quand l'indivision prend-t-elle fin ? Selon l'article 815 du Code civil, un indivisaire peut demander à sortir de l'indivision à tout moment. Le partage mettra alors fin à l'indivision. Chaque co-indivisaire recevra sa part et en deviendra propriétaire.
L'indivision d'une maison est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes décident d'acquérir ensemble un même bien et en deviennent propriétaires. L'indivision d'une maison peut également résulter de la succession. Le décès d'une personne fait naître une indivision pour ses héritiers.
Dans cette hypothèse, certains indivisaires veulent sortir de l'indivision et d'autres souhaitent le maintien de celle-ci. Il convient, dans ce cas, de saisir le tribunal d'une demande en partage de l'indivision, ce qui permet de contourner la situation de blocage dans laquelle se trouvent les indivisaires.
La solution la plus simple et courante consiste à trouver un accord à l'amiable. Chaque coïndivisaire, possédant un droit sur le bien, peut décider de céder sa part aux autres. Ainsi, vous avez la possibilité d'acquérir l'intégralité des parts des coïndivisaires, en l'occurrence vos enfants, afin de vendre le bien.