La signature d'une promesse synallagmatique est souvent justifiée par le besoin de l'acheteur de valider son prêt immobilier. C'est d'ailleurs pour cette raison qu'un délai de rétractation de 10 jours lui est accordé. En effet, ce délai correspond à peu près à la durée d'attente avant validation du prêt.
Définition de Synallagmatique
Le contrat est dit "synallagmatique" ou "bilatéral", lorsque ses dispositions mettent à la charge de chacune des parties ayant des intérêts opposés l'exécution de prestations qu'elles se doivent réciproquement. Tel est le cas de la vente ou du contrat de bail.
En résumé, la grande différence est que dans le cas d'une promesse synallagmatique, l'acheteur s'engage, ce qui n'est pas le cas dans la promesse unilatérale de vente.
La promesse de vente comme le compromis de vente ont une vraie utilité : ils fixent un délai qui permet aux deux parties de valider plusieurs conditions préalables à la vente, comme l'obtention d'un prêt, l'absence de servitudes et la purge du droit de préemption.
La promesse synallagmatique de vente peut être rédigée par les parties ou par un tiers comme un agent immobilier ou un notaire. À savoir que la promesse n'oblige pas les parties à vendre ou à acheter.
Ces conséquences sont le plus souvent pécuniaires. Elles concernent classiquement la restitution de la somme versée par l'acquéreur, les éventuels dommages et intérêts versés à la personne qui souhaitait poursuivre la vente. Les parties peuvent également convenir ou non de l'effet rétroactif de la résolution.
Seule une petite partie de la somme que vous verserez au notaire va constituer ses émoluments ou honoraires. Si vous décidez de faire appel à deux notaires, ils vont partager ces mêmes émoluments. Pour rappel, c'est l'acheteur qui va payer l'intégralité des frais de notaire.
C'est pour cette raison que le compromis de vente est généralement gratuit lorsqu'il est signé sous seing privé ou dans une agence immobilière. En revanche, lorsqu'il est signé chez le notaire, ce dernier facture en moyenne 150 à 300 € pour frais de rédaction d'acte et c'est généralement l'acquéreur qui les paye.
Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire (nommé le promettant) s'engage auprès de l'acheteur (nommé le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement de trois mois).
En effet, conformément à l'alinéa 1er de l'article 1589 du Code civil « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». La signature d'un compromis équivaut donc à une vente et engage, en principe, irrévocablement les deux parties.
La rétractation de la promesse de vente par l'acquéreur s'effectue via une lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée : Au vendeur pour un avant-contrat ou un compromis de vente signé entre particuliers sans notaire; Au notaire pour un avant-contrat réalisé par acte authentique.
Les effets de la promesse synallagmatique
Les parties sont définitivement engagées par la promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives. La propriété est transférée au bénéficiaire, même si le prix n'a pas encore été versé au promettant. L'acquéreur devient à la fois propriétaire et débiteur.
Rédaction compromis de vente
Si vous faites appel à un notaire, alors c'est lui qui rédige le compromis de vente. Si acheteur et vendeur ont leur propre notaire, alors les deux notaires se partageront le travail.
Le législateur répond par l'article 1172 du Code civil que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ». Le débiteur ne pouvant satisfaire ses obligations, il ne peut demander l'exécution par l'autre partie de ses obligations.
Les règles de preuve
Le contrat synallagmatique doit être rédigé en autant d'originaux qu'il y a de parties (article 1375 du Code civil). C'est la règle dite « du double original ». En revanche, le contrat unilatéral doit simplement comporter la signature du débiteur (article 1376 du Code civil).
Pour qu'un contrat soit dit synallagmatique, il faut qu'il génère des obligations réciproques et interdépendantes. Ainsi, les deux parties à ce contrat auront des obligations l'une envers l'autre. Elles seront toutes deux débitrices et créancières. Chaque cocontractant est donc à la fois créancier et débiteur.
Il arrive parfois que le Notaire fasse « trainer » une succession. Cette situation dans laquelle le temps de règlement de la succession est anormalement long peut être due à un certain ressenti du Notaire : celui d'un défaut d'accord des héritiers et successibles sur les conditions de règlement de la succession.
Le vendeur peut refuser ou accepter cette offre, mais à partir du moment où l'offre est acceptée, le vendeur ne peut plus revenir en arrière et se rétracter. Il s'engage alors à vendre son bien à l'acquéreur, qui a formulé son offre d'achat et à signer le compromis de vente avec lui.
Par opposition à une promesse de vente, un compromis de vente est considéré comme un contrat « synallagmatique », c'est-à-dire qu'il engage les deux parties. La signature d'un compromis de vente ne nécessite pas de versement d'indemnité mais engage à la fois le vendeur et l'acheteur à mener la transaction à son terme.
Le délai entre la signature du compromis et l'acte de vente est d'environ 3 mois. Il est néanmoins possible de raccourcir ce délai ou de l'allonger en fonction des circonstances et de l'accord des parties. Acheter et vendre un bien immobilier prend donc du temps.
Acheteur : Tout d'abord, le notaire ou son collaborateur vous contactera pour confirmer vos informations personnelles et prendre rendez-vous avec vous.
Le notaire, acteur incontournable pour l'acheteur et le vendeur. Un seul notaire est nécessaire pour rédiger, authentifier et conserver l'acte de vente définitif d'un bien immobilier. Généralement, le notaire du vendeur assure en totalité ce travail. Vendeur et acquéreur s'attachent ainsi les services du même notaire.
Faire appel à deux notaires, c'est choisir une double sécurité Vous achetez un bien immobilier, et votre vendeur a son notaire et tient à le garder. Parallèlement, votre notaire a toute votre confiance et vous souhaitez son accompagnement dans ce projet de vie important aux implications financières élevées.