La servitude conventionnelle, droit réel immobilier, est une charge consentie par le propriétaire du fonds servant pour l'usage et l'utilité du fonds dominant (C. civ., art. 637). Elle permet d'organiser les relations entre deux fonds voisins, de manière durable, malgré le changement de leurs propriétaires.
Selon l'article 698 du code civil c'est le propriétaire du fonds dominant (celui qui bénéficie du droit de passage) qui doit payer les frais d'entretien du passage. Cela dit, si le passage est également utilisé par le propriétaire du fonds servant, les frais sont alors partagés.
Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui diminue l'usage de la servitude. Par exemple, le propriétaire dont le terrain est grevé d'une servitude de passage doit laisser ce passage libre et doit entretenir les arbres qui la bordent pour éviter que les branches n'entravent le passage.
La servitude est une contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien (fonds servant), au profit du propriétaire d'un autre bien (fonds dominant).
Considérée comme une limite au droit de propriété, la servitude permet d'améliorer l'utilité économique d'un bien par l'affectation à son service d'un autre bien. Deux grandes espèces existent : celles d'utilités privées, prévues par le Code civil, aux articles 637 à 710.
Ce sont des contraintes qui dérivent de la situation des lieux. Elles sont relatives à l'écoulement des eaux, à l'écoulement des eaux aggravées, à l'irrigation, aux drainages… Chaque servitude naturelle implique des obligations qui pèsent sur le propriétaire du fonds servant et du fonds dominant.
En effet, la servitude est un droit imposé à une propriété en faveur d'une autre propriété (ou personne) et peut s'avérer contraignante. Une servitude sur votre propriété vous oblige à supporter certains usages et peut vous empêcher d'exercer certains droits sur la partie affectée par ce droit.
Le fonds (ou le terrain) est dit dominant lorsque la servitude est créée à son avantage. Le fonds est servant lorsqu'il supporte la servitude, sans que cela crée un avantage pour le propriétaire du terrain.
Il est donc fortement conseillé de constituer la servitude par acte authentique devant notaire car sa constitution dans un acte sous seing privé ne garantira pas sa connaissance et sa transmission lors des ventes successives du bien.
Définition : Fonds servant
Immeuble grevé d'une servitude (droit de vue, droit de passage, etc.) en faveur d'un autre immeuble (fonds dominant), qui appartient à un propriétaire différent.
Le propriétaire a l'obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Il est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location et en cours de bail.
Si votre propriété n'est pas enclavée, mais juste difficile d'accès, l'accord du voisin est indispensable pour obtenir un droit de passage sur son terrain. On parle de servitude conventionnelle. En l'absence d'accord amiable ou en cas de conflit sur l'utilisation du passage, il faut faire un recours auprès du tribunal.
Pour calculer l'indemnité du droit de passage, sont pris en compte trois préjudices : les dommages causés à la propriété traversée ; les nuisances engendrées par l'aménagement du passage ; la création de la servitude de passage elle-même.
Un droit de passage est un accord passé entre deux propriétaires voisins qui permet à une personne ou à un véhicule d'utiliser une partie de la propriété de l'autre pour accéder à une autre propriété. En revanche, une servitude est un arrangement permanent qui peut être imposé par la loi ou par un tribunal.
Si la servitude est d'une valeur inférieure ou égale à 4 875 €, le notaire a droit à un émolument fixe de 192,31 € (C. com., art. A. 444-115). De prime abord, le nouveau tarif est assez proche de l'ancien, sauf une réduction « homothétique » de 1,4 %.
Le propriétaire du fond servant lui, n'est pas tenu d'un quelconque entretien. Sauf si son attitude rend nécessaire la réalisation de travaux. Toutefois, si le propriétaire du fonds servant utilise également la servitude de passage, il devra participer à son entretien et ses réparations.
Les servitudes légales s'imposent à l'acquéreur sans que celui-ci puisse y renoncer. En revanche, les servitudes conventionnelles ne s'imposent à l'acquéreur du bien que si elles ont été publiées au fichier immobilier ou si elles ont été mentionnées expressément dans l'acte de vente.
Une servitude est une autorisation donnée à un ou plusieurs voisins de profiter d'une partie de sa propriété. La servitude est attachée à une propriété et non à son propriétaire. Elle influence donc la valeur de la propriété et son existence et ses conditions doivent être mentionnées dans l'acte de vente.
La servitude en tréfonds confère à son bénéficiaire le droit d'occuper le volume en sous-sol nécessaire à l'établissement, à l'aménagement, à l'exploitation et à l'entretien de l'infrastructure souterraine de transport.
Cette servitude de passage prendra fin le jour où le terrain de votre voisin ne sera plus enclavé et disposera donc d'un accès praticable à une voie publique en raison, par exemple, de la création d'une route. La fin de cette servitude pourra être constatée par un nouvel accord passé avec votre voisin ou par le juge.
Le droit de passage
On parle aussi de « servitude de passage ». Ce droit lui sera obligatoirement accordé si le propriétaire prouve l'enclavement du terrain. Il peut être utilisé pour la construction d'une maison mais aussi pour une activité agricole, industrielle ou commerciale. Aucun délai n'est requis.
L'article 706 du Code civil prévoit que « la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. »
L'application d'un taux d'abattement permet de garantir que le montant de l'indemnité de servitude de passage soit proportionné au dommage occasionné par le passage. Le montant de l'indemnité peut être fixé à l'amiable entre le fonds dominant et le fonds servant, ou par le juge du tribunal de grande instance.
La servitude peut s'éteindre par prescription extinctive, à défaut pour le propriétaire du fonds dominant d'user de sa servitude durant 30 ans. Le non-usage devra être prouvé par le propriétaire du fonds servant, ce qui n'est pas toujours aisé.