Le propriétaire d'un logement du secteur privé peut augmenter le loyer 1 fois par an (révision annuelle) si le bail le prévoit (clause de révision). Si le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer doit rester le même pendant toute la durée du bail.
En cours de bail, mon propriétaire peut-il augmenter le loyer comme il veut ? Le loyer peut être augmenté une fois par an si une clause du bail le prévoit. Cette clause s'appelle une "clause de révision". Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.
Les délais à respecter
Si vous souhaitez augmenter votre loyer en raison de travaux à réaliser dans votre logement ou pour loyer sous-évalué, vous devez avertir le locataire au minimum 6 mois avant la date d'augmentation.
Le loyer peut être révisé à l'initiative du bailleur une fois par an, à la date indiquée sur le bail ou à la date anniversaire du contrat si une clause du bail le prévoit. Il peut également être majoré à la suite de travaux de rénovation réalisés par le bailleur.
Si vous recevez un avis d'augmentation de loyer, vous avez le droit de refuser la hausse si elle vous semble abusive, et de demeurer dans votre logement. Quelque soit la durée du bail, votre propriétaire ne peut le modifier qu'une seule fois par 12 mois.
Si vous vous apercevez que l'augmentation de votre loyer a été faite de manière abusive, vous êtes totalement en droit de la refuser. Cependant, si cette hausse est légale, vous devez l'accepter. Notez que votre propriétaire doit vous faire part de cette augmentation par écrit en précisant le montant.
Effectuer des travaux dans le logement pour le remettre en état ou pour améliorer la qualité de vie du locataire peut justifier d'une augmentation de loyer. Par exemple, si vous faites l'acquisition de nouveaux équipements pour le logement, ou encore si vous améliorez ses performances énergétiques.
Le Tribunal administratif du logement (TAL) a récemment établi son calcul de l'ajustement des loyers.
Augmentation du loyer suite à des travaux :
Votre propriétaire peut augmenter le montant du loyer s'il réalise des travaux pour remettre votre logement en état ou pour améliorer vos conditions de vie. Encore une fois, le loyer pourra être réévalué si et seulement si une clause est prévu dans le bail.
L'augmentation des charges entraîne une augmentation du loyer. Votre propriétaire peut décider d'augmenter votre loyer s'il vous facture les charges au forfait et que le prix des charges courantes a augmenté.
Le préfet, par arrêté, fixe des loyers de référence majoré et minoré qui varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et la date de construction du logement. Une augmentation du loyer pourra intervenir que si le loyer proposé est inférieur au loyer de référence minoré.
Comment augmenter un loyer trop bas ? En principe, le contrat de location est prolongé automatiquement aux mêmes conditions grâce à la tacite reconduction. Cependant, si le loyer est sous-évalué par rapport au marché immobilier local, vous pouvez effectuer un renouvellement de bail avec une hausse de loyer.
Quel délai respecter pour annoncer l'augmentation de loyer ? Il n'y a pas de préavis à respecter lorsque l'augmentation de loyer est indiquée dans le bail et fait suite à l'indexation annuelle de l'IRL.
Le TAL estime à 4,6 % l'augmentation moyenne pour un logement non chauffé ou chauffé à l'électricité pour 2024. Dans le cas d'un loyer de 1000 $, il s'agit d'une augmentation de 46 $ mensuellement pour le locataire.
Augmentation en fonction du taux légal
Pour l'année 2024, le montant indicatif est de 2,5%. En 2023, il était de 2,5%.
Il est possible de réviser le loyer du locataire en cours de bail à partir du moment où le contrat de location contient une clause d'indexation du loyer remplie. Il suffit d'y préciser quel est le dernier indice IRL publié par l'Insee le jour où vous signez le bail.
En partant du principe qu'il n'est pas possible de trouver un logement sur le marché en dessous de 200€/mois, nous recommandons un loyer inférieur à 400 € mensuels.
Pour calculer le coût du logement avec un salaire de 1 800 €, il est nécessaire d'appliquer la règle des 33 %. Votre loyer doit représenter un tiers de votre salaire, soit 600 € environ pour un salaire de 1 800 €.
Si vous constatez que votre propriétaire ne respecte pas l'encadrement des loyers, vous pouvez lui proposer une diminution du loyer lors du renouvellement de votre bail. Vous devez faire votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 5 mois avant la fin du bail.
Exemple : pour un logement classé E, si le loyer actuel du logement est de 500 € et les loyers du voisinage s'élèvent à 700 €, alors il est possible de réévaluer le loyer à hauteur de la moitié de la différence entre 500 et 700, soit 100 € suite au calcul suivant : (700 – 500) / 2. Le nouveau loyer sera fixé à 600 €.
Votre revenu doit représenter de manière générale 3 fois le montant du loyer. Cela reste une règle qui s'applique à la plupart des locataires. Elle peut toutefois être adaptée. Si vous avez des revenus importants, votre reste à vivre sera plus élevé.
Lorsque le bail le prévoit, le loyer du logement peut être révisé chaque année de la valeur de l'évolution annuelle de l'IRL. Pour les révisons qui seront faites avec l'IRL publié à partir d'octobre 2022 et jusqu'en avril 2024, la hausse sera plafonnée (3,5 % en métropole, de 2 % à 3,5 % en Corse, 2,5 % outre-mer).
Vous pouvez solliciter votre mairie dans le cadre du Fonds de solidarité logement (Fsl). Des aides financières vous seront proposées pour les dépenses liées au maintien dans le logement (dettes de loyers et charges, factures d'électricité, de gaz, d'eau et de téléphone, ...).