Depuis le 1er octobre 2022, le taux maximum légal du crédit immobilier est passé à 3,05% pour un emprunt de 20 ans et plus, et à 3,03%, pour les prêts d'une durée inférieure. Pour rappel, le taux d'usure est destiné à protéger les particuliers de conditions d'emprunt abusives.
Comment contourner le taux d'usure ? En tant que particulier, il est possible de contourner le dépassement du taux d'usure par un établissement prêteur en externalisant l'assurance emprunteur (qui représente notamment une grosse part du coût d'un prêt immobilier) incluse dans l'offre de crédit.
Quel est le taux d'usure en 2022 ? Par exemple, le taux effectif moyen pratiqué au 3e trimestre 2022 par les établissements de crédit pour les crédits immobiliers de plus de 75 000 euros sur une durée de 10 à 20 ans était de 2,27%. En conséquence, le taux d'usure pour ces mêmes prêts au 4e trimestre 2022 est de 3,03%.
Les taux d'usure en crédit immobilier sont de l'ordre de 2.45 % à 2.99 % depuis le 1er juillet 2022. Ces seuils d'usure varient en fonction de la durée d'emprunt et de la catégorie de prêts : prêt à taux fixe de moins de 10 ans : 3,03 % ( +0,43% par rapport au troisième trimestre)
Évolution des taux de crédit immobilier
Depuis le point haut de 2008 à plus de 5.00 %, la moyenne des taux immobiliers baisse progressivement pour se situer début 2022 à environ 1.07 %.
Les prêts à la consommation d'un montant inférieur ou égal à 3.000 euros doivent respecter un taux d'usure de 21,16 %. S'ils sont d'un montant supérieur à 3.000 euros et inférieur ou égal à 6.000 euros le seuil est de 9,97 %.
Le taux d'usure devient le principal motif de refus de prêt selon les courtiers. Cet indicateur, qui correspond au maximum auquel une banque peut prêter, est à un bas niveau, réduisant la capacité des ménages à emprunter. Il serait la cause de plus d'un tiers des refus de prêts depuis le début de l'année.
Depuis le début de l'année, 45% des demandes de prêt auraient été refusées, selon un sondage. La faute à un taux d'usure - soit un taux maximal d'emprunt - trop bas, assurent les banques. Elles font pression pour que Bercy l'augmente... ce qui entraînera une hausse des taux des crédits. Le chantier est paralysé.
La Banque de France fixe le taux de l'usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d'un tiers. Les seuils de l'usure sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.
Par exemple, le taux de l'usure pour un crédit immobilier sur plus de 20 ans a été fixé au 1er octobre 2022 à 3,05%.
Pour calculer le taux d'usure, la Banque de France étudie un échantillon représentatif des TAEG pratiqués, au trimestre précédent, pour les différentes catégories de prêts, auprès d'établissements de crédit et de sociétés de financement. Ensuite, la moyenne de ces taux par catégorie est augmentée d'un tiers.
Le seuil de l'usure correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal au-delà duquel une banque ne peut prêter de l'argent. Ce seuil a été fixé pour éviter que des taux d'intérêt trop élevés placent l'emprunteur dans une situation financière difficile. Le taux de l'usure a donc une fonction régulatrice.
Parmi les établissements qui prêtent facilement pour un prêt immobilier, vous trouvez : Les banques généralistes nationales comme le CIC, la Banque Postale, BNP Paribas, LCL, etc. Les banques mutualistes ou coopératives comme le Crédit Mutuel, la Caisse d'Épargne, la Banque Populaire, etc.
Autrefois rois des crédits immobiliers, les courtiers sont désormais dans le viseur des banques. Face aux prix trop élevés des commissions à leur verser, certaines banques ont déjà mis fin à leurs contrats de courtages. Les banques déclarent la guerre aux courtiers.
Crédit immobilier : niveau record de l'apport personnel au premier semestre 2022. Il faut désormais plus de 55 000€ d'apport personnel pour obtenir son crédit immobilier, soit 21% du prix du bien. Un record en cette période de hausse de taux d'intérêt et de progression constante des prix des logements.
Selon un sondage, près d'une demande sur deux de prêts immobiliers est refusée en France à cause du taux d'usure, c'est-à-dire le taux maximum auquel une banque peut prêter. Les 30-35 ans et les projets d'achat de résidence principale sont les plus concernés.
Du fait de l'inflation et de la hausse des taux de crédit, le marché immobilier devrait ralentir en 2023 mais pas se retourner brutalement. L'année 2022 n'est pas encore terminée et des experts immobiliers se prêtent à l'exercice le plus redouté: prévoir l'avenir, qui plus est avec des chiffres précis.
Desjardins prévoit la fin des hausses de taux, mais aussi une « légère récession » Selon l'économiste en chef de Desjardins, l'année 2023 se terminera avec une « légère » récession.
Accalmie des prix immobiliers en 2023
Après 1,1 million de ventes estimées pour 2022, le volume devrait tomber à 950 000 unités sur les douze prochains mois, avec une progression moyenne des prix de 3%. Et derrière une moyenne nationale se cachent irrémédiablement des disparités régionales.
L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception de l'avenant pour l'accepter ou le refuser.
Quand est-il intéressant de renégocier son prêt immobilier ? À tout moment mais en particulier pendant la première moitié de la vie de votre prêt immobilier. En effet, au fur et à mesure du paiement de vos mensualités, la part d'intérêts diminuera. Plus vous renégociez tôt, plus vos économies seront élevées.