Le coût d'un mètre carré de propriété agricole était à l'époque d'environ 0,3 euro, mais la valeur des terres agricoles a doublé au cours des 20 dernières années, avec des prix atteignant jusqu'à 1,5 million d'euros. Si un terrain agricole est vendu en location, le prix à l'hectare est inférieur à 4500 €.
Les terres et prés libres non bâtis se sont vendus au prix moyen de 5940 euros par hectare en 2021, en recul de 2,3% sur un an. Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare. Des évolutions qui s'avèrent néanmoins contrastées selon les régions.
De 500 à 57 980 € l'hectare de terre agricole
- des terres louées totalement ou en partie, et d'une superficie supérieure ou égale à un seuil adapté aux particularités de chaque département, seuil inférieur à 70 ares ; - des terres à la vente dans les départements d'outre-mer ; - des vignes à la vente.
Les prix des terres et prés libres non bâtis ont crû de 1,3% à 6080 euros par hectare avec une hausse de 5,5% à 7690 euros/hectares dans les zones de grandes cultures et un recul de 1% dans les zones d'élevage bovin à 4630 euros par hectare, selon le groupe Safer.
En moyenne, on considère que la majorité des terrains non constructibles coûtent entre 0,50 et 10 euros du m². Voilà pourquoi le coût d'un terrain sur lequel on ne peut pas construire est très souvent exprimé en hectares, plutôt qu'en mètre carré.
Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare (6260 euros par hectare pour les grandes cultures, à +0,6% et 3690 euros par hectare pour les zones d'élevage bovin en hausse de 1,7%).
La vente de terres agricoles est également réglementée par la SAFER, qui s'occupe d'estimer les terrains à leur juste valeur. En effet, les notaires sont dans l'obligation de déclarer toute vente de terres agricoles à la SAFER, qui aura automatiquement un droit de préemption.
Comment calculer le prix d'un terrain non constructible ? Le prix au m² d'un terrain non constructible dépendra de sa zone géographique, de sa taille totale, de ses reliefs et de ses possibilités. Un terrain forestier ne se vendra par exemple pas au même prix qu'une vigne AOP.
En conclusion, que vous soyez un particulier avec un projet de vie plus proche de la nature, un porteur de projet agricole, ou tout autre particulier avec un projet plus personnel que professionnel, vous avez la possibilité d'acheter un terrain agricole.
Pour échapper au droit de préemption, la solution est de vendre le bien au fermier en place puisqu'il a un droit de préemption qui prime celui de la Safer. Mais il doit remplir une condition : exploiter les biens depuis au moins trois ans.
La vente d'un terrain agricole suit un processus précis, qui diffère de celui des terrains « classiques », situés en lotissement ou isolés. En effet, les terres agricoles cédées doivent être signalées auprès de la Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural (SAFER), qui possède un droit de préemption.
Pour ce qui est de la formule de calcul, la voici : Calcul du prix au m² d'un terrain constructible = Prix de vente global du terrain / Nombre de m² totaux.
Le promoteur immobilier, la meilleure solution
Il connaît l'historique des projets immobiliers réalisés et ceux en cours dans la zone et peut avoir un regard complet sur votre terrain et réaliser une expertise précise. Pour réaliser une estimation immobilière juste, le promoteur immobilier peut aussi se faire aider.
L'acheteur paiera les frais. Les frais de notaire sont donc très faibles. Un montant maximum de 5000EUR est autorisé. Si vous achetez plusieurs parcelles (pour le paiement des droits de mutation), et que le prix est inférieur à 15 000 euros exonérés de TVA, ou si elles sont inférieures à un hectare.
Investissement dans le terrain agricole et rentabilité
Et la rentabilité est encore plus accrue si le terrain devient constructible avec le temps. En achetant un terrain agricole dans l'objectif d'une mutation, un propriétaire peut obtenir une réduction de sa base imposable jusqu'à 75%.
La plus-value sur la vente d'un terrain est aujourd'hui imposée à hauteur de 19%, au titre de l'impôt sur le revenu. L'impôt sur la plus-value vous sera prélevé au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire et est donc naturellement déduit du prix de vente.
Le calcul d'un prix au mètre carré consiste à diviser le tarif de vente du bien immobilier par sa surface habitable. Le résultat obtenu est un indicateur important, et peut être comparé utilement aux autres biens en vente dans le quartier.
Pour quelles raisons un terrain peut-il être considéré comme tel ? Parce qu'il n'est pas prévu pour accueillir une habitation décente : il n'existe pas de voie d'accès ni de raccordement à l'eau potable, à l'assainissement ou à l'électricité.
Des frais de dossier d'un montant de 400 € HT sont demandés, une fois en début de convention ; l'enregistrement est gratuit. Qu'est-ce qu'un bail Safer ?
Pour acheter un terrain agricole, il est possible de s'adresser aux SAFER (sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural). Elles sont sous la tutelle des ministères de l'agriculture et des finances, et achètent des biens agricoles ou ruraux.
Le prix moyen national des forêts non bâties cède 1,1 % en 2019, à 4 190 euros/ha.
Qu'est ce qu'un terrain agricole ? Pour commencer, il faut définir ce qu'est un terrain agricole. Il s'agit d'un bien immobilier qui vous oblige aux versements d'une taxe sur la propriété et qui entre en considération lors du calcul de votre assiette d'imposition.
La SAFER est un organisme privé, doté d'une mission de service public, qui contrôle qui peut acheter le foncier ainsi que les prix des transactions. Toute vente portant sur un immeuble agricole (terrain, bâtiment, maison) doit faire l'objet d'une notification à la SAFER sous peine de nullité de la vente.
Il existe plusieurs manières de gagner de l'argent avec un terrain non constructible. Vous pouvez par exemple louer votre terrain à une entreprise qui y effectue des travaux d'expansion, ou encore à des agriculteurs qui y cultivent des fruits et légumes.