Une obligation principale du bailleur du bail commercial est de garantir une jouissance paisible des lieux au locataire. Cela signifie qu'au moment de son entrée dans les lieux, le propriétaire doit remettre les clés du local au locataire et s'assurer que les grosses infrastructures sont en bon état de marche.
Les travaux d'entretien et de réparations courantes
Il doit entretenir les lieux. Ainsi, il supporte les travaux liés à l'occupation des locaux. Par contre, les travaux occasionnés par la vétusté, la force majeure ou un vice de construction sont à la charge du bailleur.
Plus précisément, un local doit être pourvu d'éclairages de sécurité, d'antivols, d'extincteurs (1 pour 200 à 300m2) et autres systèmes de sécurité si nécessaire. Il n'est pas obligatoire qu'un local commercial soit équipé d'un détecteur de fumée, sauf s'il est aussi utilisé en tant qu'habitation.
De son côté, le locataire est tenu de prendre à sa charge la plupart des dépenses de travaux, souvent d'ordre locatifs. Excepté dans le cas où le bail stipule des conditions particulières, l'article 1754 du Code civil indique que les réparations locatives doivent être prises en charge.
Le propriétaire a l'obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Il est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents lors de la signature du contrat de location et en cours de bail.
Bon à savoir : si votre propriétaire ne respecte pas ses obligations, vous avez la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation pour trouver ainsi un arrangement amiable. À défaut, il faudra le mettre en demeure d'exécuter ses obligations en saisissant le tribunal d'instance.
Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...) Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...) Travaux pour respecter les critères d'un logement décent.
En suivant ce principe, la taxe foncière doit être payée par le propriétaire, et donc, dans le cas d'un contrat de bail commercial, par le bailleur. Dans les faits, cet impôt est souvent supporté par le locataire du local commercial.
Les extincteurs sont-ils obligatoires en entreprise ? Oui ! Tout établissement soumis au code du travail a l'obligation de posséder et maintenir ses équipements de 1ère intervention incendie.
Réponse. - La réglementation n'impose actuellement pas, aux magasins de commerce de détail, de mettre des toilettes à la disposition de leur clientèle. La réglementation relative à la sécurité des établissements recevant du public impose des dispositifs concernant les risques d'incendie et de panique.
On parle de surface moyenne commerciale pour désigner la moyenne des surfaces commerciales. On estime que la surface moyenne commerciale en France est de 2.020 m², tandis que la médiane s'élève à 1.145 m².
Droits du locataire
Le logement loué est le domicile du locataire. Le locataire a donc droit d'aménager et d'utiliser les lieux librement. Il peut aussi inviter ou héberger (gratuitement) les personnes de son choix.
L'article 606 du Code civil précise que : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
Les gros travaux se trouvent définis par l'article 606 du Code Civil. Ce texte de loi datant de 1804 les désigne sous le terme de « grosses réparations ». Elles comprennent les réparations « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Le contrat de bail commercial doit contenir la répartition des travaux sur les locaux entre le bailleur et le locataire. En principe, le propriétaire s'occupe des grosses réparations tandis que le locataire prend en charge les dépenses d'entretien et de réparation courantes.
C'est, du reste, le propriétaire de l'immeuble qui en est le débiteur au même titre que la taxe foncière sur les propriétés bâties.
En matière de dératisation
Les frais de dératisation sont en principe à la charge exclusive du propriétaire. En effet, le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fait état des charges récupérables auprès du locataire, ne prévoit pas que les frais de dératisation peuvent lui être imputables.
Un bail commercial est obligatoirement conclu pour une durée déterminée d'au moins 9 ans, alors qu'un bail professionnel doit être conclu pour une durée de 6 ans minimum.
Le locataire (appelé preneur) peut résilier le bail commercial à la fin de chaque période triennale (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). Il peut aussi demander la résiliation à tout moment dans certains cas.
En définitive, le calcul de la valeur locative des locaux commerciaux est réalisé avec la formule suivante : Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation. Exemple : Une grande surface de 5000 m² dont le tarif catégoriel est de 318 € / m².
Le propriétaire du logement doit faire appel à un huissier pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal d'instance et obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut éventuellement lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements.
Les travaux de plomberie qui incombent au propriétaire
Fuite de toilettes : remplacement du mécanisme de chasse d'eau en cas de vétusté. Remplacement des WC. Remplacement des tuyauteries et de la robinetterie en cas de vétusté.
Pour obliger votre propriétaire à effectuer des travaux, d'autres solutions sont possibles. Après avoir tenté un accord à l'amiable et/ou une mise en demeure, il est aussi possible de saisir la Commission de conciliation, ou encore d'entamer une procédure judiciaire (voir toutes les solutions).