Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d'aléa.
L'acheteur paie la taxe foncière dans les situations suivantes : Viager libre. Viager occupé avec droit d'usage et d'habitation (sauf clause contraire) Viager occupé avec usufruit lorsque cela est indiqué par une clause présente dans l'acte de vente viagère.
Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
"Le privilège de vendeur" est une garantie qui, le cas échéant, garantit à ce dernier le paiement de son prix (des arrérages de la rente). Une "clause résolutoire" doit aussi être systématiquement prévue dans le contrat de viager.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Le prix d'un viager sans rente est donc calculé sur la valeur marchande du bien, minoré de la valeur du droit d'usage et d'habitation (DUH), calculée en fonction de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, et représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier.
Le viager est aussi une solution intéressante pour les acheteurs n'ayant pas accès au crédit immobilier (ou qui ne veulent pas y recourir). L'achat en viager est en général assez rentable (entre 5 et 8% de rentabilité), mais il dépend d'un aléa important : l'espérance de vie du vendeur.
Le calcul du bouquet pour le viager est libre, il représente en général 20 à 30% de la valeur vénale du logement. En reprenant notre exemple, considérons que Mr Durand peut demander un bouquet de 200 000 euros afin de répondre à ses besoins de trésoreries.
Usufruit viager : les conditions
D'une manière générale, un usufruitier est celui qui a tous les droits sur le bien, que ce soit sur son utilisation ou sur la perception des revenus qui en sont liés. Cependant, il ne peut pas vendre le bien. Une autre personne en est propriétaire: le nu-propriétaire.
Le bouquet n'est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale. Lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur, l'éventuel bouquet reçu n'est pas soumis à la taxation des plus-values. En revanche, il l'est dans le cas d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.
Les rentes viagères versées à la sortie d'un produit d'épargne retraite sont à déclarer. Elles sont imposées comme des pensions de retraite.
Le propriétaire d'un bien vendu en viager bénéficie d'une rente à vie dès la signature de l'acte de vente. Cette rente viagère est soumise à l'impôt sur le revenu. Des abattements sont toutefois appliqués, selon l'âge du vendeur.
La fin du viager est définie par un seul évènement : le décès du crédirentier. Tant que le vendeur est vivant, l'acheteur doit continuer de payer la rente viagère et le bien ne lui appartient pas totalement, sauf dans le cas d'un viager libre.
Avantages et risques du viager
En effet, c'est le crédirentier qui supporte les charges courantes, les dépenses d'entretien et la taxe d'habitation. Par contre, l'acquéreur, en tant que propriétaire du bien, supportera généralement les frais liés aux grosses réparations, ainsi que la taxe foncière.
Enfin, sachez qu'il existe une prescription totale de la rente viagère après 30 ans de versement. En effet, d'après l'article 2262 du Code Civil, après l'écoulement de 30 ans de versement, le crédirentier ne peut plus exiger le versement de la rente viagère.
Il est possible d'acheter un bien immobilier en viager à ses parents et que ceux-ci deviennent crédirentiers. Le droit ne s'y oppose pas.
Article 1975 du Code civil disposant que la vente ne peut être validée si le vendeur est mourant ou très malade. Articles 1674 et 1685 du Code civil, disposant que le crédirentier peut demander l'annulation du viager dans les 5 ans suivant la signature, s'il s'estime lésé d'au moins 7/12ème du prix du bien.
Il se calcule donc comme étant le ratio des loyers annuels bruts sur la valeur de marché du bien. Ainsi, si votre bien immobilier est évalué à 200 000€ et qu'il génère des loyers de 12 000€ à l'année (loyer mensuel de 1 000€), le rendement locatif brut est de 12 000€ / 200 000€ = 6%.
La vente peut se faire en viager libre ou occupé. Dans le cas du viager libre, dès la signature de la vente, l'acquéreur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers. Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu.
Le viager libre sans bouquet est tout simplement l'achat d'un bien immobilier sans dépôt d'argent initial : Le fameux bouquet. En d'autres termes, l'acheteur du viager ne paiera que les rentes de manière mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou encore annuelle, en fonction des différents contrats.
Définition du bouquet
Le jour de la signature de l'acte de vente en viager devant le notaire, l'acquéreur verse uniquement une somme d'argent préalablement déterminée avec le vendeur : c'est le bouquet. Des versements périodiques sont également fixés : c'est la rente viagère.
Lors de la vente d'un viager libre, la vente se fait en pleine propriété. Le débirentier dispose alors immédiatement du bien pour l'occuper ou le louer. À l'inverse, dans le cas d'un viager occupé, la vente est assortie d'une réserve d'usufruit au profit du vendeur.
La valeur du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) viager est égale aux loyers payés d'avance par le vendeur pour avoir le droit de vivre chez lui toute sa vie. Il faut donc estimer le loyer du bien pour calculer le DUH viager.
Est-ce qu'une SCI peut acheter en viager ? Une SCI peut acheter en viager. Cette opération n'est pas contraire aux dispositions du Code civil en la matière.