Seul le crédirentier peut annuler la vente d'un viager en cas de défaut de paiement ou lorsqu'il prouve que la rente versée est trop faible.
Arrêter de payer la rente
Le motif d'annulation le plus fréquent reste le non-paiement de la rente viagère. Dans ce cas, le vendeur a la possibilité de faire jouer la clause résolutoire du contrat. Celle-ci permet de faire annuler la vente en viager pour défaut de paiement.
En vertu des articles 1674 et 1685 du code civil, le crédirentier peut contester la vente s'il établit, dans un délai de cinq ans, qui le contrat à été établi à un prix notoirement trop faible et que sa sous-estimation équivaut à, au moins, les 7/12èmes de sa valeur réelle.
Qu'est-ce qui détermine la fin du viager ? La fin du viager est définie par un seul évènement : le décès du crédirentier. Tant que le vendeur est vivant, l'acheteur doit continuer de payer la rente viagère et le bien ne lui appartient pas totalement, sauf dans le cas d'un viager libre.
En revanche, en cas de viager occupé, si les dépenses courantes (frais d'entretien, consommation d'eau…) doivent être réglées par le crédirentier qui occupe le logement jusqu'à son décès, les gros travaux seront quant à eux assumés par l'acquéreur.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
L'annulation de la vente en viager en bref
Les motifs permettant d'annuler une vente en viager sont multiples. Toutefois, ils ne concernent pas le débirentier. Seul le crédirentier peut annuler la vente d'un viager en cas de défaut de paiement ou lorsqu'il prouve que la rente versée est trop faible.
Le paiement de la taxe foncière est toujours à la charge de l'acheteur dans un viager occupé puisqu'il devient juridiquement propriétaire du bien dès la signature de l'acte authentique de vente.
En effet, le calcul viager permet alors d'avoir un bouquet et une rente qui restent rentables pour l'acheteur et intéressante pour le vendeur. L'opération est conseillée jusqu'à l'âge de 85 ans. Au-delà, le taux de rente viagère devient dissuasif pour l'acquéreur (plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée).
Le décès du propriétaire doit être imprévisible pour que la vente en viager soit valable. L'acheteur ne doit donc pas avoir connaissance d'une quelconque maladie dont serait atteint le vendeur au moment de la signature de l'acte authentique de vente.
Fixé librement par le vendeur, le montant du bouquet représente généralement entre 10 et 40 % de la valeur du bien immobilier vendu en viager.
B.
Contrairement au droit temporaire au logement, le droit viager n'est pas d'ordre public, le conjoint peut en être privé. Toutefois afin que le de cujus prenne pleinement conscience des conséquences de son acte, l'article 764 du Conjoint civil exige que la privation se fasse par testament authentique.
Un droit viager
Contrairement au droit temporaire, il peut être supprimé par un testament authentique si le testateur le souhaite et doit faire l'objet d'une manifestation de la volonté du bénéficiaire de le faire jouer, dans un délai d'un an.
ATTENTION : il est toujours possible pour une personne de priver son conjoint de ce droit. Il doit pour cela le faire par testament authentique : un testament dicté à deux notaires ou à un notaire en présence de deux témoins. N'hésitez pas à consulter votre notaire à ce sujet.
Vous devez déclarer les rentes viagères à titre gratuit reçues suite à une donation ou un testament. Elles sont imposées comme des pensions. L'administration fiscale applique automatiquement un abattement de 10 % sur le montant total déclaré des pensions.
Le bouquet est exonéré d'impôt, tout comme le comptant dans une vente à terme. La rente viagère bénéficie d'importants abattements fiscaux : 70 % au-delà de 69 ans, les 30 % restants se rajoutent aux autres revenus du crédirentier et peuvent faire varier son impôt sur le revenu.
Vous pouvez vendre un bien immobilier à vos enfants
Il est parfaitement possible de vendre votre logement à l'un de vos enfants, qu'il s'agisse d'un viager libre ou d'un viager occupé. La vente se déroulera de la même façon que lors d'une vente avec une personne inconnue.
Le viager occupé : le type de viager le plus connu
Le viager occupé est le viager le plus commun. Le vendeur reste dans son logement et le prix de vente du bien est diminué d'une décote d'occupation. Cette décote d'occupation s'appelle DUH : Droit d'Usage et d'Habitation.
Comme pour un contrat de vente immobilière classique, il faut signer devant un notaire. L'acquéreur paye généralement une somme fixe lors de la vente (le bouquet) et verse une mensualité jusqu'au décès du vendeur (rente viagère).
L'intérêt de la vente en viager libre est de se créer une retraite complémentaire grâce à la rente viagère. Avec le viager libre, le vendeur se sépare définitivement de son bien immobilier et le prix de la vente est versé sous la forme d'un bouquet et d'une rente viagère.
Le concubin survivant doit payer des droits au taux de 60 %, après un abattement : Réduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée sur la base de calcul d'un impôt (revenus, valeur d'un bien, etc.) de 1 594 €. en cas de donation, le concubin n'a pas d'abattement et doit payer des droits au taux de 60 %.
Le conjoint survivant bénéficie d'un droit de jouissance gratuite sur le logement occupé à titre de résidence principale, pendant une année à compter du décès. Ce droit de jouissance concerne également le mobilier garnissant le logement.
Si vous êtes marié. e et que vous avez des enfants, alors il est possible de rédiger un testament (authentique ou olographe) où vous pouvez priver votre conjoint de tout droit sur votre succession et indiquer que tout revient à vos enfants.
Le bouquet versé correspond généralement à 20 % ou 30 % du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées ensuite pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d'obtenir la rente.