L'estimation du terrain nu peut être confiée à un expert en évaluation foncière, à un agent immobilier ou bien encore à un notaire. Alors, comment estimer un terrain ?
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Il se base sur les données officielles des ventes, le fichier DVF (“Demandes de Valeurs Foncières”), publiées 2 fois par an en open data par data.gouv.fr. Il permet de consulter les données, vente par vente et de consulter le prix et les caractéristiques détaillées d'une ferme agricole donnée.
La SAFER régule les prix
Son rôle étant de conserver un équilibre pérenne entre les ventes et les acquisitions et de réguler le marché. Son objectif est de conserver un maximum de terres agricoles face à l'artificialisation des sols qui pénalise l'agriculture durable.
Il peut s'agir d'un spécialiste de la transmission et la transaction d'exploitations, de la Safer, de notaires voire d'agents immobiliers (notamment pour la maison d'habitation).
Les notaires
Il s'agit d'une solution fiable, car le notaire dispose des compétences et des connaissances nécessaires pour réaliser une évaluation du prix de vente d'un terrain. Dans sa ville ou sa région, le notaire est régulièrement contacté par des personnes désireuses de vendre des terrains.
Pour avoir une estimation de votre bien immobilier, vous pouvez vous rapprocher de la chambre des notaires ou d'une agence immobilière.
L'expertise immobilière notariale n'est alors pas nécessaire. Un notaire peut également réaliser une estimation immobilière pour simplement évaluer la valeur approximative du logement. Son rôle est alors identique à celui de l'agent immobilier. Les notaires diversifient leurs activités.
Un tel coût au m² entraîne en général des prix qui avoisinent plusieurs milliers d'euros, voire moins. ℹ️ Bon à savoir : vous pouvez estimer le coût d'un terrain non constructible avec l'aide d'un notaire.
Selon les données de la Fédération nationale des Safer (Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural), le prix moyen des terres agricoles en France était d'environ 6 000 euros par hectare en 2020.
Les terres et prés libres non bâtis se sont vendus au prix moyen de 5940 euros par hectare en 2021, en recul de 2,3% sur un an. Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare. Des évolutions qui s'avèrent néanmoins contrastées selon les régions.
Les résultats de cette analyse menée par FEVE témoignent d'une prise de valeur continue des terres agricoles. Le prix moyen pour un hectare pour des terres agricoles sans bâtiment en 2022, s'élève à 6 498 €, soit une hausse de 2,6 % par rapport à 2021.
Les prix moyens sont souvent exprimés en hectares. Pour calculer le prix au m2 du terrain, il vous suffit de prendre le prix à l'hectare puis de diviser par 10.000 (1 hectare = 10.000 m2).
La vente d'un terrain agricole suit un processus précis, qui diffère de celui des terrains « classiques », situés en lotissement ou isolés. En effet, les terres agricoles cédées doivent être signalées auprès de la Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural (SAFER), qui possède un droit de préemption.
Pour vendre un terrain agricole, il est possible de s'adresser à des agences spécialisées et aux notaires. Les petites annonces sur les sites d'annonces commerciales et les sites spécialisés permettent également de donner une bonne visibilité au terrain.
Pour acheter un terrain agricole, il est possible de s'adresser aux SAFER (sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural). Elles sont sous la tutelle des ministères de l'agriculture et des finances, et achètent des biens agricoles ou ruraux.
En 2022, le fermage sur ces terres était de 105 € / ha. L'indice des fermages en 2022 était de 110,26. En 2023 le fermage devra s'établir ainsi : [105 x (116,46/ 110,26)] = 110.90 € (arrondi au centime inférieur)
En moyenne, le prix d'achat d'un terrain non constructible est compris entre 0.50 et 10 € par m². Ce type de terrain est le plus souvent vendu en hectares.
Le coût moyen d'une surface boisée non constructible est d'environ 4 250 € par hectare, avec une tendance à la hausse.
En France, c'est le Plan Local d'Urbanisme (PLU) qui met en place les règles d'urbanisme et de construction à respecter. Il est propre à chaque commune et permet d'effectuer l'estimation d'un terrain.
Se rendre sur le site immobilier.statistiques.notaires.fr dans la section des listes des ventes immobilières. Sélectionner un niveau géographique : son département, sa commune voire son quartier. Sélectionner « TERRAIN » dans la liste de choix des types de bien. Cliquer sur le bouton « RECHERCHER »
Le prix moyen du m² de terrain constructible en France est de 152 €. Toutefois, en fonction de la commune, du département ou de la région concernée, il existe des disparités très importantes.
Qui paie les frais de notaire pour une vente de terrain ? La personne qui fait l'acquisition d'un bien immobilier ou d'un terrain doit s'acquitter des frais de notaire.
Qui paye les frais de notaire pour l'achat d'un terrain ? Peu importe la nature de la vente immobilière (terrain, bien neuf, bien ancien), les frais de notaire sont toujours à la charge de l'acheteur.
Pour faire baisser les frais de notaire, mieux vaut donc privilégier les mandats avec frais d'agence à la charge de l'acquéreur. Pour un bien valant 200 000 €, les frais d'agence s'élèveront au maximum à 20 000 €. Les frais de notaire devront alors être calculés sur la base de 180 000 €.