Qui peut bénéficier du statut LMNP ? Tous les contribuables domiciliés en France peuvent obtenir le statut de LMNP s'ils sont propriétaires particuliers, s'ils mettent en location un bien meublé et si leurs recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € / an.
Le statut de LMNP
Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) concerne généralement les personnes qui ne possèdent qu'un ou deux logements loués meublés. Les revenus de la location sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
L'activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d'un centre de formalités des entreprises dans les 15 jours à compter du début de la location du bien. Il s'agit en l'occurrence du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien immobilier mis en location.
LMNP : les avantages fiscaux. En location meublée non professionnelle, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Votre décision dépend notamment du montant de vos recettes locatives.
Pour louer sous statut LMNP, il ne faut pas que les revenus locatifs dépassent la moitié de vos revenus totaux, ni un montant maximum de 23 000 € par an.
Vous êtes LMNP : vous pouvez reporter le déficit pendant les 10 années suivantes, dans la catégorie des BIC de location meublée ; Vous êtes LMP : vous pouvez déduire le déficit sans limitation de montant et reporter le reliquat pendant les 6 années suivantes, sur votre revenu global.
L'intérêt majeur de la location meublée, qu'elle soit LMP ou LMNP, est le mode d'imposition des revenus tirés de la location.
Comptabilité LMNP – LMP: les obligations comptables
Tenir une comptabilité reprenant notamment les dépenses et recettes de l'année (avec l'appui de vos factures, encaissements, quittances de loyer, etc) Établir des tableaux d'amortissement, un bilan, un compte de résultat, un FEC (fichier des écritures comptables)
Le plafond LMNP dans le neuf avec régime micro BIC était de 72 500 € en 2020 (ou 176 200 € pour les locations meublées de tourisme).
Le premier plafond LMNP est de 23000 euros, qui est le montant annuel des revenus locatifs meublés au delà duquel on peut basculer dans la location professionnelle. Le second est relatif, en effet, le montant des revenus locatif ne doit pas dépasser le plafond de 50% dont le calcul s'effectue au regard du revenu total.
Principalement, les charges déductibles sont :
la taxe foncière, la taxe d'habitation , la contribution foncière des entreprises (CFE) l'assurance du bien en tant que propriétaire non occupant. l'assurance pour loyers impayés. les dépenses d'entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600€)
Quelle société créer pour une location meublée ? Les structures les plus classiques sont la Société Civile Immobilière ou SCI, la SARL de famille et la détention en nom propre. Le choix de la société à créer ou non dépend de la stratégie de revente, association et transmission du propriétaire.
Quel statut choisir ? Le choix entre le statut LMP et LMNP dépend principalement du montant des loyers générés par la location meublée : statut LMNP : lorsque les revenus sont inférieurs à 23.000 € statut LMP : lorsque les revenus dépassent 23.000 € ou 72.500 €
Vous devez déclarer toutes les sommes reçues en rémunération de cette activité, sans déduire aucune charge. L'abattement forfaitaire qui sera calculé automatiquement sur le montant déclaré est représentatif des charges que vous supportez dans le cadre de la mise en location du bien.
Par conséquent, si un loueur déclare plus de 23 000 € de revenus locatifs sur une année et que ce montant ne représente pas plus de la moitié de ses sources de revenus, le loueur pourra rester sous le statut du lmnp.
À qui s'adresser pour obtenir son SIRET ? Vous devez envoyer le formulaire P0i ou cerfa 11921*04 au Greffe du Tribunal de Commerce du bien loué. Dès réception, votre demande est transmise au répertoire Sirène. Ce service se chargera de vous fournir votre SIRET.
Procédez de même avec les frais de notaire de 15 000 € sur 25 ans, ce qui donne 600 € d'amortissement par an. Au total, votre amortissement en LMNP annuel sur les 5 premières années sera de 9 600 € (8 000 + 1 000 + 600). Au cours des 20 années suivantes, il sera de 8 600 € puisque vous aurez fini d'amortir le mobilier.
Exemple simplifié
Le montant annuel d'amortissement est donc de 3 000 €. En parallèle, vous percevez 10 000 € de loyers et déclarez des charges déductibles pour un montant de 8 000 €. Au maximum, vous pouvez déduire un amortissement de : 10000 – 8000 € = 2 000 €.
Quelle est la durée de l'amortissement en appartement LMNP ? Les durées de l'amortissement en LMNP vont de 25 à 40 ans pour l'immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux puis de 5 à 10 ans pour le mobilier.
Le statut LMNP n'est intéressant que pour un investissement à long terme. En effet, il a pour objectif de rendre une majeure partie (ou la totalité) de vos revenus locatifs non imposables, grâce à l'amortissement et à la déduction des charges.
Les avantages du statut LMNP sont les suivants : L'amortissement du bien avec le régime du BIC Réel. Ou bien la récupération de la TVA avec le dispositif Censi-Bouvard. La perception de revenus locatifs peu ou pas imposés.
Le propriétaire bailleur en meublé, qu'il soit au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est redevable de plusieurs taxes, notamment la taxe foncière et la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).
C'est le locataire du logement meublé au 1er janvier qui doit payer la taxe d'habitation. Ce logement doit être réservé à l'usage personnel du locataire et rester à sa disposition de manière permanente, même pendant ses absences.
Il existe heureusement une règle simple : si les charges déductibles dépassent 30 % des loyers perçus, le régime réel permet de payer moins d'impôts. Dans le cas contraire, il faut opter pour le régime micro-foncier.
Sont considérés comme professionnels les propriétaires qui remplissent les deux conditions suivantes : Le total des loyers des locations meublées dépasse 23 000 € par an ; Les loyers encaissés sont supérieurs aux autres revenus du foyer.