Concrètement, pour calculer l'amortissement d'un bien LMNP, il suffit de diviser la valeur d'origine du bien loué par le nombre d'années d'utilisation.
Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? Il suffit de déduire la dépréciation de la valeur du bien de ses recettes locatives sur plusieurs années (la durée d'amortissement dépend des composants) afin de diminuer son bénéfice imposable et payer moins d'impôts et de prélèvements sociaux.
En principe, l'amortissement d'un meuble en LMNP se fait sur une durée comprise entre 5 et 10 ans. Soit un taux d'amortissement de 10 à 20 % par an.
En effet, un logement ancien acheté à but locatif doit obligatoirement être rénové ou réhabilité avant d'être loué en meublé sous le statut LMNP. Généralement, les durées d'amortissement des travaux sont de 5 à 25 ans. Il faut aussi noter que les travaux inférieurs à un montant de 600 € ne peuvent pas être amortis.
La durée d'amortissement d'une immobilisation dépend du type de bien et du type d'amortissement utilisé. En théorie, un bien doit être amorti sur sa durée de vie ou d'utilisation effective par l'entreprise puisqu'il s'abîme et perd de la valeur au fil du temps.
les dépenses d'entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600€) les charges de copropriété (sauf les travaux) les frais de tenue de la comptabilité en partie (si vous adhérez à un CGA, les 2/3 des frais sont restitués en réduction d'impôts, le dernier tiers est considéré comme une charge déductible)
En location meublée non professionnelle (LMNP), les déficits retirés d'une location meublée ne peuvent être imputés que sur les bénéfices ultérieurs de location meublée non professionnelle, et ce pendant 10 ans. Il n'est pas possible d'imputer un déficit de LMNP sur son revenu global.
Pour le calcul de l'amortissement d'un bien immobilier, il suffit de déterminer le rapport entre la valeur d'origine du bien et les années de son utilisation. Cela consiste concrètement à diviser le montant d'acquisition par le nombre d'années depuis la mise en location.
Amortissements dans le cadre d'un logement loué meublé
Les loyers provenant d'une location meublée sont imposables sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Ce régime d'imposition permet d'amortir les biens immobilisés à l'actif.
En régime réel, les travaux d'amélioration et d'entretien normal d'un bien LMNP sont déductibles, à conditions qu'ils n'affectent pas le gros œuvre. Les travaux d'un montant supérieur à 600 € et qui modifie la consistance globale, la structure, l'agencement ou le volume du bien fera l'objet d'un amortissement.
Calcul de l'impôt si vous louez meublé au réel :
Les loyers imposés sont donc de 1 500 €. On suppose que sa tranche d'imposition est de 11%. Il va payer les prélèvements sociaux : 1 500 * 17.2% = 258 €. Il paiera aussi l'impôt sur le revenu : 1 500 * 11% = 165 €.
Par exemple, un bien amorti sur 5 ans aura une dotation aux amortissements annuelle égale à 20 % de la valeur d'acquisition du bien (soit 1/5 par an pendant 5 ans). Un bien amorti sur 10 ans aura une dotation aux amortissements annuelle égale à 10 % de la valeur d'acquisition du bien (soit 1/10 par an pendant 10 ans).
Mensualités = capital emprunté x (TAEG/12) / 1 - (1 + TAEG/12) Intérêts = (capital emprunté x TAEG x durée en années) / 100. Capital amorti = mensualités - intérêts. Restant dû = capital emprunté - mensualité (pour le premier mois) et restant dû du mois précédent - mensualité (pour les mois suivants)
Lorsque vous avez des achats de matériels supérieurs à 500 €, vous devez immobiliser et amortir.
Le statut LMNP offre une grande flexibilité et ne vous engage pas dans la durée. Le régime LMNP vous permet de disposer de votre bien comme vous le souhaitez. Vous pouvez récupérer votre logement pour votre usage personnel ou pour le revendre lorsque vous le souhaitez.
Ainsi, un bénéficie foncier généré au titre des revenus 2022 pourra être gommé par les déficits antérieures des revenus 2012 à 2021. Les déficits fonciers antérieurs restant à imputer doivent être ventilés dans le tableau en ligne 450 (formulaire 2044) ou 650 (formulaire 2044S).
C'est au locataire qui occupe le logement au 1er janvier de l'année de payer la taxe d'habitation du logement, même en LMNP. Ceci est valable même si le locataire reste moins d'un an dans le logement, à partir du moment où il a établi sa résidence principale à cet endroit.
Le calcul de la plus value dans le cadre du statut LMNP
Pour déterminer la plus-value imposable, il convient d'appliquer à la plus-value brute des abattements par année de détention. La plus-value imposable est taxée à 19 %.
C'est la date de début d'activité ou de souscription au régime du BIC au réel qui marque le départ du calcul pour amortir le logement voué à être loué en meublé. Dès la première année de l'activité ou en cours de route.
Elle est donnée par l'administration fiscale dans le cadre des durées d'usage. Comptablement, une immobilisation sera amortie en fonction de sa durée normale d'utilisation. C'est valable autant pour les immobilisations corporelles que pour les immobilisations incorporelles.
L'amortissement linéaire
Par exemple, un bien amortissable sur 5 ans aura un taux d'amortissement de 20 % (100/5). Par exemple, un bien d'une valeur de 20.000 euros HT et amorti de manière linéaire sur 5 ans aura une dotation aux amortissements égale à : 20.000 * 20 % = 4.000 euros.
Le premier plafond LMNP est de 23000 euros, qui est le montant annuel des revenus locatifs meublés au delà duquel on peut basculer dans la location professionnelle. Le second est relatif, en effet, le montant des revenus locatif ne doit pas dépasser le plafond de 50% dont le calcul s'effectue au regard du revenu total.