Dans le cas où le bailleur n'a pas demandé la révision du loyer dans les années passées, il peut toujours le réajuster. Pour ce faire, il faut reconstituer le loyer tel qu'il aurait dû être si les révisions prévues dans le bail avaient été effectuées.
Cordialement. Depuis la loi ALUR de 2014, il n'est plus possible de faire une révision rétroactive, ni de rattraper les révisions non réalisées. Vous pouvez réviser le loyer à effet au 1er novembre 2020, par rapport à l'évolution de l'indice IRL du 3eme trimestre entre 2018 et 2019.
Si la date de révision du bail est le 13 mars 2021, le propriétaire peut réviser le bail jusqu'au 12 mars 2022. Si la date de révision du bail est le 13 mars 2021, mais que le propriétaire n'en fait la demande que le 13 juin 2021, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être augmentés.
La clause de révision annuelle du loyer est facultative
Pour que le loyer puisse être révisé chaque année, il est indispensable qu'une clause de révision annuelle soit expressément stipulée dans le bail sinon le propriétaire-bailleur ne pourra appliquer une augmentation du loyer sans accord exprès du locataire.
Le loyer peut être révisé à l'initiative du bailleur une fois par an, à la date indiquée sur le bail ou à la date anniversaire du contrat si une clause du bail le prévoit. Il peut également être majoré à la suite de travaux de rénovation réalisés par le bailleur.
Cette année, le tribunal administratif du logement recommande une augmentation de base de 1,28 % en moyenne pour un logement non chauffé.
Compte tenu du plafonnement à 3,5 % de la variation de l'indice de référence des loyers institué par la loi pour la protection du pouvoir d'achat, l'indice du 3e trimestre 2022 s'élève désormais à 136,27 ce qui représente une hausse annuelle de 3,49 %. Pour rappel, il avait augmenté de 3,60 % au 2e trimestre 2022.
Dans le cadre de l'augmentation d'un loyer sous-évalué ou après travaux, le locataire doit donner son accord concernant le montant de la hausse. Il doit donc être prévenu au moins 6 mois avant la date de hausse prévue via une lettre d'augmentation du loyer envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.
Un propriétaire peut augmenter le loyer à condition que le locataire reçoive un préavis suffisant par écrit. L'augmentation du loyer doit être présentée sur un document séparé qui ne fait pas partie d'autres avis ou reçus remis au locataire par le propriétaire. Ce préavis doit indiquer : Le nom du ou des locataires.
Que ce soit en cours de bail ou au moment de son renouvellement, vous devez informer votre locataire du nouveau montant du loyer avec une lettre de notification de révision du loyer. En cours de bail, vous devez indiquer dans la lettre : La date prévue dans le contrat pour la révision du loyer.
La méthode de calcul de l'augmentation de loyer est la suivante : ancien loyer x (IRL du trimestre/IRL du même trimestre l'année précédente) = nouveau loyer. Soit, pour un loyer de 1.000 euros réévalué en décembre 2022 : 1.000 x (136,27*/131,6**) = 1035,49 euros.
En zone tendue, l'augmentation de loyer en cours de bail ne peut dépasser la variation annuelle de l'IRL. Par exemple, entre avril 2021 et avril 2022, cette variation était de +2,48%. Si l'IRL mentionné dans le bail est celui du 1er trimestre, un loyer de 700 euros peut être augmenté de 2,48%, soit 17,35 euros maximum.
Si vos consommations sont plus élevées que ce qui était initialement prévu dans le contrat de bail, le propriétaire peut vous demander une augmentation de la provision.
Le principe
Dans le cas où le bailleur n'a pas demandé la révision du loyer dans les années passées, il peut toujours le réajuster. Pour ce faire, il faut reconstituer le loyer tel qu'il aurait dû être si les révisions prévues dans le bail avaient été effectuées.
Le loyer fixé ne doit pas excéder 12,75 €/m². La zone B1 qui correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants, et le loyer doit être inférieur à 10,28 €/m².
Tel que mentionné ci-haut, le bail de logement se renouvelle automatiquement une fois arrivé à son terme. Le propriétaire ne peut en aucun cas refuser de renouveler le bail puisque le locataire bénéficie de ce droit selon la loi.
Il est possible d'augmenter le loyer si vous vous rendez compte que vous ne l'avez pas correctement évalué initialement. Autrement dit, si le loyer est trop bas. Vous êtes alors en droit de l'augmenter pour l'aligner sur le montant du loyer de locations similaires.
Le propriétaire du logement ne peut en effet ni refuser de renouveler le bail ni modifier le montant du loyer ou d'autres conditions du bail, comme bon lui semble. Rappelons ci-après les droits des locataires en ce qui concerne le renouvellement du bail.
Et si je refusais l'augmentation de loyer? En l'absence d'un contrôle obligatoire des loyers par la Régie du logement, c'est aux locataires de refuser les hausses si elles sont abusives. Malgré les efforts des groupes populaires, beaucoup de locataires ignorent encore qu'ils et elles en ont le droit.
Qu'en est-il des charges locatives pour l'eau ? Il est possible que l'eau froide fasse partie des charges locatives demandées par le propriétaire. En effet, il faut que cela soit indiqué dans le bail que l'eau froide est comprise dans les charges du logement.
Pour l'eau chaude : Soit l'eau chaude est collective : dans les charges locatives, donc vous n'avez rien à prévoir. Soit l'eau chaude est individuelle : Électrique avec chauffe-eau (ballon, cumulus) donc dans le contrat d'électricité du locataire.
Les dépenses de travaux
En conséquence, les dépenses que vous engagez dans le but de rendre le logement décent sont des charges non récupérables. Les gros travaux effectués sur le logement (la réfection du plancher, par exemple) ou sur la copropriété (ravalement de façade, changement de la toiture, dératisation…)
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut être récupérée de plein droit par les propriétaires sur les locataires, à l'exclusion des frais de gestion. Cette taxe figure, en effet, parmi les charges récupérables du propriétaire auprès de son locataire.
Eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes, y compris la station d'épuration. Eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs. Produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau. Fourniture d'énergie quelle que soit sa nature.
Comment appliquer une augmentation des charges locatives ? Si le contrat de bail d'un meublé prévoit un régime forfaitaire pour le paiement des charges, aucune augmentation n'est possible. Il appartient donc au bailleur de prévoir un montant suffisant pour couvrir la réalité des charges assumées.