Une holding peut donc investir dans l'immobilier de manière indirecte en détenant des parts sociales de SCI existantes ou en constituer une nouvelle. La holding peut également elle-même être une société civile immobilière (SCI) détenant des parts sociales de SCI.
Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, la société holding doit détenir au moins 5% du capital social de la filiale et les deux sociétés doivent être soumises à l'IS. Ce régime va permettre à la holding d'être exonérée à hauteur de 95% sur les produits de participation qu'elle perçoit via la filiale.
Il peut être utilisé comme un outil de gestion d'actifs. Exemple : si un dirigeant possède un bien immobilier d'une valeur de 300 000 euros depuis plus de 30 ans, il peut le faire acquérir par sa holding et ainsi « sortir » ce montant, sans encourir d'imposition.
Les avantages de la holding immobilière
La holding immobilière présente deux principaux avantages d'ordre fiscal : le régime mère-fille, et le régime de l'intégration fiscale. Grâce au régime mère-fille, la holding est exonérée d'impôts à hauteur de 95 % des dividendes qu'elle perçoit de sa filiale.
En général, la remontée des dividendes de la société filiale vers la société holding s'effectue par virement de compte à compte. Dans les sociétés par actions, le paiement peut prendre la forme d'un paiement en actions, qui se traduit par une augmentation de capital social au niveau de la société filiale.
certains impôts et taxes : impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, contribution sociale sur l'IS, etc. la taxe foncière afférente à un immeuble non inscrit au bilan. la CSG et CRDS pour la part non déductible. la taxe sur les véhicules de société (TVS)
Les coûts de création d'une holding
Les frais de greffe : leur coût est d'environ 40 euros pour une société Les honoraires pour la création d'entreprise et la rédaction des statuts : entre 500 et 3 000 euros selon la forme juridique et l'ampleur du projet.
Le holding fraîchement créé souscrit alors un emprunt auprès d'une banque pour acquérir les parts ou les actions de la société à racheter. Et ce sont les dividendes distribués par la société cible qui lui permettront d'honorer les échéances du prêt.
Opter pour une holding SCI permet de bénéficier de deux principaux avantages fiscaux : le régime mère-fille et le régime de l'intégration fiscale. Pour profiter du régime mère-fille, il faut que la société holding détienne au moins 5 % du capital social de la filiale. Les deux entités doivent être soumises à l'IS.
Pour bénéficier des meilleurs taux d'imposition, les associés décident généralement de faire remonter les dividendes des sociétés filles à la holding. Puis, la holding pourra verser les dividendes aux associés en proportion des parts qu'ils détiennent dans la holding.
Le versement d'un dividende
Il est possible de prévoir d'effectuer une distribution exceptionnelle de dividende et distribuant tout ou partie des réserves disponibles. L'associé peut espérer récupérer entre 60 et 70% de la trésorerie distribuée.
Vous ne pouvez sortir un immeuble de votre société par le biais d'une réduction de capital que si le capital de votre société est au moins égal à la valeur vénale du bien, majorée du capital minimum légal.
La holding familiale permet d'acquérir des parts d'une société cible (sociétés de capitaux ou même sociétés civiles) grâce à un montage de type LBO. Ainsi, la holding s'endettera afin de faire l'acquisition d'une société et les intérêts d'emprunt viendront en déduction des résultats de l'acquéreuse.
2 inconvénients possibles
Lorsque vous montez une Holding, vous créez une nouvelle société. Vous aurez donc besoin d'un comptable pour la création et la gestion comptable au même titre que pour toute autre société. Le comptable vous facturera donc des frais de création et de gestion comptable.
Sur un plan juridique, la holding ne correspond à aucun statut spécifique : une holding peut être une SARL, SAS, SA… elle doit simplement être soumise à l'impôt sur les sociétés.
Généralement, la création d'une holding intervient dans l'une des situations suivantes : dans le cadre d'un rachat d'entreprise, dans le cadre de la création d'une ou de plusieurs filiales, dans un souci d'optimisation fiscale et/ou patrimoniale.
La holding facilite l'emprunt
Créer une holding peut être un bon moyen d'augmenter sa capacité d'emprunt. En se substituant à la personne physique, la société mère a plus de facilité pour emprunter. Un groupe a plus de poids auprès des banques qu'une société prise individuellement.
Il est aussi possible de simuler directement votre prêt immobilier. Ainsi pour un crédit de 1 000 000 euros sur 20 ans en octobre 2021, avec un taux d'emprunt à 1 %, vos mensualités s'élèvent à 4 899 €, dont 300 € d'assurance. Le coût total du crédit est alors de 175 760 €.
Grâce à votre holding, vous empruntez une somme d'argent vous permettant d'acquérir les parts sociales ou actions d'une société cible. Par la suite, les filiales dont vous avez acquis les titres vous versent des dividendes ce qui vous permet de rembourser l'emprunt.
Par principe, ce n'est pas impossible, Mais dans la mesure ou vous êtes les deux seuls actionnaires, le lien de subordination qui doit nécessairement être présent pour caractériser un contrat de travail risque de faire défaut dans votre cas.
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes : les frais de gestion et d'administration du bien (rémunération d'un concierge ou frais d'une agence immobilière ou d'un syndic de copropriété par exemple) les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière.
Les frais de repas d'affaires (clientèle, prospects, fournisseurs, etc.) sont déductibles ainsi que les frais liés à des déplacements professionnels (par exemple, voyage à l'étranger). Les frais de repas quotidiens remboursés par la société peuvent également être déduits sous certaines conditions.