La loi Pinel 2018 permet aux associés d'une SCI de profiter d'une réduction d'impôt pouvant atteindre les 21 % du coût d'investissement sur 12 ans au maximum. Le dispositif de défiscalisation Pinel permet de déduire une partie du coût d'acquisition du bien immobilier détenu en SCI de l'impôt sur le revenu des associés.
La SCI, un outil de gestion du patrimoine
Pour rappel, la loi permet à chaque parent de donner en exonération d'impôt la somme de 31.865 euros à chaque enfant ou petit-enfant. Les parents qui ont créé une SCI ont donc la possibilité de transmettre une partie de ses parts sans subir l'impôt.
Dans une SCI, les principales charges déductibles sont les suivantes : Les dépenses d'entretien et de réparation, pour maintenir le bien en bon état. La réparation d'une canalisation défectueuse ou des travaux d'isolation sont pris en compte. Les primes d'assurance, quel que soit le risque couvert.
En aucun cas, il ne peut "puiser dans la caisse" c'est-à-dire mettre sur son compte des recettes de la SCI. Cela se fait malheureusement, mais reste susceptible de sanctions en cas de difficultés d trésorerie de la SCI.
Le régime fiscal de la SCI est par défaut assujetti à l'impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu'elle n'a pas de bénéfices à déclarer ni d'impôts à payer. Les associés sont imposés directement sur les bénéfices qu'elle réalise. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat à l'IR.
En effet, l'achat en nom propre vous permettra d'acquérir des biens afin de les revendre et de dégager de l'argent immédiatement. De son côté, investir en SCI est idéal pour développer votre activité, acquérir plusieurs biens et les transmettre.
En revanche, une SCI (Société civile immobilière) ne peut en aucun cas faire l'acquisition d'un véhicule de société. Celle-ci est uniquement destinée à gérer un bien immobilier et son gérant ne peut pas prétendre à un véhicule professionnel.
La capacité d'emprunt en SCI et en nom propre
Nous l'avons vu, la capacité d'emprunt de la SCI dépend intrinsèquement de celle de ses associés. Emprunter en SCI peut ainsi s'avérer plus facile du fait de la mise en commun des capacités d'emprunt de chaque associé.
L'investissement est réalisé grâce aux loyers versés par l'entreprise à la SCI. Le recours à une SCI permet donc de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Mais ces loyers sont généralement inférieurs aux montants des remboursements d'emprunt et des intérêts.
Les dépenses de construction, d'agrandissement ou d'amélioration sont certes retenues pour majorer le prix d'acquisition du bien par le vendeur (1), mais seulement si elles ont été réglées par la SCI propriétaire du bien vendu. Si elles l'ont été par l'associé en son nom propre, on ne prend pas en compte les factures.
Si vous faites partie d'une Société civile immobilière et que vous souhaitez réaliser des travaux dans tout ou partie des biens que vous gérez, sachez que vous avez droit à des dispositifs financiers pour réduire vos frais : l'éco-prêt à taux zéro, la TVA réduite à 5,5% et les aides de l'Anah.
Le coût du dépôt de la demande d'immatriculation de la SCI
Le coût à prévoir est de 66,88 euros TTC (tarif 2023). A cela s'ajoute les frais générés par le dépôt du registre des bénéficiaires effectifs (RBE) ; prévoyez 21,41 euros TTC.
Le versement d'un dividende
Il est possible de prévoir d'effectuer une distribution exceptionnelle de dividende et distribuant tout ou partie des réserves disponibles. L'associé peut espérer récupérer entre 60 et 70% de la trésorerie distribuée. Cette solution n'est donc pas totalement satisfaisante.
Le Crédit agricole et le Crédit mutuel proposaient des crédits identiques aux crédits des particuliers. Certaines banques n'aiment pas financer les SCI car elles ont peu de garanties sur les personnes à qui elles prêtent.
La loi n'impose aucune limite d'âge pour être associé d'une SCI. Elle exige simplement que tous les associés bénéficient de la pleine capacité juridique.
La durée d'un prêt en SCI
Un crédit immobilier est généralement compris entre 7 et 25 ans. Sans surprise, au plus vous optez pour un crédit étalé dans le temps, au plus celui-ci reviendra cher. À noter que c'est la banque qui détermine avec vous la durée du crédit immobilier selon la capacité d'emprunt de la SCI.
L'avantage principal de la SCI, c'est de pouvoir acquérir un bien immobilier à plusieurs. Ainsi, il est préférable de créer une SCI avant un achat immobilier. Cela dit, rien ne vous empêche de créer une SCI après un achat immobilier. Par la suite, vous pouvez intégrer un bien immo à la création de la SCI.
La possibilité de créer une SCI est ouverte à tout moment. Dans la pratique, la création a souvent lieu avant l'achat car elle permet l'acquisition du bien immobilier à plusieurs. De plus, une création en amont évite le paiement de frais supplémentaires dans le cas où il y aurait un transfert des titres de propriété.
La SCI familiale permet d'optimiser le patrimoine immobilier d'une famille tout en écartant les règles de l'indivision qui sont contraignantes lors de cas de transmission. Le patrimoine est aussi plus facilement cessible aux héritiers parents-enfants, parent donateur, conjoint survivant, etc.
Puis-je mettre ma maison en SCI? Un couple souhaitant mettre sa résidence principale en acquisition de la SCI a deux possibilités: acheter le bien après la création de la SCI avec les fonds de la société OU apporter le bien immobilier déjà acquis lors de la création de la SCI par l'apport en nature.
Pour acquérir votre résidence principale en SCI vous devez effectuer toutes les formalités nécessaires à la création et l'immatriculation de la société. Il n'est pas obligatoire de faire appel à un notaire pour la création d'une SCI, mais il est tout même conseillé de s'entourer de professionnels.
À partir du moment où la SCI est propriétaire d'un logement meublé considéré comme résidence secondaire d'un ou plusieurs associés, elle est redevable de la taxe d'habitation pour : Les biens meublés affectés à l'habitation.