Le dépôt de garantie ou acompte lors d'un compromis de vente : l'essentiel à connaître. La signature du compromis de vente, qui formalise pour la première fois l'engagement pris entre l'acquéreur et le vendeur d'un bien immobilier, peut être accompagnée du versement d'un premier « acompte » ou « dépôt de garantie ».
L'acompte sert également d'indemnité d'immobilisation afin que le vendeur ne puisse pas proposer la maison ou l'immeuble à une autre personne. Conformément à l'article L290-2 du Code de la construction et de l'habitation, cette indemnité doit être d'un montant minimal de 5% du prix de la vente.
Toute vente immobilière est précédée de la signature d'un avant-contrat entre le vendeur et l'acheteur. Durant cette signature, il est d'usage que l'acheteur verse une somme d'argent qui vise à rassurer le vendeur quant à son engagement, mais qui reste bloquée jusqu'à la vente : il s'agit du séquestre.
Cette somme est versée en tout ou en partie au moment de la signature de la promesse. Elle est consignée par le notaire et s'imputera sur le prix de vente si elle se réalise. Elle sera restituée à l'acquéreur en cas de non réalisation d'une condition suspensive ou de rétractation de sa part dans le délai de dix jours.
Compromis de vente : l'acheteur n'est pas obligé de verser un acompte. L'acompte est en quelque sorte un usage entre les vendeurs et les acquéreurs : le vendeur demande généralement cette somme afin de s'assurer de la bonne foi de l'acheteur, il s'agit d'un gage de sécurité.
C'est au moment de la signature du compromis de vente chez le notaire que l'acheteur va verser la somme par virement bancaire sur le compte séquestre du notaire. Ce n'est donc pas le vendeur qui encaisse la somme.
C'est pour cette raison que le compromis de vente est généralement gratuit lorsqu'il est signé sous seing privé ou dans une agence immobilière. En revanche, lorsqu'il est signé chez le notaire, ce dernier facture en moyenne 150 à 300 € pour frais de rédaction d'acte et c'est généralement l'acquéreur qui les paye.
Généralement, le montant de l'indemnisation est prévu par une clause de dédit ou une clause pénale dans le compromis de vente et son montant varie souvent entre 5 % et 10 % du montant de la transaction. Le dépôt de garantie versé par l'acquéreur pourra dans ce cas servir à régler le montant dû.
Par opposition à une promesse de vente, un compromis de vente est considéré comme un contrat « synallagmatique », c'est-à-dire qu'il engage les deux parties. La signature d'un compromis de vente ne nécessite pas de versement d'indemnité mais engage à la fois le vendeur et l'acheteur à mener la transaction à son terme.
Dans la promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier, le bénéficiaire de la promesse a une option : il peut décider d'acheter ou de ne pas acheter. La levée d'option est l'acte par lequel il décide d'acquérir le bien aux conditions offertes. On dit que le bénéficiaire lève l'option.
Pour récupérer le montant du séquestre, il convient de : faire jouer de son droit de rétractation selon le code de la construction et de l'habitation ; signifier son souhait de se rétracter dans un délai de dix jours après la présentation du compromis de vente.
Dans le cas d'une rétractation dans ce délai, chaque partie reprend son dû, et le notaire ou l'agent immobilier doit donc vous verser le montant qu'il a perçu. Légalement, ce virement doit être fait au plus tard 21 jours après votre rétractation.
Qui doit payer les frais associés au séquestre ? Sauf mention contraire, les frais de séquestre sont à la charge de l'acquéreur.
Lors de la rédaction de l'acte, le notaire vous demandera une "provision sur frais". Cette somme, déposée à la Caisse des Dépôts, est destinée à faire face aux charges. Pour calculer cette provision, le notaire se réfère à des barèmes de frais préétablis. Il ne s'agit là que d'une simple évaluation.
Le dépôt de garantie du compromis de vente est un acompte que vous allez verser en tant qu'acheteur au moment de la signature de l'avant contrat. Cela indique au vendeur que vous souhaitez réellement acheter son bien immobilier.
Quand l'acompte doit-il être versé ? L'acompte peut être versé lors de la signature du devis ou au début des travaux. Il est également possible de verser l'acompte en plusieurs paiements, par exemple avec le règlement d'une partie de l'acompte avant les travaux et le reste au début des travaux.
Généralement, la durée maximale de validité du compromis de vente est comprise entre 3 et 4 mois. A la date prévue, si toutes les conditions sont réunies, le notaire convoque les 2 parties pour la signature de l'acte de vente définitif.
Ce délai s'explique par plusieurs facteurs qui sont notamment le rassemblement de tous les documents nécessaires au dossier ainsi que la réalisation des conditions suspensives. En effet, pour conclure une vente le notaire doit disposer de tous les documents nécessaires.
La promesse de vente est plus souple pour l'acheteur
Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant des dommages et intérêts. La promesse de vente engage uniquement le propriétaire auprès de l'acquéreur potentiel à lui vendre son bien à un certain prix.
Si la signature de l'acte de vente n'est pas respectée car le notaire ne dispose pas de tous les documents nécessaires à la vente, le délai prévu dans le compromis ou promesse de vente est automatiquement suspendu jusqu'à la réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte de vente.
Délai de rétraction : 10 jours après la signature du compromis de vente. Après la signature du compromis de vente, la loi permet à l'acquéreur du bien immobilier de se rétracter pendant 10 jours, et ce sans justification et sans avoir à dédommager le vendeur. Ce délai de 10 jours est appelé « délai de rétractation ».
Le dépôt de garantie ou acompte correspond à une somme provisionnelle que l'acquéreur verse aux propriétaires ou à un intermédiaire (agent immobilier ou notaire) pour preuve de son sérieux et de solvabilité. Il constitue une garantie financière pour les vendeurs si jamais l'acheteur se rétracte.
Le compromis de vente est un engagement entre les deux parties. À l'inverse de l'offre d'achat, le compromis de vente est un document qui permet de sceller l'accord entre le vendeur et l'acheteur. En signant ce document, ils s'engagent l'un envers l'autre.
Le montant du séquestre est encadré dans deux cas : Le montant est limité à 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an. Le montant est limité à 2 % si le délai de réalisation ne dépasse pas deux ans.