Un terrain est dit « enclavé » lorsqu'il n'a aucun accès à la voie publique ou, situation plus fréquente, lorsqu'il n'a qu'un accès insuffisant. Le propriétaire du terrain peut alors invoquer le droit au désenclavement pour s'assurer un accès satisfaisant à sa propriété depuis la voie publique.
Un terrain enclavé est un terrain qui n'a pas d'accès propre à la voie publique. Il ne possède aucune issue ou une issue insuffisante pour les besoins de son exploitation. Si le terrain est desservi par un chemin trop étroit, trop incliné, inaccessible en voiture, celui-ci va être considéré comme enclavé.
Seul un acte notarié peut prouver l'existence d'une servitude sur un terrain. Le cadastre en soi ne vous donnera aucune information sur une servitude de passage par exemple. Il permet seulement de repérer les dates approximatives des mutations d'un propriétaire à un autre.
Le propriétaire d'un terrain enclavé est fondé à réclamer à son voisin, et moyennant une indemnité, un droit de passage pour accéder à la voie publique (article 682 du Code civil). Cette servitude s'applique, même si le terrain est inconstructible (Cour de cassation, 30 mai 1996).
Tout propriétaire peut établir sur sa propriété des servitudes, sous réserve qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Cette servitude conventionnelle sera établie par acte notarié publié pour être opposable aux tiers. Elles devront d'ailleurs être mentionnées dans le titre de propriété des biens concernés.
Il y a plusieurs possibilités pour que l'accès soit réalisé : Il peut s'agir d'un accès direct. Il peut s'agir d'un accès sur des parties communes d'un lotissement ou d'un groupe d'habitations et appartenant à une association syndicale (ASL) Il peut s'agir d'un chemin privé appartenant au vendeur et cédé avec le bien.
Comment la démontrer ? Pour faire valoir la prescription trentenaire, le propriétaire en indivision doit fournir un certain nombre de preuves (témoignages, acte de notoriété acquisitive, factures, quittance de loyer perçu, etc.) qui démontrent sa volonté de se comporter en unique propriétaire pendant 30 ans.
L'autorisation du propriétaire du terrain qui permet d'accéder à la propriété enclavée n'est pas nécessaire : la servitude de passage est de droit. Attention ! Vous ne devez pas être à l'origine de votre enclavement.
Il suffisait qu'un acte faisant mention de la servitude soit transmis aux hypothèques pour qu'elle soit opposable aux tiers. Mais depuis ce décret, l'acte constituant la servitude doit être publié à la conservation des hypothèques.
Vous pouvez trouver le plan de bornage d'un terrain ou d'une propriété foncière en consultant son acte de vente notarié, surtout si le bornage est ancien. Bien souvent, le plan de bornage y a été annexé.
La servitude de passage est fixée à 30 ans. Au-delà de cette durée, il revient au propriétaire qui subit la servitude de justifier le non-usage du droit de passage pour le faire cesser.
Pour que le droit de passage soit reconnu sur une propriété voisine, le bien qui en bénéficie doit être enclavé. Le terrain doit être isolé et ne disposer d'aucun accès sur la voie publique ou seulement d'un accès ne disposant pas d'une issue suffisante sur la voie publique.
Le bénéficiaire du droit de passage doit verser une indemnité au propriétaire du terrain. On peut refuser un droit de passage uniquement si le propriétaire peut aisément accéder à son terrain. En cas de litige, le propriétaire peut entamer des procédure à l'amiable, ou judiciaires.
Quelle différence entre droit de passage et servitude de passage ? Un droit de passage est donné à l'occupant d'un terrain pour qu'il puisse accéder à la voie publique. La servitude est imposée au propriétaire d'un bien (le fonds servant) au profit du propriétaire d'un autre bien (le fonds dominant).
La servitude peut s'éteindre par prescription extinctive, à défaut pour le propriétaire du fonds dominant d'user de sa servitude durant 30 ans. Le non-usage devra être prouvé par le propriétaire du fonds servant, ce qui n'est pas toujours aisé.
Pour dédommager le fonds servant d'une servitude de passage de 1m /50m c'est à dire 50 m2 l'expert nommé par le tribunal fait une estimation à 165 euros/m2 en ajoutant un coéfficient majorateur de 1.5 selon " les Anciennes Coutumes Provençales".
C'est pourquoi il existe une largeur minimum d'un droit de passage. Quelle est la largeur minimum d'une servitude de passage ? Une servitude de passage doit avoir une largeur d'au moins 3 mètres permettant la circulation d'un véhicule à quatre roues.
Le droit de passage
La loi autorise le propriétaire d'un terrain enclavé à emprunter un bout de la parcelle du voisin pour accéder à la voie publique (article 682 du code civil). On parle aussi de « servitude de passage ». Ce droit lui sera obligatoirement accordé si le propriétaire prouve l'enclavement du terrain.
La loi stipule que plusieurs conditions doivent être réunies. Vous devez ainsi posséder le terrain de manière continue, paisible, publique, mais aussi avoir entretenu le terrain et vous être acquitté du paiement des charges et des taxes durant au moins 30 ans.
La loi permet à une personne occupant un bien depuis plus de 30 ans d'en devenir propriétaire, à certaines conditions, sans qu'il n'ait à payer ni à fournir de titre ou de preuve de sa bonne foi (art. 2262 du code civil). En attendant, il en est le "possesseur".
La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure.
Un terrain est dit « enclavé » lorsqu'il n'a aucun accès à la voie publique ou, situation plus fréquente, lorsqu'il n'a qu'un accès insuffisant. Le propriétaire du terrain peut alors invoquer le droit au désenclavement pour s'assurer un accès satisfaisant à sa propriété depuis la voie publique.
L'entretien de la servitude incombe à celui qui l'utilise, donc en principe au propriétaire du fond dominant, pour qui la servitude a été créée. Cependant, si la servitude est utilisée par les deux propriétaires les frais d'entretien ou de travaux éventuels sont alors partagés.
La servitude est une contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien (fonds servant), au profit du propriétaire d'un autre bien (fonds dominant).