Le calcul de la surface habitable d'une maison ou d'un appartement est assez simple : il faut additionner toutes les superficies (longueur x largeur) de toutes les pièces éligibles, puis soustraire au résultat obtenu toute la surface occupée par les éléments de construction (murs, cloisons, escaliers, gaines, ...
Mais sachez que les combles non aménagés, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements ne rentrent pas non plus dans le calcul de la surface habitable.
La surface habitable inclut toutes les pièces fermées comme les chambres, salons, cuisines, salles de bains, couloirs et même les placards.
Calculer la surface habitable d'une maison relève d'une règle simple, il suffit de prendre les dimensions internes des pièces, la longueur multipliée par la largeur ce qui vous donnera la surface habitable. Exemple : une chambre faisant 3 mètres de largeur par 4 mètres de longueur fera 12 mètres carrés.
Étant donné qu'il est réservé au stationnement de véhicules, le garage ne fait pas partie de la surface habitable. Comme les caves et les combles non aménagés, ces espaces n'entrent pas dans le calcul de la surface habitable puisqu'ils ne remplissent pas les conditions fixées par le Code de la construction.
Elle figure dans vos avis d'imposition sous la mention "valeur locative brute" pour la taxe d'habitation et sous la rubrique "base" pour la taxe foncière. Le fisc détermine d'abord une surface pondérée qui n'a rien à voir avec la surface Carrez.
Il faut tenir compte des pièces de moins de 30 M² et de plus de 9 M². Les pièces telles que la cuisine, les toilettes, la salle de bain ne doivent pas être prises en compte. En revanche, une pièce d'une superficie supérieure à 30 M² compte pour 2 pièces.
Au sein d'un logement, est considérée comme pièce principale toute pièce de plus de 9m² ayant pour but le sommeil ou le séjour. Une chambre, un séjour, bureau ou bibliothèque rentre donc dans cette définition. En revanche, les salles de bain, WC, ou cuisine, ne sont pas considérées comme des pièces principales.
La surface d'une terrasse peut être incluse dans le calcul de la superficie de la partie privative du lot, si ces critères sont remplis. À défaut, elle ne peut être ajoutée aux mètres carrés mesurés et vendus. C'est ce que rappelle la Cour de cassation, dans ces deux arrêts.
La notion retenue est la surface habitable y compris couloir, cuisine, salle de bains, WC. En revanche sont exclus de cette surface les balcons, terrasses, vérandas, caves, parkings et greniers. La surface du logement est précisée selon des tranches qui diffèrent selon les sources statistiques.
Buanderies, débarras, séchoirs ou encore celliers font partie des surfaces prises en compte dans le calcul de la surface habitable dès lors que ces pièces sont intérieures au logement, c'est-à-dire qu'il n'est pas besoin de passer par l'extérieur pour y accéder, et que leur hauteur est supérieure à 1,80 mètre.
Un salon-salle à manger peut compter pour deux pièces habitables… Même s'il est constitué d'un espace unique, un salon-salle à manger peut être considéré comme deux pièces habitables distinctes. C'est ce qu'a jugé la Cour de cassation dans sa décision du 14 mars 2019.
Cette dernière prendra en compte les pièces principales de votre logement (chambre, salon, salle de bain, etc.) mais également les annexes (couloirs, entrées, rangement, etc.) ainsi que les éléments considérés comme secondaires (garage, cave, terrasse, jardin, etc.).
La loi Boutin définit la surface habitable comme la surface de plancher construite d'un logement, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ainsi que des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Si l'on prend comme exemple un appartement 3 pièces de 100m2 avec un balcon de 10m2 et des combles non aménagées, alors la surface loi Carrez est de 95m2, et la surface habitable est de 90m2. Pour la surface utile, il faut rajouter 50% de la superficie du balcon soit 5m2. L'appartement a donc une surface utile de 95m2.
Nombre de pièces d'habitation / Pièce d'habitation
Le nombre de pièces d'habitation est le nombre de pièces à usage d'habitation (y compris la cuisine si sa surface est supérieure à 12 m²), ainsi que les pièces annexes non cédées à des tiers (chambres de service...).
Les terrasses de moins de 20m2
Ces petites terrasses ne nécessitent pas de permis de construire selon les normes actuelles et ne sont donc pas ajoutées à la taxe foncière.
La réalité est que le fait d'avoir une terrasse a toujours fait augmenter le prix des logements. Une étude réalisée par le portail immobilier Idealista en 2017, a indiqué que la terrasse augmente de 36% le prix d'un appartement par rapport à des biens similaires sans terrasse.
Véranda et surface de déclaration fiscale H1
Le calcul de la surface de déclaration H1 prend ainsi en considération la surface habitable du logement à laquelle on ajoute : la véranda. ainsi que toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m.
Il est donc impératif d'indiquer à l'administration, via le nouveau service en ligne « Biens immobiliers », la situation de votre (ou vos) logement(s) au 1er janvier 2023. Le ou les biens bâtis à usage d'habitation dont vous êtes propriétaire sont ainsi affichés dans le nouveau service en ligne « Biens immobiliers ».
Pour déclarer une surface habitable supplémentaire, il faut déposer un dossier au centre d'impôts fonciers. Ledit dossier doit impérativement inclure le formulaire adapté à la construction à déclarer. Selon le type de travaux réalisés, il existe en effet différents formulaires à remplir.
En somme, pour déterminer le nombre de pièces au sens foncier de votre logement, vous devez comptabiliser toutes les pièces principales respectant les critères de surface habitable, de destination et de hauteur sous plafond.
Quelle surface est retenue par l'administration fiscale ? La surface affichée est la surface réelle (sauf indication contraire). La surface réelle est différente de la surface habitable ou de la surface dite « Loi Carrez ».
Les petites pièces inférieures à 9m² : elles sont à exclure de votre nombre de pièces. Les pièces supérieures à 30 m² : elles comptent pour 2 pièces dans votre calcul. Les pièces supérieures à 80 m² : elles comptent pour 3 pièces dans votre calcul.
Le mode de calcul de la taxe foncière sur les garages dépend de deux variables : d'une part, la valeur locative cadastrale (c'est-à-dire le loyer annuel qu'une habitation produirait si elle était louée dans des conditions normales) et, d'autre part, les taux votés par les collectivités territoriales.