Intégrer un bien immobilier à une société civile immobilière (SCI) est tout à fait possible, c'est d'ailleurs l'un des principaux intérêts de la création de ces sociétés tout à fait particulières.
Pour acquérir votre résidence principale en SCI vous devez effectuer toutes les formalités nécessaires à la création et l'immatriculation de la société. Il n'est pas obligatoire de faire appel à un notaire pour la création d'une SCI, mais il est tout même conseillé de s'entourer de professionnels.
Pour une SCI créée en même temps que l'achat d'un bien immobilier d'une valeur de 400.000€, les frais totaux s'élèvent à environ 26.000€. Les frais de création (l'ensemble de la procédure hors acte d'achat ou d'apport du bien immobilier) représente un montant compris entre 1500€ et 2000€ le plus souvent.
Le coût d'une annonce légale de constitution de SCI s'élève à 222,00 euros toutes taxes comprises (TTC) pour une publication en France Métropolitaine au cours de l'année 2022. Le montant hors taxes est, dans ce cas, de 185 euros (+37 euros de TVA).
Cependant, quelques inconvénients peuvent réfréner les ardeurs, comme la tenue d'une comptabilité sérieuse, les règles strictes de fonctionnement, la responsabilité illimitée de chaque associé, ou encore le rattachement fiscal à l'impôt sur les sociétés en cas de bénéfices par la location.
Capital social d'une SCI : quel minimum légal ? Il n'existe pas à proprement parler de capital minimum en SCI. En effet, le minimum de capital social en SCI est de 1 euro.
Quels sont les frais de notaire pour une SCI ? Pour un achat immobilier réalisé dans le cadre d'une SCI, les frais de notaire sont réduits à environ 3% (au lieu de 7% à 8% pour un achat immobilier classique dans l'ancien).
Monter une SCI permet de faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier. Lorsque la succession n'est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l'indivision.
De la différence entre SCI familiale et SCI classique
La principale différence demeure dans la qualité des associés ; En effet, les associés ont un lien de parenté où sont liés par alliance et par conséquent sont des membres de la même famille.
La SCI familiale permet à des personnes unies par un lien de parenté ou d'alliance, de faciliter la détention, la gestion et la transmission d'un ou plusieurs biens immobiliers. Par exemple, il est tout à fait possible de créer une SCI familiale pour acheter une maison de vacances entre cousins.
Le gérant assure la gestion de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges, déclarations fiscales, assurances des biens, engagement du personnel, entretien des biens, etc).
La SCI pour organiser la transmission de son patrimoine
Chaque enfant peut recevoir jusqu'à 100 000 € de chaque parent sans payer de droit de donation. Au-delà de ce montant (appelée abattement), les sommes sont taxées à un taux progressif qui peut aller de 5% à 45%. L'abattement est renouvelable tous les 15 ans.
Pour une location non meublée, la SCI doit déposer une déclaration n°2072 mais c'est vous qui en tant qu'associé êtes redevable de l'impôt sur les bénéfices en fonction de votre quote-part de résultat de la SCI.
Si les statuts prévoient une durée de 20 ans, il est donc possible de décider une poursuite d'activité d'une durée maximale de 79 ans. Bien anticiper le terme de sa société civile immobilière, cela signifie parfois prévoir un renouvellement automatique de sa durée d'existence.
En effet, l'achat en nom propre vous permettra d'acquérir des biens afin de les revendre et de dégager de l'argent immédiatement. De son côté, investir en SCI est idéal pour développer votre activité, acquérir plusieurs biens et les transmettre.
Si vous souhaitez créer votre SCI seul cela est faisable vous devez dans ce cas à rédiger des statuts, diffuser une annonce légale de création, remplir un formulaire de déclaration de constitution (M0), constituer un dossier et déposer une demande d'immatriculation au centre de formalités des entreprises.
Mieux vaut créer la SCI avant l'achat du bien. Le respect de cette chronologie évitera de payer des frais supplémentaires en cas de transfert de titres de propriété.
La SCI est un montage juridique particulièrement intéressant pour la gestion optimale d'un patrimoine immobilier. Mais, il se révèle également très pratique et avantageux pour l'acquisition de biens immobiliers. D'ailleurs, n'importe quelle personne, tant physique que morale, peut créer une SCI et en devenir associée.
Au moment de procéder à un achat immobilier en SCI familiale, chacun des associés est responsable des dettes à titre personnel en fonction de sa participation au capital social. Cela signifie que pour souscrire un emprunt, chacun des associés de la SCI familiale doit présenter des garanties financières suffisantes.
La répartition des parts de la SCI peut donc être égalitaire ou pas. Par exemple, les deux parents peuvent posséder 60 % des parts de la SCI (30 % chacun ou 20 % pour l'un et 40 % pour l'autre…) et les enfants 40 % (là encore la proportion de chacun peut ne pas être égalitaire).
Mais comment fonctionne une SCI ? Concrètement, la SCI est une société dont les associés peuvent mettre en commun un bien immeuble afin de faciliter sa gestion. Le patrimoine immobilier des associés est alors détenu par la SCI, et chaque membre perçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.
En général, on estime qu'il faut un mois pour rédiger les statuts de la SCI par vous-mêmes (afin de ne rien omettre), mais cela ne prend que quelques jours (voire quelques heures) à un expert juridique.
Frais de succession moins élevés
La SCI permet à des héritiers d'optimiser leur succession. Un abattement est appliqué sur le montant des parts du patrimoine hérité. En effet, tous les 15 ans les parents peuvent faire un don de patrimoine d'une valeur de 100 000 € par enfant, exempté de droits de succession.
Peut-on créer une SCI gratuitement ? Il est impossible de créer une SCI totalement gratuitement. En effet, pour toute création de société en France, il y a des frais administratifs (74,10€ de frais de greffe et entre 180 et 250 euros de frais d'annonce légale).