En tant qu'acheteur, votre offre d'achat vous engage donc dès lors qu'elle est acceptée par le vendeur.
En théorie, l'acheteur est engagé dès lors que son offre d'achat est acceptée par le vendeur ; on considère qu'il y a alors un accord sur « le prix et la chose » et un compromis doit être signé.
Comment se passe l'annulation d'une offre d'achat par le vendeur ? Une offre signée est un contrat qui engage juridiquement le vendeur et l'acquéreur. En tant que vendeur, vous ne pouvez donc pas l'annuler dès lors que vous avez donné votre accord définitif pour réaliser la transaction.
Une fois qu'il a accepté une offre d'achat, le vendeur ne peut plus se rétracter et revenir sur son engagement, il ne peut donc pas annuler l'offre d'achat à ce stade.
Sachez que si un acheteur vous a fait une offre d'achat au prix, celle-ci doit obligatoirement être acceptée par le vendeur et empêche toute négociation possible avec d'autres acheteurs. Une offre d'achat au prix bloque donc bien les visites.
Il ne bénéficie pas d'un délai de rétractation et ne peut juridiquement accepter une autre offre d'achat sur ce même bien. S'il a refusé l'offre d'achat, il est libre de faire éventuellement une contre-offre ou d'accepter l'offre d'un tiers.
Même si l'offre d'achat est considérée comme un engagement, l'acheteur peut se rétracter après la signature de l'avant-contrat. Il dispose d'un délai de rétractation de 10 jours pour annuler la vente et doit faire sa demande par lettre recommandée afin de prévenir le vendeur.
Pas de rétractation du vendeur après le compromis de vente
Le vendeur ne peut plus faire machine arrière une fois qu'il a signé la promesse de vente car c'est un engagement ferme et définitif. La loi ne prévoit pas de droit de rétractation pour le vendeur. Cette protection n'existe que pour l'acheteur.
Oui, le vendeur est obligé de vendre s'il a signé une offre d'achat. Dès lors que l'offre d'achat est suffisamment précise et que le vendeur l'accepte, il y a, en principe accord sur la chose et sur le prix et donc formation de la vente.
L'offre d'achat est la première étape dans le processus d'achat d'un logement, et le compromis est l'étape scellant l'accord des deux parties.
Au terme de la durée de validité et sans réponse du vendeur, l'offre d'achat devient caduque. La plupart du temps la durée de validité est inférieure à deux semaines. Attention, si l'offre d'achat ne contenait pas de durée de validité, le délai de caducité sera apprécié par le juge.
le vendeur peut se rétracter avant la signature du compromis, en l'absence d'offre d'achat écrite ou d'un autre document écrit matérialisant l'accord des deux parties sur le prix de vente ; le vendeur, en revanche, ne peut pas se rétracter si un tel document a déjà été établi.
La validité d'une offre d'achat est en général de 5 à 10 jours.
L'offre d'achat que vous formulez a une valeur juridique qui vous engage, même si votre document n'est pas un acte notarié.
La loi n'encadre pas la durée de validité de l'offre d'achat. Néanmoins, l'usage fixe ce délai entre cinq et dix jours en moyenne. Si l'offre d'achat reçue par le vendeur est au prix du mandat de vente, alors ce dernier se voit dans l'obligation de l'accepter.
Lorsqu'un acquéreur est intéressé par un bien immobilier, il peut effectuer une offre d'achat au vendeur. En effet, elle-ci va permettre d'exprimer son intérêt à l'achat du bien au prix initial ou à un prix moindre, sous certaines conditions.
Par l'acceptation écrite de l'offre (signature par le vendeur), les deux parties se mettent d'accord sur “Le prix et la chose”, formalisant un accord de principe. Cet accord de principe engage les deux parties concernées par la transaction à bloquer les visites et à entamer des négociations, de manière exclusive.
Ce n'est pas une démarche obligatoire.
Dans l'idéal, il est préférable que vous fassiez part de votre choix d'annuler votre offre d'achat par écrit. Vous pouvez, par exemple, envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur en précisant clairement et sans ambiguïté le caractère nul de l'offre précédemment transmise.
La règle de principe est simple : le vendeur est dans l'impossibilité de revenir sur son consentement et notamment sur le compromis de vente. À défaut, l'acheteur pourrait engager une action en justice pour forcer la vente. Notons qu'il existe toutefois des cas où l'avant-contrat signé pourra être remis en cause.
Il est ainsi clairement établi que le paiement des frais à l'office notarial incombe à l'acheteur, et non au vendeur, quel que soit le logement.
Deux solutions s'offrent à vous. Tout d'abord, vous pouvez prévenir le vendeur, et décider d'un commun accord d'arrêter la procédure de vente. Si vous avez signé un compromis de vente, vous pourrez user de votre droit de rétractation de 10 jours pour annuler la vente.
Si le vendeur veut se désengager après avoir accepté votre offre d'achat par écrit car il a reçu une offre plus attractive par la suite, vous pouvez saisir la justice. Cette dernière peut exiger la vente du bien à l'acquéreur dont l'offre d'achat avait été initialement acceptée, c'est-à-dire vous.
La sanction de la rétractation abusive de l'offre de contracter. Désormais, depuis la réforme du droit des contrats du 10 février 2016, un article 1124 alinéa 2 du Code civil dispose que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ».
Ce que dit la loi
Un vendeur ne peut accepter qu'une seule offre d'achat : il n'est pas possible d'en accepter plusieurs pour garder un acheteur « sous le coude » au cas où le premier se rétracterait par exemple. Il n'est pas non plus possible d'annuler une vente si l'on reçoit une offre plus intéressante plus tard.