Le risque principal d'un investissement LMNP est directement lié au fait que sa valeur fluctue selon l'évolution des taux d'intérêt et la compétence du gestionnaire de votre bien immobilier. Si le taux d'intérêt augmente, alors la valeur de votre LMNP décroît.
Sous le statut LMNP, l'investisseur bénéficiera d'une plus grande souplesse, et ses avantages fiscaux seront très intéressants si les revenus locatifs n'atteignent pas 50 % des revenus du foyer fiscal.
Pour faire face aux tensions sur le marché locatif français, le gouvernement avait promis une action d'ampleur. À l'arrivée, les investisseurs peuvent être rassurés : le statut de LMNP et la quasi-totalité de ses avantages sont préservés en 2024.
Mais l'un des avantages majeurs du LMNP (au régime réel) est la possibilité d'amortir le bien loué. Cela signifie que vous pouvez déduire chaque année une partie de la valeur du bien de vos revenus locatifs imposables. L'amortissement est calculé sur la valeur hors terrain du bien et sur une durée déterminée.
La réponse est oui, ce qui offre un réel atout à l'investisseur si celui-ci peut se le permettre.
Un loueur en meublé non professionnel qui cesse son activité doit effectuer des démarches de radiation pour que sa cessation soit prise en compte. En effet, il doit déclarer l'arrêt de son activité dans les 30 jours suivant la fin de l'activité sur le site de l'INPI.
Rappel de ce qu'est le LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel impose au bailleur de ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs annuels. Ou, s'ils dépassent les 23 000 €, qu'ils ne représentent pas plus de 50 % des revenus du foyer.
L'investissement en LMNP est ouvert à tous les contribuables français voulant générer de nouveaux revenus non imposés.
Le statut LMNP en bref
Il concerne donc uniquement les particuliers, contrairement au statut LMP (statut de loueur en meublé professionnelle) réservé notamment aux investisseurs en logement locatif, mettant à la location des logements meublés.
Les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le LMNP est destiné aux propriétaires particuliers, avec des recettes locatives annuelles ne devant pas dépasser 23 000 € ou 50% des revenus globaux du foyer. En revanche, le LMP s'adresse à ceux louant à titre professionnel, avec des loyers annuels devant dépasser 23 000 €.
Il est tout à fait possible pour un investisseur de détenir plusieurs biens LMNP. Les démarches administratives diffèrent selon les cas : Si votre deuxième logement est situé dans la même ville ou dans la même rue, alors vous devez demander un nouveau numéro de SIRET.
Ainsi, les loueurs en meublé, à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), sont assujettis à la CFE. La réglementation impose le versement de cette taxe, quel que soit le régime d'imposition choisi (réel simplifié ou micro-BIC).
Pour ce régime, le calcul du résultat à reporter sur la déclaration 2042 (qui va s'ajouter à vos revenus de salaire) correspond à 50% de vos recettes (le chiffre d'affaire) tirées de la location meublée (recettes = loyers + provisions charges). Le fisc vous accorde donc un abattement de 50% forfaitaire.
Pour ce qui est des biens immobiliers en LMNP, l'amortissement se fait sur une durée comprise entre 25 et 40 ans. Cela correspond à un taux d'amortissement de 2,5 à 4 % par an. En principe, la durée de l'amortissement est calquée sur la durée de l'emprunt immobilier qui a permis l'acquisition du bien immobilier.
En conclusion, le moment opportun pour revendre un bien LMNP dépend de plusieurs facteurs tels que le renouvellement du bail commercial et la saisonnalité de la demande. Les motivations pour vendre peuvent varier, et il est important de bien comprendre les implications du dispositif Censi-Bouvard sur la revente.
Depuis le 01/01/2023, les LMNP qui viennent de créer leur activité de location meublée doivent faire leur immatriculation LMNP sur le site de L'INPI et non plus sur Infogreffe. Vous y renseignerez vos choix de régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel) ainsi que votre régime de TVA.
Pour une location meublée classique en LMNP, le propriétaire peut solliciter une agence immobilière ou se charger lui-même de la vente. En revanche, il convient de s'adresser aux bons professionnels en cas de revente d'un bien dans une résidence de services gérée.
Ainsi, pour calculer l'impôt CFE due en 2021, il faut se référer aux revenus encaissés par le loueur en 2019. Ensuite, cette base est multipliée par un taux d'imposition prédéterminé annuellement par la commune où est situé le meublé. Par exemple, en 2018, la moyenne nationale de ce taux était de 26%.
Vous avez le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) si les recettes annuelles retirées de la location meublée par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal restent inférieures ou égales à 23 000 € ET/OU inférieures ou égales aux autres revenus d'activités.
Le statut de LMNP
Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) concerne généralement les personnes qui ne possèdent qu'un ou deux logements loués meublés. Les revenus de la location sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le choix entre le statut LMP et LMNP dépend principalement du montant des loyers générés par la location meublée : statut LMNP : lorsque les revenus sont inférieurs à 23.000 € statut LMP : lorsque les revenus dépassent 23.000 € ou 72.500 €
Le propriétaire bailleur en meublé, qu'il soit au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est redevable de plusieurs taxes, notamment la taxe foncière et la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).