L'état des lieux peut être réalisé au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après. Le logement doit contenir les équipements mentionnés au contrat de location. L'état des lieux doit être réalisé dans de bonnes conditions d'éclairage.
La date de l'état des lieux doit être fixée d'un commun accord. L'état des lieux doit être réalisé en présence des deux parties ou de représentants ayant reçu procuration.
Un état des lieux d'entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail. Ce document décrit l'état du logement et de ses équipements à l'entrée dans les lieux du locataire.
Selon la loi ALUR de 2014, les états des lieux d'entrée et de sortie sont obligatoires dans tous les cas, que le logement soit meublé ou non-meublé. Il existe cependant une exception : pour tout bail de location pour un logement meublé signé avant le 27 mars 2014, l'état des lieux n'est pas imposé par la loi.
L'état des lieux de sortie se fait à la fin du bail de location ou à la fin du préavis de départ. Il signe la fin de l'occupation du logement par le locataire et s'accompagne toujours de la remise des clefs.
Le propriétaire est tenu de justifier de toute retenue sur le dépôt de garantie. Pour un logement individuel, le propriétaire peut déduire du dépôt toutes les sommes que le locataire lui doit à l'issue du contrat (loyers ou charges impayés, travaux, dégradations…).
Peut-on refuser de signer un état des lieux ? Oui, en cas de litige sur un état des lieux il est possible de refuser de signer un d'entrée ou de sortie , que vous soyez locataire ou propriétaire. L'état des lieux se fait à l'entrée et à la sortie du bail locatif. Ce document doit être approuvé par les deux parties.
En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 1 mois. Mais son montant peut être amputé de retenues.
L'état des lieux de sortie est uniquement à la charge du bailleur. S'il y a un désaccord ou si le locataire ou le bailleur refuse d'effectuer l'état des lieux, il est possible de recourir à un huissier. Dans ce cas, les frais seront partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.
Les travaux de peinture seront donc à la charge du propriétaire bailleur. Par exemple : un logement est loué à un locataire avec des peintures refaites à neuf et que le locataire quitte le logement 10 ans plus tard, les travaux de peintures liés aux années passées seront totalement à la charge du propriétaire bailleur.
En cas de contestation de l'état des lieux de sortie le délai est d'un mois pour envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la partie adverse.
Le bailleur et le locataire établissent ensemble l'état des lieux et doivent se mettre d'accord sur le contenu. Une fois la description complète effectuée, le bailleur et le locataire le signent tous deux et chacun en conserve un exemplaire. C'est ce que l'on appelle un état des lieux contradictoire établi amiablement.
Dégradations par négligence
Le locataire est tenu de faire les travaux et réparations locatives pendant toute la durée du bail. Les dommages causés par sa négligence (absence d'entretien ou manque de soin) en cours de bail sont à sa charge.
Un locataire qui resterait 5 ans dans le logement apporterait donc une usure normale totale de 70 %. Si le propriétaire évalue le montant des travaux à 2 000 € (qu'il doit justifier par un devis), le locataire aura donc à sa charge 2 000 – 70 % = 600 €.
Les sommes demandées par le commissaire de justice ( anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) varient selon la surface du logement. Le coût total est partagé pour moitié entre le propriétaire (bailleur) et le locataire.
impayés de loyers ; impayés de charges ; réparations locatives non exécutées par le bailleur ; dégradations locatives.
le propriétaire doit fournir un justificatif pour la somme retenue : devis ou facture, les deux sont valables. Si le propriétaire veut faire lui-même les travaux, il ne peut faire de retenue qu'à hauteur du prix du matériel acheté et non sur le temps passé ou les déplacements effectués.
Du locataire au propriétaire
En fin de bail, la remise des clés se fait généralement lors de l'état des lieux de sortie en main propre : le locataire est chargé de les remettre au gestionnaire de location. Tous les jeux de clés inscrits sur le document d'état des lieux d'entrée doivent être restitués.
Ainsi, pour être conforme, il doit être : Constaté par écrit, que ce soit sous format papier ou sous format électronique ; Daté et signé par le propriétaire et le locataire (ou leur mandataire) ; Imprimé pour chacune des parties du contrat.
Contester un état des lieux de sortie signé
Le propriétaire peut tout de même tenter revenir sur l'état des lieux, mais c'est à condition de produire les preuves suffisantes que les dégâts concernés sont bien imputables au locataire sortant. En cas de contestation, le juge devra trancher.
Sans état des lieux de sortie, le propriétaire ne peut pas retenir une partie ou l'intégralité du dépôt de garantie. Même si des dégradations sont constatées après son départ, la loi considère que le logement a été rendu en bon état. Autre écueil à éviter pour un bailleur, le constat trop tardif.
Il doit en principe être reversé par le propriétaire au locataire après la fin du bail (et dans un certain délai). En conséquence, le dépôt de garantie ne remplace pas le dernier loyer. Il est illégal de déduire du dernier loyer à payer le montant du dépôt de garantie.
Il doit par ailleurs entretenir les installations mises à sa disposition notamment : Rincer et nettoyer les corps de chauffe et tuyauteries. Remplacer les joints, clapets et presse-étoupe des robinets. Remplacer les joints, flotteurs et joints cloche des chasse d'eau.