Délai de rétractation et loi SRU
Afin de lancer ce délai de rétractation de 10 jours, la loi française impose que le compromis de vente soit envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception à chaque acquéreur.
La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) votée en 2000 s'applique aux communes de : 1 500 habitants en région parisienne; 3 500 habitants pour les communes faisant partie d'une agglomération de plus de 50 000 habitants.
S'il est omis de communiquer exhaustivement les documents et informations requis, le délai de rétractation de 10 jours ouvert à l'acquéreur est décompté à partir du lendemain du jour de la remise effective des documents et informations (titre III de l' Article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation).
641-al. 1). C'est expressément ce que prévoit la loi SRU en indiquant que le délai ne commencera à courir qu'à compter du lendemain du jour où l'acquéreur est réputé avoir pris connaissance de l'acte.
La loi SRU vise à densifier de manière raisonnée les espaces déjà urbanisés afin d'éviter l'étalement urbain : elle limite la possibilité de fixer une taille minimale aux terrains constructibles et supprime le contrôle des divisions de terrain ne formant pas de lotissements.
L'utilisation du courrier recommandé, qu'il soit électronique, ou papier, est notamment nécessaire pour l'envoi d'une notification SRU. En effet, la signature d'un compromis de vente nécessite par la suite que ce dernier soit envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur et à l'acquéreur.
La remise en main propre
Depuis 2003, la loi permet au professionnel de purger le délai SRU grâce à une remise en main propre (article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'habitation alinéa 3). Contrairement à ce qu'il a pu être dit, ce procédé est tout à fait valide.
Pour renoncer à son achat immobilier pendant le délai de rétractation de 10 jours, l'acheteur doit envoyer un courrier recommandé avec avis de réception. C'est la date d'expédition de la lettre recommandée qui est retenue pour vérifier si le délai légal de rétractation de 10 jours est respecté.
La notification SRU désigne la notification du délai de rétractation faite à l'acquéreur suite à la signature du compromis de vente. La signature de cet avant-contrat peut être exécutée par procuration : mais alors qu'en est-il du délai de rétractation en cas de procuration ?
La loi Alur poursuit trois objectifs majeurs : réguler les marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives, favoriser l'accès au logement, en protégeant les populations les plus vulnérables, développer l'innovation et la transparence.
224 communes sont exemptées de l'application de la loi SRU ; 767 communes non exemptées respectent le taux légal de logement social applicable ; 1100 communes ne respectent pas leurs obligations légales et doivent produire des logements sociaux pour rattraper leur retard.
L'article 11 de la loi instituant le droit au logement opposable (dite loi « DALO »), étend depuis le 1er janvier 2008 cette obligation aux communes dont la population est au moins égale à 3.500 habitants membres d'un EPCI de plus de 50.000 habitants.
Vous devez notifier votre décision de rétractation au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception avant l'expiration du délai de 10 jours. C'est alors la date d'expédition de votre courrier qui compte.
Dans l'absolu, le compromis de vente n'est pas obligatoire. Cependant, il est utilisé la plupart du temps. C'est un document important car il fixe les modalités de vente convenues entre vendeur et acheteur. Pour être valable, le compromis de vente doit avoir été établi chez un notaire ou un agent immobilier.
Le délai de 14 jours est le délai légal minimum. Le professionnel peut proposer un délai plus long à ses clients. Le droit de rétractation s'applique aussi si le produit est soldé, d'occasion ou déstocké. le décompte du délai de 14 jours commence le lendemain de la conclusion du contrat ou de la livraison du bien.
Sachez qu'un notaire peut parfaitement insérer une clause à double distribution : si une rétractation arrive au début, les frais sont laissés au vendeur ; si elle intervient à la fin du processus de vente, les frais restent à la charge de l'acquéreur. On peut même envisager un partage de frais.
La date de signature est fixée conjointement par le vendeur et l'acheteur. Après la signature du compromis de vente, un délai minimum est nécessaire pour mener l'acheteur jusqu'à l'acte de vente définitif.
La loi prévoit que l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la date du compromis pour revenir sur sa décision et annuler la vente. Durant ce délai, l'acquéreur peut se rétracter sans avoir à se justifier, ni à payer d'indemnités au vendeur.
Ne bénéficient pas du délai de rétractation :
- L'opération d'acquisition d'un bien réalisée par le biais d'une SCI. - L'opération d'acquisition d'un terrain. En outre seul l'acquéreur est protégé.
La loi SRU du 13 décembre 2000 a instauré un délai de réflexion, ou de rétractation, au profit de l'acquéreur non professionnel d'un bien immobilier à usage d'habitation. Il est régi par les articles L. 271-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Par opposition à une promesse de vente, un compromis de vente est considéré comme un contrat « synallagmatique », c'est-à-dire qu'il engage les deux parties. La signature d'un compromis de vente ne nécessite pas de versement d'indemnité mais engage à la fois le vendeur et l'acheteur à mener la transaction à son terme.
Si une commune n'atteint pas les objectifs triennaux quantitatifs ou qualitatifs, notifiés par le préfet en début de période, l'État peut prononcer sa "carence".
Ce taux de logements locatifs sociaux est calculé à la commune à partir du nombre de logements sociaux comptabilisés dans l'inventaire SRU (Source : DREIF 2008), lorsque la commune a moins de 20% de logements locatifs sociaux et est assujettie aux obligations de la loi SRU (article 55 de la loi SRU).