L'unique exception permettant au locataire d'arrêter de payer son loyer est celui de la non décence ou de l'insalubrité du logement l'obligeant alors à aller vivre ailleurs.
Le propriétaire du logement doit faire appel à un huissier pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal d'instance et obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut éventuellement lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements.
Obligation de paiement
Le non-paiement ou le paiement partiel du loyer et des charges peut engendrer la résiliation du bail par le propriétaire et d'expulsion du locataire, sauf si le locataire n'est pas en cause (exemple : non-versement des aides au logement en cas de logement non décent).
À la suite de l'adoption de la loi du 27 juillet 2023, tous les contrats de location souscrits depuis le 29 juillet doivent comporter une clause de résiliation automatique en cas de non-paiement du loyer ou des charges, ou en cas de non-versement du dépôt de garantie.
Dettes de loyers et/ou de charges
Le propriétaire (ou son représentant) peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de juillet 2023 peut être réclamée jusqu'en juillet 2026.
Pour expulser un locataire, il faut un motif sérieux et l'intervention d'un juge. Des clauses spécifiques du contrat de location permettent une expulsion rapide en cas de manquement du locataire. La procédure d'expulsion implique des étapes légales, des délais et peut nécessiter l'intervention des autorités.
Comme nous l'avons précédemment précisé, le locataire dispose de 2 mois pour régler ses impayés après l'envoi d'un commandement de payer par voie d'huissier. Une fois ces 2 mois écoulés sans réaction de sa part, vous pouvez passer à l'assignation au tribunal pour loyers impayés.
Impossible d'expulser un locataire sans motif valable
Le bailleur n'est pas autorisé à procéder lui-même à l'expulsion de ses locataires. En cas de non-respect de cette obligation, il encourt une sanction pouvant aller jusqu'à 30 000 € d'amende et 3 ans de prison (article 226-4-2 du code pénal).
Les motifs qui justifient l'expulsion du locataire
La dégradation du logement loué ; Le non-paiement du dépôt de garantie ; Le défaut d'assurance pour les risques locatifs ; Les troubles du voisinage (bruits, odeurs…)
contactez le numéro SOS loyers impayés : 0805 16 00 75. ce numéro vert est joignable du lundi au vendredi (appel et service gratuits). Comment ? pour accéder à un travailleur social.
Vous êtes en litige avec votre bailleur. Vous pouvez porter plainte contre lui… mais à condition que ses actes soient pénalement répréhensibles. Un dépôt de plainte ne peut donc pas être fait si votre propriétaire manque à ses obligations dans le cadre du contrat de location.
En théorie, vous pouvez donc régler votre loyer le 15 du mois ou le 6, pour peu que vous tombiez d'accord. Si le propriétaire se trouve obligé de respecter cette date, un loyer est exigible d'avance le 1er de chaque mois.
Comment savoir si un locataire est mauvais payeur ? Le bailleur peut s'assurer de la solvabilité d'un potentiel locataire en vérifiant son avis d'imposition à partir du numéro fiscal de référence (avec son accord). Il convient de s'assurer que les montants annoncés sont identiques aux montants déclarés.
Pas d'expulsion si locataire âgé de + de 65 ans, ou est handicapé, ou a à sa charge une personne handicapée. (Article L621-2 du cch)
La loi est très claire à ce sujet, si votre propriétaire pénètre dans votre logement sans avoir eu votre consentement pendant la durée de votre bail, cela constitue une violation de domicile. Il encourt alors une peine de prison d'un an et 15 000 euros d'amende en cas de poursuite et de plainte de votre part.
Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance : Date à laquelle expire le bail, compte tenu de la durée pour laquelle il a été signé du bail (ou du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction du bail, dans certains cas).
Le jour de l'audience, le juge est à l'écoute du locataire et du bailleur. Les règles de procédure imposent au locataire de remettre l'ensemble des pièces justificatives (qui seront numérotées et listées) avant l'audience au bailleur ou à son avocat par courrier. La même démarche sera faite par le bailleur.
Le préfet peut refuser d'apporter son concours au propriétaire de manière expresse ou en gardant le silence. Son refus peut être motivé par la situation personnelle de l'occupant ou encore par d'éventuels troubles à l'ordre public qui pourraient résulter d'une expulsion.
On parle alors de mesure de saisie-vente. Cette saisie intervient obligatoirement huit jours après la signification d'un commandement de payer. Pour pouvoir entrer dans un logement en l'absence de son occupant, l'Huissier de Justice doit être accompagné d'un serrurier et de deux témoins majeurs.
L'huissier/ commissaire de justice remet alors à la banque du débiteur un acte de saisie précisant le montant des sommes à rendre. Dans un délai de 8 jours, l'huissier ou le commissaire de justice envoie une notification de saisie au débiteur. Celui-ci dispose ensuite d'un mois pour contester la saisie par huissier.
Ainsi en matière de location immobilière, il est convenu en général par les propriétaires et les agences, de demander que les revenus du locataire soient au moins égaux à 3 fois le montant du loyer charges comprises.
Pour déterminer la capacité du locataire à assurer le paiement des loyers d'une maison ou d'un appartement, le ratio de solvabilité s'avère utile. Il permet d'étudier si l'effort demandé peut être assumé. Pour réaliser ce calcul, on divise le montant des revenus mensuels par le loyer charges comprises.
Vous pouvez solliciter votre mairie dans le cadre du Fonds de solidarité logement (Fsl). Des aides financières vous seront proposées pour les dépenses liées au maintien dans le logement (dettes de loyers et charges, factures d'électricité, de gaz, d'eau et de téléphone, ...).
Paiement à échoir : le loyer est réglé en avance, c'est-à-dire que le locataire paie pour le mois à venir ; Paiement à terme échu : le loyer est payé une fois le mois écoulé.