1. Le bail de 18 ans. Le bail de 18 ans, renouvelable par période de neuf ans sauf congé motivé, offre au propriétaire non exploitant peu de chance de récupérer ses terres entre les mains d'un exploitant. En cas de vente, l'impact sur la valeur du terrain sera identique à celui d'un bail de 25 ans.
Le bail rural est un contrat de location de terres ou de bâtiments agricoles par un propriétaire (appelé bailleur) à un exploitant (appelé preneur), en contrepartie d'un loyer. Cette mise à disposition permet l'exploitation et l'exercice d'une activité agricole.
Ainsi dans le cas de fermage, le propriétaire perçoit un loyer dont le montant est déterminé dès la conclusion du contrat, les maximas et minimas étant encadrés par le Code rural, alors que dans le cas d'un métayage le bailleur perçoit une part des produits de l'exploitation.
411-3 du Code Rural et de la Pêche Maritime (CRPM) fait échapper pour une grande partie les baux de petites parcelles au statut du fermage.
Pour pouvoir ouvrir un bail agricole, il faut remplir des conditions spécifiques et être propriétaire d'une propriété rurale ou faire partie des exceptions envisagées. Le bail rural est généralement un bail long d'une durée minimale de 9 ans qui peut s'étendre jusqu'à 25 ans et plus.
Le bail commercial d'un terrain nu permet une complète liberté contractuelle des parties qui y sont prenantes : le locataire d'une part et le propriétaire d'autre part. Le contenu du bail, et en particulier le loyer, est donc laissé à la discrétion des parties.
Le bail rural est en principe conclu pour une durée minimale de 9 ans. Cependant, les parties peuvent, d'un commun accord, mettre fin au bail avant le délai de 9 ans.
Le fermage à l'hectare est obtenu en multipliant le total de points attribués (70 points maximum) par la valeur du point (2,044 € en 2020). Ainsi, dans le cadre d'un bail à ferme de 9 ans, le fermage des meilleures terres du département (hors estives) ne pourra excéder 143 euros par hectare et par an.
Il est à noter que les frais de notaire sont partagés entre le locataire et le propriétaire.
En effet, à défaut de contrat écrit, le bail rural est alors établi verbalement. Récupérer un terrain agricole loué sans bail revient à lutter contre un bail rural verbal. Ce dernier vaut, normalement, pour neuf ans selon les clauses établies par la Commission Consultative des Baux Ruraux.
Avant de reprendre une terre agricole ayant fait l'objet d'un bail de fermage, le propriétaire doit attendre l'expiration de la durée de contrat initiale et donc des 9 ans. Il devra alors notifier le congé du preneur 2 ans à l'avance du renouvellement par le biais de son huissier.
Ce pouvait bien être l'intérêt du métayer de faire produire à la terre autant qu'elle pouvait rendre, avec le capital fourni par le propriétaire ; mais ce ne pouvait jamais être son intérêt d'y mêler quelque chose du sien propre » (Smith, [1776] 1991 : 482).
Le paiement intervient aux échéances spécifiées dans le bail, les plus courantes : 11 mai et 11 novembre. La date ainsi fixée est impérative, et le bailleur pourrait faire courir des intérêts immédiatement après, indépendamment d'une mise en demeure.
Le contrat de location emphytéotique permet au locataire, appelé emphytéote, de disposer d'un droit réel immobilier. En pratique, cela signifie qu'il est propriétaire de son logement et peut en disposer à sa guise, en y effectuant des travaux par exemple.
L'indice du prix du produit intérieur brut retenu pour 2021 est de 112,31 (indice base 100 en 2009). L'indice national des fermages s'établit pour 2021 à 106,48. La variation de l'indice national des fermages 2021 par rapport à l'année 2020 est de 1,09 %.
Cet indice s'appuie sur l'examen des comptes de l'agriculture 2021. Il repose à 60% sur l'indice d'évolution du revenu brut d'exploitation agricole (RBEA) à l'hectare national des cinq dernières années et à 40% sur l'évolution du niveau général des prix correspondant au prix intérieur brut de l'année précédente.
Le principal avantage du bail notarié est qu'il est considéré comme un titre exécutoire, c'est à dire qu'il n'est pas nécessaire d'obtenir un jugement pour faire valoir vos droits de propriétaire, notamment en cas d'impayés.
C'est au bailleur d'assurer les biens loués (maison d'habitation, bâtiments agricoles…) contre l'incendie. Les primes sont donc exclusivement à sa charge. Ce principe étant d'ordre public, toute clause contraire est nulle.
En ajoutant les formalités et la TVA, le coût d'un bail d'habitation notarié s'élève à 360 euros TTC à partager par moitié entre le bailleur et le locataire.
Les terres et prés libres non bâtis se sont vendus au prix moyen de 5940 euros par hectare en 2021, en recul de 2,3% sur un an. Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare.
L'indice du prix du produit intérieur brut retenu pour 2022 est de 113,89 (indice base 100 en 2009). L'indice national des fermages s'établit pour 2022 à 110,26. La variation de l'indice national des fermages 2022 par rapport à l'année 2021 est de 3,55 %.
L'indice des fermages est constaté pour 2022 à la valeur de 110,26 sur la base d'un indice 100 en 2009. Cet indice est applicable pour les échéances annuelles du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023. La variation de cet indice par rapport à l'année précédente est de + 3,55 %.
La résiliation pour faute du fermier :
411.31 du Code rural. le propriétaire devra donc saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux s'il justifie que le fermier n'a pas payé son fermage ou compromet la bonne exploitation des fonds.
Si vous n'avez pas de diplôme agricole, mais que vous pouvez justifier d'un an d'expérience dans le domaine agricole (statut d'exploitant, de salarié, de conjoint collaborateur, d'aide familial, woofing, etc.), alors vous pouvez entamer une démarche de VAE (Validation des Acquis de l'Expérience) afin d'obtenir un ...
La location de terres agricoles
Un bail rural est le contrat établi entre le propriétaire d'une propriété agricole et le locataire. Le fermage est un type de bail rural dans lequel un propriétaire, le bailleur, confie à un preneur, le fermier, le soin de cultiver une terre sous contrat.