Le bail rural est un contrat de location de terres ou de bâtiments agricoles par un propriétaire (appelé bailleur) à un exploitant (appelé preneur), en contrepartie d'un loyer. Cette mise à disposition permet l'exploitation et l'exercice d'une activité agricole.
Pour pouvoir ouvrir un bail agricole, il faut remplir des conditions spécifiques et être propriétaire d'une propriété rurale ou faire partie des exceptions envisagées. Le bail rural est généralement un bail long d'une durée minimale de 9 ans qui peut s'étendre jusqu'à 25 ans et plus.
Le bail rural est en principe conclu pour une durée minimale de 9 ans. Cependant, les parties peuvent, d'un commun accord, mettre fin au bail avant le délai de 9 ans.
Le bail rural porte sur les biens ruraux (terres et bâtiments). Il permet une location très cadrée, d'une durée minimale de 9 ans. Un contrat type départemental existe. Un état des lieux, signé par les parties, doit être établi dans le mois qui précède ou qui suit l'entrée en jouissance.
411-3 du Code Rural et de la Pêche Maritime (CRPM) fait échapper pour une grande partie les baux de petites parcelles au statut du fermage.
En effet, à défaut de contrat écrit, le bail rural est alors établi verbalement. Récupérer un terrain agricole loué sans bail revient à lutter contre un bail rural verbal. Ce dernier vaut, normalement, pour neuf ans selon les clauses établies par la Commission Consultative des Baux Ruraux.
Pour rappel, la FNSafer avait noté en 2020 une hausse des prix des terres louées avec la crise de la Covid-19 de 3,6% pour une moyenne de 4930 euros/ha. Une croissance plus rapide que pour les prix des terres et prés libres non bâtis en hausse de 1,3% à 6080 euros par hectare l'an passé.
Le bail écrit prend la forme d'un acte sous seing privé ou notarié. Le bail sous seing privé doit être rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties au contrat, plus un exemplaire s'il y a enregistrement. La forme notariée est obligatoire pour les baux d'une durée supérieure à 12 ans.
Le contrat de bail applicable à une location de terrain dépend de la nature du terrain loué et donc, de la réglementation qui lui est applicable. En ce qui concerne les baux de terrains nus, s'il s'agit d'un usage privatif, le contrat de bail sera confectionné librement par les parties.
Les terres et prés libres non bâtis se sont vendus au prix moyen de 5940 euros par hectare en 2021, en recul de 2,3% sur un an. Pour les terres et prés loués non bâtis, le prix moyen recule légèrement de 0,4% à 4970 euros par hectare. Des évolutions qui s'avèrent néanmoins contrastées selon les régions.
Tout d'abord, à défaut de précisions contraires dans le bail, le preneur doit payer le fermage chez le bailleur à son domicile, ou bien à toute personne que le bailleur désignerait, par l'envoi ou la remise d'un chèque.
Le fermage à l'hectare est obtenu en multipliant le total de points attribués (70 points maximum) par la valeur du point (2,044 € en 2020). Ainsi, dans le cadre d'un bail à ferme de 9 ans, le fermage des meilleures terres du département (hors estives) ne pourra excéder 143 euros par hectare et par an.
Il est à noter que les frais de notaire sont partagés entre le locataire et le propriétaire.
Le bail rural s'applique exclusivement à un bien immobilier, c'est-à-dire une terre ou un bâtiment d'exploitation à usage agricole. Il peut être conclu par 2 personnes physiques ou morales : Propriétaire agricole (bailleur) Fermier ou métayer (preneur à bail)
Le bail verbal portant sur un logement à usage d'habitation principale est consenti pour 3 ou 6 ans. Il est tacitement reconduit pour des périodes de même durée à défaut de congé donné par le bailleur.
Pour calculer le fermage, une formule existe : Loyer de l'année précédente par hectare X indice de l'année en cours / indice de l'année précédente. Exemple : Un agriculteur habitant en Ille-et-Vilaine a signé son bail en 2002 pour un loyer mensuel de 200 € l'hectare.
Une location est donc possible, même sans avoir signé de bail écrit. La loi ne prévoit d'ailleurs aucune sanction en l'absence de contrat de bail écrit.
Ainsi qu'il est dit à l'article 1767 du code civil, tout preneur de bien rural est tenu d'engranger dans les lieux à ce destinés d'après le bail. Le preneur d'un bien rural est tenu d'avertir le bailleur des usurpations commises sur le fonds dans les conditions de l'article 1768 du code civil.
Le bail rural pour valoriser un terrain agricole. Première solution pour valoriser un terrain non constructible inscrit en zone agricole du PLU : le louer à un exploitant agricole par la conclusion d'un bail rural.
Prouver l'existence du bail verbal
La preuve de l'existence du bail peut être apportée par tous moyens : échanges entre bailleur et fermier (e-mails, courriers…), quittances de fermage ou talons de chèques, relevés de compte bancaire, témoignages de voisins, etc.
Si l'entrepôt est par contre destiné à accueillir une activité industrielle, commerciale ou artisanale, c'est un bail commercial qu'il faut signer. Grâce à celui-ci en effet, l'entreprise disposera du local pour au minimum 9 ans.
Louer un champ en tant que particulier ou professionnel. Comme pour la location d'un terrain, la location d'un champ peut se faire aussi bien par un particulier que par un professionnel. La réglementation applicable varie alors selon les situations.
L'indice du prix du produit intérieur brut retenu pour 2022 est de 113,89 (indice base 100 en 2009). L'indice national des fermages s'établit pour 2022 à 110,26. La variation de l'indice national des fermages 2022 par rapport à l'année 2021 est de 3,55 %.
Lorsque les biens loués appartiennent à un couple marié, le bail devra selon les circonstances être signé soit par un seul époux, soit par les deux : - Chaque époux peut donner à bail les biens qui lui appartiennent en propre. - Par contre, le bail consenti par un époux sur un bien propre de l'autre est nul.
Le bail à ferme concerne un immeuble qui est affecté principalement à une exploitation agricole, à l'exclusion de la sylviculture (arbres forestiers). Par exploitation agricole, il faut entendre l'exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente.