Au premier trimestre 2022 les différents seuils des taux d'usure 2021 sont fixés en fonction du Taux Effectif Moyen au quatrième trimestre 2021. Pour les prêts immobiliers à taux fixe le taux d'usure est fixé à 2,56 % s'ils durent moins de 10 ans, à 2,57 % si leur durée va de 10 à 20 ans et à 2,67 % au delà de 20 ans.
RÈGLEMENTATION : Selon le Code de la Consommation (article L314-6), est réputé usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global excédant de plus du tiers (33%) le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit.
Comment calculer le taux d'usure ? Le mode de calcul du taux d'usure est réglementé. La Banque de France ajoute un tiers au taux effectif moyen pratiqué par les établissements bancaires, en se basant sur la moyenne des taux pratiqués sur le trimestre précédent.
Le taux d'usure est notamment porté à 6,29% pour les crédits immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus souscrits au 1er trimestre 2024, indique la Banque de France dans un communiqué, contre 6,11% pour les prêts contractés en décembre 2023.
Présenter une situation professionnelle stable.
Différents critères sont pris en compte par les banques. Selon nos simulations, un salaire de 2 400 euros permet d'emprunter 150 000 euros sur 25 ans. Toutefois, la banque étudie la stabilité de vos revenus.
Pour la première fois en deux ans, les taux d'intérêts des crédits immobiliers ont baissé en janvier 2024. Il est probable que ce mouvement tant attendu par tous les candidats à l'emprunt s'inscrive dans la durée.
La formule est donc la suivante : taux effectif moyen + (⅓ * taux d'effectif moyen). Le taux d'usure s'applique à tous les crédits contractés par des particuliers, des associations, des professionnels et des entreprises.
En effet, plus le taux est élevé, plus la part de la mensualité dédiée au remboursement des intérêts sera élevée et celle dédiée au remboursement du capital sera réduite. À revenu et apport équivalent, on ne peut donc plus emprunter la même somme aujourd'hui qu'il y a quelques mois.
Au 1er juillet 2023, le taux d'usure, qui fixe le plafond des intérêts pour les nouveaux crédits, sera relevé à 5,09% pour les prêts immobiliers à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus, selon le Journal officiel.
Le taux d'usure n'est autre que la moyenne en question, majorée de 30 %. L'article L314-6 du Code de la consommation rappelle ainsi qu'un crédit accordé à un taux supérieur à cette moyenne augmentée d'un tiers devient un prêt dit usuraire. L'établissement contrevenant risque de lourdes sanctions pénales.
À compter du 1er janvier 2024, le taux d'usure pour les prêts à taux fixe d'une durée supérieure à 20 ans passe donc à 6.29%, ce qui représente une hausse de 18 points de base par rapport à décembre 2023.
Après une longue période d'accès difficile au financement, les banques parviennent à retrouver des marges. Ce retour apparaît donc comme étant le bon moment pour relancer son projet. Une nouvelle fois, les banques augmentent leurs taux en suivant la hausse du taux d'usure dans une logique de rentabilité.
Le taux d'endettement repose sur une formule de calcul relativement simple : Charges x100 / Revenus. Par exemple, si vous avez 800 euros de charges pour des revenus de 2500 euros, le taux d'endettement est calculé ainsi : 800 * 100 / 2500 : 32%. Dans ce cas, votre taux d'endettement est de 32%.
Aucune règle bancaire ou juridique ne fixe le taux d'endettement maximal. Le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande depuis janvier 2021 un taux d'endettement maximum de 35% (assurance de prêt comprise) contre 33% auparavant.
La formule du taux d'endettement est la suivante : Taux d'endettement = (montant des mensualités + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus)
Pour les entreprises et les particuliers agissant pour leurs besoins professionnels (entrepreneurs individuels), seuls les découverts en compte sont soumis à un taux maximum. Le taux de l'usure sert à protéger l'emprunteur contre des propositions de prêts « trop chères ».
Un projet immobilier incohérent
Des revenus prévisionnels trop faibles pourraient faire échouer votre demande de crédit immobilier. Attention également aux biens surévalués. La banque peut vous opposer un refus de prêt afin de vous protéger en tant qu'acheteur.
Augmenter votre apport personnel est un bon moyen de contourner le taux d'usure. En effet, cela permet de baisser le montant du capital à emprunter et donc du taux d'intérêt. Dans le cas d'un prêt immobilier par exemple, la banque exige un apport minimal de 10 % pour vous accorder un financement.
L'essentiel sur le taux d'usure
Retrouvez également sur cette page les contacts utiles concernant le taux d'usure. Le taux d'usure est le taux au-delà duquel le taux annuel effectif global (TAEG) d'un prêt est légalement considéré comme excessif.
Comme vu précédemment cette hausse est liée à la reprise de l'activité économique post-covid, à la hausse du taux de l'énergie et à la guerre en Ukraine. Après une année 2023 difficile, la tendance serait à la stagnation des taux pour l'année 2024.
Pour emprunter 200 000 € sur 15 ans, vous devez toucher un salaire mensuel minimum de 4 231 €. Pour emprunter 200 000 € sur 20 ans, vous devez toucher un salaire mensuel minimum de 3 563 €. Enfin, pour emprunter 200 000 € sur 25 ans, vous devez toucher un salaire mensuel minimum de 3 168 €.
Pour un prêt immobilier de 100 000 €, le salaire minimal requis dépend de la durée du prêt. Il sera de 2 900 € sur 10 ans, 2 300 € sur 15 ans, 1 900 € sur 20 ans, 1 700 € sur 25 ans. Attention, ces salaires sont indicatifs, si vous avez d'autres charges, des revenus supérieurs seront nécessaires.
Un scénario de décrue des taux presque certain
Elle devrait ramener progressivement son principal taux de refinancement à 2.0 % en 2026, sachant que d'ici là, la baisse sera lente dans un premier temps (3.4 % en 2024, après 3.8 % en 2023).
En juin 2023, avec un salaire au SMIC de 1 709 € brut par mois (1 353 € net avant impôt), vous pouvez espérer emprunter jusqu'à 92 000 € pour votre achat immobilier sur une durée de 25 ans à un taux potentiel de 3,75 %. Ces chiffres sont basés sur une capacité de remboursement maximale de 473 € par mois.