L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits.
L'usufruit est le droit de jouir d'un bien sans en être propriétaire et à condition d'en assurer la conservation, c'est-à-dire l'entretenir.
L'usufruitier a l'obligation de prendre soin du bien et de l'entretenir en bon état. Il doit également payer les charges courantes et les taxes liées au bien, à moins que l'acte d'usufruit ne prévoie autrement.
La prise en charge des travaux sur un bien immobilier démembré, est régie par les articles 605 et 606 du code civil. L'article 605 précise : L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Qui doit payer la taxe foncière due en cas d'usufruit ? Lorsque le bien est démembré, c'est l'usufruitier qui paie la taxe foncière, sauf s'il existe une convention contraire.
Si vous êtes âgé de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition N, vous pouvez bénéficier d'une exonération pour votre habitation principale.
L'usufruitier quitte la maison : quelle conséquence ? Étant donné que bon nombre d'usufruitiers sont des personnes âgées, une situation fréquemment rencontrée est le départ en maison de retraite. Dans ce cas, l'usufruitier peut mettre le logement en location et percevoir les revenus locatifs.
L'impossibilité de percevoir des loyers pendant toute la durée de l'usufruit reste un inconvénient majeur. Ce type d'investissement requiert donc des fonds immédiatement disponibles puisque le propriétaire ne pourra bénéficier d'un revenu locatif pour rembourser les échéances de son crédit bancaire.
Par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ; Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire ; Par le non-usage du droit pendant trente ans ; Par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi.
En l'absence de clauses spéciales dans l'acte opérant le démembrement de propriété, les charges se répartissent selon l'article 605 et s. du Code Civil. Ainsi, l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire.
Ainsi, pour le vendre le bien immobilier démembré en pleine propriété, il faut que l'usufruitier et le nu propriétaire donnent leur accord à la vente. Sinon, chacun pourra vendre séparément le droit dont il est titulaire : l'usufruitier pourra vendre l'usufruit ; le nu propriétaire pourra vendre la nue propriété.
Qu'est-ce que l'usufruit du conjoint survivant ? Dans le cas du décès d'un conjoint lorsqu'il y a des enfants dans la succession, la part du conjoint survivant correspond généralement à l'usufruit de l'héritage. Cela lui permet de continuer à user et jouir des biens du couple, sans pour autant les posséder.
C'est l'acte par lequel le nu-propriétaire remet la totalité de la somme lui revenant à l'usufruitier qui devient détenteur de 100% du prix de vente du bien démembré. Avantage de la convention de quasi-usufruit : l'usufruitier encaisse toute la somme.
La différence entre usufruitier et nu-propriétaire
Dans le cadre d'un démembrement de propriété, l'usus et le fructus sont confiés à l'usufruitier, tandis que l'abusus revient au nu-propriétaire. L'usufruitier peut jouir du bien comme il l'entend ou même le mettre en location et percevoir les loyers.
Moins d'impôts : Le donateur ne perçoit plus les revenus du bien dont l'usufruit a été donné. Il n'est donc plus redevable des impôts qui frappaient ces revenus (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux). Si le donataire, bénéficiaire de la donation, est faiblement imposé, la charge fiscale sera ainsi optimisée.
L'usufruit reste provisoire
L'usufruit s'éteint au décès de celui qui l'a donné et non de celui qui l'a reçu", commentent les juges. Ce fils ne peut donc pas conserver pour lui seul, après le décès de sa mère, le bénéfice de l'usufruit qu'il avait avant ce décès.
Comment se passe un abandon nue-propriété ou usufruit ? Un démembrement propriété s'officialise via une convention de démembrement. De même, lorsqu'il y a abandon de nue-propriété ou abandon d'usufruit, un acte de renonciation doit être réalisé chez le notaire.
L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier, en cas d'usufruit viager. Lorsque l'usufruit a été constitué au profit de plusieurs personnes simultanément, il s'éteint partiellement au décès de chacune d'elles, complètement au décès du dernier titulaire, à moins qu'il n'ait été stipulé réversible.
L'usufruit permet au conjoint survivant d'utiliser le bien et de percevoir les revenus sur ce dernier. Cette option est la plus intéressante puisqu'elle permet au conjoint survivant de ne payer que les droits sur l'usufruit et les enfants ne paient, quant à eux, que ceux sur la nue-propriété.
La donation avec usufruit permet de retrouver facilement la pleine propriété de votre bien. En effet, vous avez la possibilité de récupérer l'intégralité de vos droits à la fin de la période de démembrement. Cette donation permet de transmettre votre patrimoine sans pour autant vous démunir.
L'usufruit se rencontre souvent également dans la planification successorale. Des parents veulent, pour des raisons fiscales, donner de leur vivant leur maison à leurs enfants mais veulent pouvoir continuer à y habiter et à en percevoir les loyers s'ils doivent la quitter.
Ainsi, si une personne âgée est dans le besoin et qu'elle ne peut pas bénéficier des aides, son mari ou partenaire de PACS devra intervenir. Si cela n'est pas possible, la famille devra aider cette personne et des obligés seront désignés, dans l'ordre suivant : enfants (biologiques ou adoptants), petits-enfants…
Avis médical. Si votre parent a la capacité d'exprimer un consentement libre et éclairé, c'est à lui et à lui seul de décider de vendre ou pas son appartement ou sa maison, de le louer ou encore de le laisser libre de toute occupation.
Une liberté d'utilisation. Quelle que soit la nature de l'objet - un bien meuble ou un immeuble -, celui qui en a l'usufruit est libre de l'utiliser comme bon lui semble. L'usufruitier d'un appartement peut ainsi décider de l'habiter, de le laisser inoccupé, ou encore prévoir de le louer pour empocher les loyers.
Les propriétés bâties comme les maisons individuelles, immeubles, constructions, usines et bâtiments élevés au-dessus du sol ou construits en sous-sol (les garages, boxes et parkings) sont soumis à la taxe foncière.