La "servitude" ou "service foncier" est une charge qui est imposée à un fonds dit "fonds servant" pour le profit d'un fond bénéficiaire dit " fond dominant". Il en est ainsi, par exemple, de la servitude de passage au profit d'un fonds enclavé.
Une servitude est une contrainte qui pèse sur une propriété au profit d'une autre propriété, appartenant chacune à un propriétaire différent. La propriété qui supporte la charge s'appelle fonds servant. La propriété qui profite de la contrainte s'appelle fonds dominant.
Servitude de passage d'un propriétaire d'un terrain qui est obligé de laisser passer son voisin pour qu'il accède à son terrain.
Le propriétaire du fonds servant doit avoir une attitude purement passive : il doit laisser la servitude s'exercer sans y apporter d'entrave. (article 701 du Code civil) Le propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant. (article 702 du code civil)
Définie à l'article 637 du Code civil, la servitude est un terme juridique désignant une charge qui s'impose au propriétaire d'un bien (fonds servant), au profit du propriétaire d'un autre bien (fonds dominant). La servitude de passage est l'un des types de servitude.
Tout propriétaire peut établir sur sa propriété des servitudes, sous réserve qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Cette servitude conventionnelle sera établie par acte notarié publié pour être opposable aux tiers. Elles devront d'ailleurs être mentionnées dans le titre de propriété des biens concernés.
? Qui doit payer les frais d'une servitude de passage ? Selon l'article 698 du code civil c'est le propriétaire du fonds dominant (celui qui bénéficie du droit de passage) qui doit payer les frais d'entretien du passage.
Immeuble au profit duquel est établie une servitude (droit de vue, droit de passage, etc.) contre un autre immeuble (fonds servant), qui appartient à un propriétaire différent. Les droits constitués aux termes de cette servitude bénéficient au propriétaire du fonds dominant.
La servitude grève, elle assujettit un fonds dont elle attend un service : elle lui imprime la fonction de fonds servant. La charge imposée sur le fonds servant consiste à restreindre les prérogatives du propriétaire sur le fonds grevé. Par nature, la servitude a pour effet de porter atteinte au droit de propriété.
Quelle différence entre droit de passage et servitude de passage ? Un droit de passage est donné à l'occupant d'un terrain pour qu'il puisse accéder à la voie publique. La servitude est imposée au propriétaire d'un bien (le fonds servant) au profit du propriétaire d'un autre bien (le fonds dominant).
Il existe deux grands types de servitudes : 1) les servitudes dites "de cour commune", qui sont des servitudes d'urbanisme, 2) les servitudes de droit privées, régies par les articles 637 et suivants du Code civil.
Par exemple, l'assiette d'une servitude (droit) de passage représente l'endroit précis, sur un terrain, où le droit de passage s'exerce. Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire pour diminuer l'exercice de la servitude ou la rendre moins commode.
Le propriétaire du fonds servant est en droit, s'il le souhaite, de demander une indemnité à l'autre partie. Cette indemnité peut être constitué d'un versement unique, ou d'une somme à payer tous les mois, par exemple. Elle peut être définie de manière informelle, ou devant un juge de paix.
L'entretien de la servitude incombe à celui qui l'utilise, donc en principe au propriétaire du fond dominant, pour qui la servitude a été créée. Cependant, si la servitude est utilisée par les deux propriétaires les frais d'entretien ou de travaux éventuels sont alors partagés.
L'entretien du passage en l'absence au regard de la loi
En l'absence de titre, les articles 697 et 698 du Code civil stipulent que l'entretien du passage incombe au propriétaire du fond dominant. Il a la faculté d'engager, à ses frais, tous les ouvrages nécessaires pour l'usage et la conservation de la servitude.
Seul un acte notarié peut prouver l'existence d'une servitude sur un terrain. Le cadastre en soi ne vous donnera aucune information sur une servitude de passage par exemple. Il permet seulement de repérer les dates approximatives des mutations d'un propriétaire à un autre.
Comment cessent les servitudes
La servitude légalede passage est supprimée lorsque prend fin l'enclave et que la desserte du fonds dominant (celui qui bénéficie de la servitude) est assurée (article 685-1 du code civil).
Conformément à l'article 710bis du Code Civil (devenant dans le nouveau Code l'article 3.128), à la demande du propriétaire du fonds servant, le Juge peut ordonner la suppression d'une servitude lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant.
Durée et fin du droit de passage
La servitude de passage est fixée à 30 ans. Au-delà de cette durée, il revient au propriétaire qui subit la servitude de justifier le non-usage du droit de passage pour le faire cesser.
Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier, bâti ou non, pour l'utilité ou l'usage d'un autre bien immobilier voisin. Elle permet d'en assurer l'utilisation (droit de passage), de respecter l'intimité dans les relations de voisinage (servitude de vue), d'améliorer l'utilisation d'un bien, etc.
Comment cesse le droit de passage ? Le droit de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé du fait, par exemple, de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain. L'acte de cessation doit être signé chez un notaire si vous avez signé un acte authentique.
Pour dédommager le fonds servant d'une servitude de passage de 1m /50m c'est à dire 50 m2 l'expert nommé par le tribunal fait une estimation à 165 euros/m2 en ajoutant un coéfficient majorateur de 1.5 selon " les Anciennes Coutumes Provençales".
Comment procéder ? Pour constater l'extinction d'une servitude, mieux vaut commencer par négocier, en présence d'un notaire, un accord amiable avec le bénéficiaire de la servitude. Si un accord est conclu, la suppression de la servitude fait l'objet d'un acte notarié qui sera publié et mentionné au fichier immobilier.