L'acte de vente appelé également l'acte authentique est l'acte définitif. La signature se fait chez le notaire et marque le transfert de propriété du vendeur envers l'acheteur. Pour faire annuler la vente, l'acquéreur peut se prévaloir de vices cachés, d'un vice du consentement ou encore évoquer la lésion.
Il existe quatre cas de figure pouvant déboucher sur l'annulation de la vente immobilière après la signature définitive de l'acte chez le notaire : le vice du consentement (ou dol), le vice caché, le non-respect de l'obligation de délivrance ou la lésion. Les voici présentés en détail.
Le contractant lésé peut demander la nullité de la vente
Lorsque le vendeur ou l'acheteur n'exécute pas son obligation, ou ne le fait qu'imparfaitement, son cocontractant a deux possibilités : obtenir l'exécution forcée du contrat ; obtenir l'annulation du contrat (article 1184 du Code civil).
Pour annuler un contrat, le consommateur doit vous transmettre un avis à cet effet dans les délais prévus. Il peut s'agir d'un avis verbal ou écrit. L'annulation entre en vigueur à la date à laquelle le consommateur transmet l'avis.
Violence, erreur dans l'appréhension des conditions de la vente, dol ou encore fausses déclarations peuvent par exemple être relevées pour appuyer la rétractation. Vendeur, sachez de plus que si l'acquéreur manque à ses obligations contractuelles, vous pouvez demander l'annulation du compromis.
Le vendeur s'engage envers l'acheteur après la signature du compromis de vente. Contrairement à l'acheteur, il ne dispose d'aucun droit de rétractation. Il peut néanmoins envisager une résiliation amiable ou judiciaire.
Le vendeur peut donc échanger avec l'acheteur à ce sujet en expliquant sa situation et le motif de son souhait de tout annuler. S'ils se mettent d'accord, la résiliation peut être ensuite effective. Les sommes éventuellement versées devront alors être restituées entièrement à l'acheteur.
Le consommateur ayant signé un contrat de ce type peut le résilier à tout moment, sans avoir à se justifier et être totalement remboursé si le commerçant n'a pas débuté sa prestation de service ou être remboursé partiellement, selon les cas, selon l'avancement de la prestation de services.
Si c'est une promesse de vente qui a été signée, le même délai de rétractation s'applique, dans tous les cas. Il est également de 10 jours, exclusivement sur décision de l'acquéreur, sans aucun type de pénalité.
La nullité du contrat sera relative s'il s'agit de sanctionner un vice du consentement, un défaut de capacité du cocontractant, un défaut de pouvoir, les lésions au contrat ou encore la violation d'une règle d'ordre public ou d'une règle de forme. Seul le cocontractant peut invoquer la nullité du contrat.
« La nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d'un intérêt, ainsi que par le ministère public. Elle ne peut être couverte par la confirmation du contrat ». « La nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. Elle peut être couverte par la confirmation.
L'erreur sur la prestation est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur une qualité essentielle de celle-ci, c'est-à-dire une qualité qui a été expressément ou tacitement convenue et en considération de laquelle les parties ont contracté.
Le délai de rétractation est de 10 jours dès le lendemain de la signature du compromis de vente. Pour procéder à la rétractation l'acheteur doit envoyer un courrier recommandé avec avis de réception.
L'article 1102 du Code civil et 1103 disposent que les contrats sont régis par le consensualisme et la force exécutoire des contrats. Dans ce contexte, les parties peuvent convenir de résilier le contrat d'un commun accord. La résiliation par accord mutuel doit être consensuelle et il est préférable d'établir un écrit.
On peut définir la nullité comme la sanction judiciaire. Par exemple, un contrat est nul si le consentement donné par l'une des parties a été vicié par dol. La nullité consiste en l'anéantissement rétroactif du contrat : le contrat est annulé de manière rétroactive, on fait comme s'il n'avait jamais existé.
Pour résilier votre contrat, vous devez faire votre demande par courrier, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Vous n'êtes pas obligé de donner un motif de résiliation. Vous devez payer des frais de résiliation. Ces frais doivent être mentionnés dans votre contrat.
Pour annuler la vente immobilière, il vous suffit de faire parvenir la demande au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce sans avoir à avancer le moindre motif. Si le dernier jour est chômé, le délai est étendu jusqu'au prochain jour ouvré.
Bonne nouvelle, il est possible d'annuler un acte notarié, en relevant des vices cachés, en s'appuyant sur les clauses suspensives ou pour non-respect de l'obligation de délivrance, par exemple.
Il est ainsi clairement établi que le paiement des frais à l'office notarial incombe à l'acheteur, et non au vendeur, quel que soit le logement.
Pas de rétractation du vendeur après le compromis de vente
Le vendeur ne peut plus faire machine arrière une fois qu'il a signé la promesse de vente car c'est un engagement ferme et définitif. La loi ne prévoit pas de droit de rétractation pour le vendeur. Cette protection n'existe que pour l'acheteur.
Une offre d'achat rédigée en bonne et due forme et signée par le vendeur et l'acheteur est un engagement pour les deux parties à mener la transaction à terme au prix convenu. Le vendeur ne peut annuler une offre d'achat qu'il a acceptée sans s'exposer à une demande de compensation de l'acheteur.
L'erreur, le dol et la violence ne sont des causes de nullité que lorsqu'ils sont déterminants dans le cadre du consentement de l'une des parties. Il faut prouver que la victime de l'erreur, du dol ou de la violence, sans eux, n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
La nullité est la sanction de l'invalidité d'un acte juridique, ou d'une procédure. soit que la cause de la nullité réside dans l'absence de l'utilisation d'une forme précise qui est légalement imposée, soit qu'elle résulte de l'absence d'un élément indispensable à son efficacité.
1) Celui qui revendique l'erreur doit établir que la réalité était contraire à sa croyance. 2) Il doit ensuite prouver que l'erreur était substantielle, c'est-à- dire démontrer que sans cette erreur, il n'aurait pas conclu le contrat. La preuve est libre.