Vous venez d'hériter de l'usufruit d'un bien et vous vous demandez de quoi il s'agit ? L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Le droit à l'usufruit est temporaire.
Usufruitier et nu-propriétaire ont tous deux des droits différents un même bien : l'usufruitier a le droit de l'utiliser et de percevoir les revenus qu'il produit ; le nu-propriétaire détient la propriété de la chose sans pouvoir en jouir ; on parle de « démembrement de propriété ».
Moins d'impôts : Le donateur ne perçoit plus les revenus du bien dont l'usufruit a été donné. Il n'est donc plus redevable des impôts qui frappaient ces revenus (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux). Si le donataire, bénéficiaire de la donation, est faiblement imposé, la charge fiscale sera ainsi optimisée.
L'usufruit se rencontre souvent également dans la planification successorale. Des parents veulent, pour des raisons fiscales, donner de leur vivant leur maison à leurs enfants mais veulent pouvoir continuer à y habiter et à en percevoir les loyers s'ils doivent la quitter.
L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits.
L'impossibilité de percevoir des loyers pendant toute la durée de l'usufruit reste un inconvénient majeur. Ce type d'investissement requiert donc des fonds immédiatement disponibles puisque le propriétaire ne pourra bénéficier d'un revenu locatif pour rembourser les échéances de son crédit bancaire.
Si vous êtes parent, vous avez l'usufruit sur les biens de vos enfants âgés de moins de 16 ans. Vos enfants sont les nus propriétaires des biens. Si vous êtes veuf ou veuve, vous recevez le patrimoine de votre époux ou épouse décédé(e) en usufruit. Les enfants du défunt deviennent nus-propriétaires des biens.
Qu'est-ce que l'usufruit du conjoint survivant ? Dans le cas du décès d'un conjoint lorsqu'il y a des enfants dans la succession, la part du conjoint survivant correspond généralement à l'usufruit de l'héritage. Cela lui permet de continuer à user et jouir des biens du couple, sans pour autant les posséder.
On parle de démembrement du droit de propriété entre usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et nue-propriété (droit de disposer du bien). L'usufruitier peut jouir du bien, mais il doit le conserver afin de pouvoir le restituer au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit.
Il a le droit de jouir du logement et des fruits issus de sa location. Par conséquent, l'usufruitier au 1er janvier de l'année d'imposition est redevable des contributions, notamment de la taxe foncière, liées à la jouissance du bien ou aux fruits issus de sa mise en location.
La valeur de l'usufruit est ainsi évaluée à 23% de la valeur en pleine propriété du bien par tranche de 10 ans, et ce sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier.
L'abandon d'usufruit est une prérogative reconnue à l'usufruitier par la loi. Par cet acte, il renonce à son droit d'usufruit et se libère de ses obligations vis-à-vis du bien immobilier. Pour être valable, la renonciation doit toutefois être faite par acte authentique devant un notaire.
Par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ; Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire ; Par le non-usage du droit pendant trente ans ; Par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi.
Dans la plupart des situations, c'est à l'usufruitier de payer la taxe foncière entièrement. En effet, la taxe foncière est à payer par celui qui jouit des revenus d'un bien immobilier ou qui y habite. C'est le cas de l'usufruitier qui devra donc payer entièrement la taxe foncière chaque année.
L'usufruitier dispose uniquement d'un droit de jouissance et d'usage du bien, mais il n'en est pas propriétaire.... Il peut uniquement occuper le bien, le louer, percevoir les loyers, mais en aucun cas d'en disposer librement en décidant par exemple de sa vente.
Le quasi-usufruit autorise l'usufruitier à disposer du montant de la vente comme il le souhaite. Il peut ainsi l'utiliser pour investir à nouveau ou consommer le capital. Cependant, cette somme devra être restituée au moment de son décès.
L'usufruit reste provisoire
L'usufruit s'éteint au décès de celui qui l'a donné et non de celui qui l'a reçu", commentent les juges. Ce fils ne peut donc pas conserver pour lui seul, après le décès de sa mère, le bénéfice de l'usufruit qu'il avait avant ce décès.
En cas notamment de vente, de donation, de succession ou d'apport en société, il va être nécessaire de donner une valeur à l'usufruit pour le partage du prix de vente ou le calcul des droits dus au Trésor public. Cette valeur est déterminée par le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts.
C'est au bénéficiaire de la donation de payer les droits de donation, sauf en cas d'exonération. Toutefois, le donateur : Personne qui fait une donation, c'est-à-dire qui transmet gratuitement de son vivant la propriété d'un bien à une autre personne peut prendre les droits à sa charge.
L'usufruitier, doit s'acquitter des frais d'entretien et de réparation ainsi que de la taxe foncière. La donation en usufruit est généralement utilisée par les parents souhaitant donner à leurs enfants, la nue-propriété de leur bien. Les parents pourront donc continuer de jouir de leur bien sans en être propriétaire.
Par exemple, si l'usufruitier est âgé de 74 ans au moment de la vente, il reçoit 30 % du produit de la vente. Pour un bien cédé au prix de 200 000 €, sa part est de : 30 % x 200 000 = 60 000 €. Le nu-propriétaire, pour sa part, reçoit la différence soit 140 000 €.
Le conjoint recueille 50 % des biens en pleine propriété. Le conjoint survivant est nettement mieux traité que dans les deux cas vus précédemment quand le défunt n'a jamais eu d'enfants avec qui que ce soit, puisqu'il recueille alors la moitié de la succession en pleine propriété.
Le cas de la donation avec réserve d'usufruit
Le donateur ne donne que la nue-propriété et garde l'usufruit de la maison, il peut donc y loger ou la louer et percevoir les loyers. Cela permet au donateur de jouir de son bien immobilier jusqu'à son décès, tout en assurant la transmission de son patrimoine.
C'est à l'usufruitier qu'incombe l'ensemble des charges, taxes et impôts. Toutefois, il arrive que sur certains programmes immobiliers, les charges de syndics soient à payer par le nu propriétaire. Ceci est notifié dans le contrat de réservation et ne représente pas une charge financière importante.
Le propriétaire d'un bien peut transmettre l'usufruit sur ce bien à un tiers, lequel devient donc l'usufruitier. La transmission peut se faire par donation ou par testament.