L'indivision est la forme la plus simple pour acheter une maison à deux propriétaires. Ils jouiront du bien ensemble, mais ils seront aussi solidaires pour l'entretien et les dépenses de fonctionnement. L'indivision est souvent choisie par les couples mariés, pacsés ou concubins pour acheter leur résidence principale.
Dans ce cas, la solution pour acheter à deux, consiste à acheter en indivision. Comme dans le cas d'un couple ni marié ni pacsé, le contrat d'indivision permet à chacun d'être propriétaire du bien à la hauteur du financement qu'il a apporté.
La vente du terrain indivis
L'estimation peut être réalisée par un notaire ou par des agents immobiliers. Après avoir déterminé le prix de vente, les coïndivisaires peuvent se lancer dans les recherches de potentiels acquéreurs et procéder à la cession de leur part.
Division parcellaire, ce terme assez vague désigne en fait une chose simple : diviser un terrain en plusieurs parcelles. Acheter un terrain pour le découper en plusieurs parties distinctes est tout à fait possible, reste à en saisir la finalité, car on ne transforme pas un terrain en plusieurs lots pour le plaisir.
Comment savoir si on peut faire une division parcellaire ? Tous les terrains peuvent, a priori, faire l'objet d'une division parcellaire à condition de respecter les règles du plan local d'urbanisme en vigueur dans la commune, des documents consultables en mairie.
La déclaration préalable et le permis d'aménager
Sachez par ailleurs que la division de votre terrain en vue d'en vendre une partie doit obligatoirement faire l'objet d'une déclaration préalable en mairie. Le délai pour recevoir le document est généralement d'un mois.
Il faut donc prévoir des frais de notaire (droits d'enregistrement et émoluments), qui varient selon les professionnels, mais avoisinent les 5 à 8 %.
Dans le cas où vous projetez de céder votre part à un tiers, vous devez notifier votre intention aux autres coïndivisaires par voie d'huissier. Les autres propriétaires du terrain peuvent ensuite faire valoir leur droit de préemption et décider d'acheter votre quote-part.
Vous n'avez aucune formalité à accomplir pour choisir l'indivision. C'est le régime qui s'applique automatiquement en cas d'acquisition d'un bien immobilier à plusieurs. C'est donc le moins contraignant. Qui dit absence de formalités, dit aussi absence de frais administratifs de mise en place.
Comme c'est le géomètre-expert qui est le seul habilité, en France, à « dire la propriété » en fixant les limites des biens fonciers, c'est donc lui qui va réaliser la division du terrain tout comme il est en charge du bornage des terrains.
La division parcellaire
Pour ce faire, un DMPC (Document Modificatif du Parcellaire Cadastral) doit être dressé par le Géomètre-Expert. Une fois validé par le propriétaire du terrain, ce document est envoyé au cadastre permettant d'obtenir de nouveaux numéros de parcelles.
Vous pouvez décider d'une division foncière lorsque vous voulez construire plusieurs maisons sur le même terrain, lorsque vous voulez mettre en vente une de ses parties inutilisées ou quand l'entretien d'une grande parcelle devient trop fastidieux.
L'indivision
C'est la version qui permet d'acheter à plusieurs en étant chacun propriétaire du même bien. Elle permet un financement, un entretien et une gestion plus facile. C'est aussi la formule adéquate pour les couples non mariés ou pacsés.
Oui, acheter un bien immobilier à deux et emprunter seul est possible en théorie. Mais, il est très difficile de trouver un établissement bancaire qui accepte de réaliser cette opération. Les banques préfèrent avoir un co-emprunteur pour anticiper un éventuel défaut de paiement.
Quelle est la principale différence entre la SCI et une indivision ? La principale différence réside dans la nature juridique. Une SCI est une personne morale, tandis que l'indivision est une situation de copropriété sans création de personne morale.
Il est possible de sortir de l'indivision à tout moment en vendant ses parts ou en se mettant d'accord sur le partage des biens. Pour sortir de ce mode de propriété, il est également possible de décider à l'unanimité de vendre en indivision.
Une construction ne peut être édifiée sur un terrain indivis qu'avec l'accord de tous les coïndivisaires. En effet, chaque indivisaire exerce ses droits en commun avec l'ensemble des autres propriétaires indivis.
Qui paie les charges d'un bien en indivision ? Le paiement des charges d'un bien en indivision doit être effectué par tous les indivisaires. Tous les indivisaires sont tenus du paiement des charges et de la taxe foncière proportionnellement à leur quote-part dans le bien.
Avec la nouvelle loi sur l'indivision, une personne peut sortir d'une indivision en donnant ses parts aux personnes avec lesquelles il partage le bien. Si l'ensemble des co-indivisaires souhaite racheter les parts de celui qui veut partir, la part qu'ils peuvent acheter dépend de leur nombre dans l'indivision.
Sortie de l'indivision : la durée du partage amiable
L'indivisaire qui en fait la demande devra obtenir l'accord de tous les autres propriétaires. En cas d'acceptation unanime, le notaire dispose alors d'un délai de six mois pour opérer le partage.
La majorité des 2/3 des droits indivis et la majorité des 2/3 des héritiers sont parfois différentes. Exemple : S'il y a 4 indivisaires à parts égales, l'accord de 3 d'entre eux est requis. Par contre, si l'un des 4 détient la moitié des droits, les 3 autres se partagent l'autre moitié à parts égales (16,66 % chacun).
Il faut d'abord remplir et signer un acte de donation-partage, qui est ensuite adressé à un notaire. Ce dernier rédigera alors un acte de donation signé par les deux parties et par lui-même. Une fois l'acte signé, le notaire le transmettra aux services fiscaux pour enregistrement.
Pour cela, il faut vérifier le PLU (plan local d'urbanisme) ou le POS (plan d'occupation des sols), consultables dans la mairie de votre commune. Ces documents vous permettent de déterminer si votre voisin peut vous céder à la vente une partie de son terrain.