Quel est le calcul du loyer Pinel en 2021 ? Pour un logement de 100 m² de surface utile situé en zone pinel B1, le plafond au m² pour un bail signé en 2021 sera de 9,35 € : formule de calcul : 10,51 x (0,7 + 19/100) = 9,35. Dans cet exemple, le loyer mensuel sera d'un plafonné à 935 €.
Le loyer Pinel peut se calculer à la main. Auquel cas il faut appliquer la formule suivante : (plafond de loyer au m² pour la zone concernée) x (0.7 + 19/surface utile).
Après la surface utile, vous devez calculer le coefficient multiplicateur grâce à la formule suivante : 0,7 + 19/surface utile de votre logement. Enfin, pour effectuer le calcul du loyer Pinel, il vous suffit d'appliquer la formule suivante : Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone.
Le loyer mensuel est calculé en multipliant le nombre de mètres carrés habitables du logement par le montant de référence majoré indiqué pour 1 m²/mois.
De manière générale, la rentabilité brute d'un projet d'investissement Pinel varie entre 2 et 4%. En fonction de l'optimisation de votre investissement et de votre objectif, la rentabilité nette pourra plus ou moins varier en fonction des charges que vous aurez à supporter.
Le premier inconvénient loi Pinel est le plafonnement des loyers. Le dispositif Pinel a notamment été mis en place pour aider les classes moyennes à accéder à un logement neuf en zone tendue.
Dispositif Pinel: des excès parfois
Certains promoteurs tablant uniquement sur l'intérêt fiscal du dispositif Pinel ont mis en place des chantiers dans des zones à faible demande locative. Le principal risque étant alors d'être dans l'impossibilité de trouver un locataire dans les délais impartis.
Il est calculé à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) sur les 12 derniers mois. L'IRL est établi chaque trimestre : pour une année, il y a donc 4 IRL. Pour le 1er trimestre 2022, l'Insee a fixé l'IRL à 133,93, soit une hausse annuelle de 2,48 %.
La formule de calcul est la suivante : loyer actuel x nouvel IRL du trimestre de référence du bail/IRL du même trimestre de l'année précédente = nouveau loyer.
Pour connaître le montant de votre loyer indexé au 1er novembre 2022 (date de l'anniversaire de l'entrée en vigueur de votre bail), il s'agit de multiplier 700 euros par l'indice santé du mois d'octobre 2022.
Voici les plafonds de ressources imposés par le ministère des Finances Publiques pour louer en Pinel en 2022 : Une personne seule ne devra pas dépasser les revenus suivants : 38 377 € annuels en zone Abis et A. 31 280 € en zone B1.
L'avantage fiscal du dispositif Pinel commence à la date d'achèvement des travaux (DAT). La réduction d'impôt est imputable sur l'impôt de l'année de la date d'achèvement du bien immobilier et ce quel que soit le mois de livraison.
En 2022, si un contribuable acquiert un logement dans le cadre du dispositif Pinel, il peut profiter d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 6 000 € par an. La réduction d'impôt prévue par la loi Pinel en 2022 est de 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
Les plafonds Pinel permettent de calculer le loyer par m² que les locataires devront payer. Pour cela un coefficient multiplicateur a été créé. Celui-ci s'applique au plafond de base pour l'augmenter ou le réduire en fonction de la surface du logement.
La surface utile d'un logement est définie par l'article R 331-10 du code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la surface habitable du bien augmentée de la moitié de la surface de ses annexes. Ainsi, elle est forcément égale ou supérieure à la surface habitable car elle compte des pièces en plus.
Depuis 2020, seules 3 zones sont éligibles à la loi Pinel, à savoir la zone A bis, la zone A et la zone B1. La zone C a été exclue du dispositif en 2017 et la zone B2 n'est plus éligible depuis le 1er janvier 2020.
Calcul de l'indice des loyers 2022
La méthode de calcul de l'augmentation de loyer est la suivante : ancien loyer x (IRL du trimestre/IRL du même trimestre l'année précédente) = nouveau loyer. Soit, pour un loyer de 1.000 euros réévalué en décembre 2022 : 1.000 x (136,27*/131,6**) = 1035,49 euros.
Le propriétaire d'un logement du secteur privé peut augmenter le loyer 1 fois par an (révision annuelle) si le bail le prévoit (clause de révision). Si le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer doit rester le même pendant toute la durée du bail.
Dernier indice IRL connu
Le dernier indice de référence des loyers (IRL) a été publié par l'INSEE le 14 octobre 2022. Il s'agit de l'IRL du 3ème trimestre 2022. Il s'établit à 136,27. Il est en hausse (+3,49 %) par rapport à l'IRL du 3ème trimestre 2021.
Exemple : pour un logement classé E, si le loyer actuel du logement est de 500 € et les loyers du voisinage s'élèvent à 700 €, alors il est possible de réévaluer le loyer à hauteur de la moitié de la différence entre 500 et 700, soit 100 € suite au calcul suivant : (700 – 500) / 2. Le nouveau loyer sera fixé à 600 €.
* Comment est déterminée l'augmentation annuelle de votre loyer ? Pour cela, il faut comparer le trimestre concerné par l'augmentation de votre loyer avec le même trimestre de l'année précédente. Par exemple l'augmentation annuelle est de 2,48% pour le 1er trimestre 2022.
L'opération est la suivante : Nouveau loyer = loyer en vigueur x nouvel indice x ancien indice. Exemple : si l'IRL augmente de 3 %, le bailleur ne peut augmenter son loyer que de 3 %. Sur la forme, la demande doit être présentée au locataire par lettre (de préférence recommandée avec accusé de réception).