Cet indice s'appuie sur l'examen des comptes de l'agriculture 2021. Il repose à 60% sur l'indice d'évolution du revenu brut d'exploitation agricole (RBEA) à l'hectare national des cinq dernières années et à 40% sur l'évolution du niveau général des prix correspondant au prix intérieur brut de l'année précédente.
Pour les terres : la valeur locative est déterminée à partir de la valeur culturale des terrains évaluée sur un nombre de points répartis sur les critères suivants : valeur agronomique naturelle des sols, possibilité de mécanisation, accès-situation-expositionaltitude, morcellement, point d'eau, possibilité d' ...
Les loyers par hectare pour une année N sont le résultat de la multiplication du loyer par hectare N-1 par l'indice national des fermages de l'année N, divisé par l'indice des fermages N-1.
Pour calculer le fermage, une formule existe : Loyer de l'année précédente par hectare X indice de l'année en cours / indice de l'année précédente. Exemple : Un agriculteur habitant en Ille-et-Vilaine a signé son bail en 2002 pour un loyer mensuel de 200 € l'hectare.
Le bail à ferme est conclu pour l'exploitation d'un terrain agricole par un agriculteur, moyennant le paiement d'un loyer que l'on nomme « le fermage ». Ce fermage est constitué par une somme d'argent remise au propriétaire du terrain. C'est la principale différence avec le contrat de bail dit « à métayage ».
La valeur du quintal de blé fermage pour 2022 dans le Pas-de-Calais est de 27,39 €.
Depuis la loi de modernisation de l'agriculture de 2010, l'indice national des fermages est fixé par arrêté ministériel chaque année. Il s'applique pour toutes les échéances annuelles du 1er septembre 2022 au 31 août 2023 sur l'ensemble du territoire français et pour toute production.
Le prix des terres agricoles en 2022 et son évolution
Les données de la Fédération nationale des Safer publiées ce 25 mai 2023 indiquent un prix moyen des terres et des prés (vendus libres, c'est à dire non loués) à 6 130 €/ha. Cela représente une hausse de +3.2% par rapport à 2021.
Il est nécessaire de multiplier le loyer de l'année passée par : l'indice des fermages de l'année en cours divisé par l'indice de l'année précédente. Par exemple, pour obtenir le montant du fermage de 2022 il faut utiliser la formule suivante : Montant du fermage 2021 x (INF 2022 / INF 2021).
Les prix moyens sont souvent exprimés en hectares. Pour calculer le prix au m2 du terrain, il vous suffit de prendre le prix à l'hectare puis de diviser par 10.000 (1 hectare = 10.000 m2).
L'indice national des fermages est de 110,26 pour l'année 2022 (du 1er septembre 2022 au 31 août 2023). La variation de l'indice 2022 par rapport à celui de l'année précédente est de + 3,55%. Le prix du quintal de blé, donné à titre indicatif est de 24,56 €/quintal.
Précisions pour le calcul des fermages
Toutefois, ils s'appliquent à tous les baux ruraux hormis les baux « petites parcelles ». Pour mettre à jour votre fermage, il suffit de : Fermage 2022 = fermage 2021 x 1.0355.
Pour calculer la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier, l'administration fiscale applique cette formule : Valeur locative cadastrale = surface pondérée du bien immobilier multipliée par le tarif de référence au mètre carré.
Prix d'un terrain agricole
Sa valeur a doublé en une vingtaine d'années et plus. Le prix d'un terrain agricole se situe alors entre 0.6 € le m² en moyenne. Ainsi, il faut compter dans les environs de 6 000 € par hectare pour l'achat de ce type de terrain non constructible.
Prix d'un terrain non constructible
Le montant moyen varie entre 0,50 et 10 € par mètre carré, et cette catégorie de terrain est souvent vendu en hectares. Cependant, il est possible d'acheter un terrain à bâtir pour quelques milliers d'euros.
De manière générale, investir dans une terre agricole présente une rentabilité modeste située entre 1 et 3% selon les cas mais il faut également inclure les plus-values de revente. Le loyer ou le “fermage” à l'hectare varie entre 150 et 220 euros par an. La rentabilité se situe donc autour de 2% l'année.
En effet, évaluer sa valeur au plus juste, conditionnera la durée de sa vente qui doit être la plus courte possible. L'estimation du terrain nu peut être confiée à un expert en évaluation foncière, à un agent immobilier ou bien encore à un notaire.
Tout d'abord, l'emplacement jouera un rôle primordial dans votre budget : en campagne, un terrain peut coûter environ 50 € au m², tandis que proche des grandes villes, les prix pourront aller jusqu'à 250, 300 € au m².
Par ailleurs, la loi de finances de 2006 oblige le bailleur à répercuter auprès de son fermier la baisse d'impôt dont il bénéficie. L'impôt foncier est à la charge exclusive du propriétaire, en vertu de l'alinéa premier de l'article L 415-3 du code rural.
Les propriétés agricoles classées dans les catégories « terres, prés, pâturages, vergers, vignes, bois et landes, lacs, étangs et jardins » sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés non bâties perçue au profit des communes, des syndicats et de leurs EPCI à concurrence de 20 %.
Le statut du fermage règle les droits et obligations du propriétaire (bailleur) et du locataire (preneur) dans le cadre du bail rural. Il peut être verbal ou écrit. Dans cette dernière hypothèse, il peut être conclu devant un notaire ou sous seing privé, c'est à dire directement entre le propriétaire et l'exploitant.
Il est cependant encore utilisé, notamment pour les mesures de rendements agricoles ; dans ce cas il s'agit du quintal dit métrique qui vaut cent kilogrammes (100 quintaux à l'hectare = 10 t/ha ). Historiquement, le quintal équivalait généralement à 100 livres .
Comment calculer l'augmentation du montant des fermages ? Le propriétaire peut donc augmenter le montant des fermages de 3,55 %. Par exemple, pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, le montant du loyer sera égal au loyer actuel *110.26 / 106.48 ou au loyer actuel * 1,0355.