le taux d'endettement des associés qui en principe ne doit pas excéder 33 % de leurs revenus, comprenant généralement les salaires nets, les pensions perçues et les revenus professionnels non salariés ; le reste à vivre de chacun, c'est-à-dire la somme disponible une fois toutes les charges mensuelles du foyer réglées.
Le calcul est relativement simple, il suffira de comparer la dette totale et les revenus de la société et de ses associés. Ce dernier repose sur la formule suivante : 📚 Taux d'endettement = (mensualités des crédits + assurances + loyer) / (revenu stable des emprunteurs + 70 % des revenus des investissements locatifs).
Les SCI sont quand même assujetties à un taux d'usure mais uniquement sur les découverts en compte, dans une proportion bien supérieure à celle régissant les prêts immobiliers pour les particuliers, soit 16,64 %.
La société civile immobilière (SCI) a la possibilité de contracter des emprunts pour financer diverses opérations immobilières, comme l'achat, la construction, ou la rénovation de biens.
Les associé·es sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à leur quote-part dans le capital social. C'est le montant des parts sociales de chacun des associé·es qui détermine sa contribution aux dettes.
Le versement de revenus mobiliers dans une SCI soumise à l'IR. À l'IR, les bénéfices dégagés par la location du bien immobilier sont généralement versés sous forme de revenus fonciers.
Le propriétaire d'un bien est redevable de la taxe foncière y compris lorsque ce bien est loué. Il est à noter qu'il est formellement interdit de faire peser la charge de cette taxe sur le locataire. 💡 Bon à savoir : le fait que le bien soit loué, occupé ou vide n'a pas d'impact sur le montant de la taxe foncière.
Si les associés disposent d'un patrimoine et d'un revenu suffisant, la banque peut accorder un prêt à une SCI disposant de peu ou pas d'apports. L'octroi de prêt immobilier se faisant au cas par cas, il faudra faire étudier votre dossier emprunteur à la banque.
Pour conclure, les organismes prêteurs peuvent octroyer jusqu'à 75 000 € dans le cadre du prêt personnel. Toutefois, cette somme n'est pas prêtée à tout le monde. Votre situation personnelle est analysée par l'établissement prêteur que vous sollicitez afin de savoir si votre projet concorde avec vos moyens financiers.
Qui peut détenir un compte courant au sein d'une SCI ? Dans le cadre d'une société civile immobilière, les associés (les personnes détentrices de parts sociales) et l'éventuel gérant peuvent détenir un compte courant créditeur. Un compte courant débiteur est toléré pour les associés (explications ci-après).
La durée d'un emprunt pour une SCI est la même que pour un emprunt classique. Ainsi, la durée des prêts pour une SCI peut s'étendre de 5 à 25 ans. En effet, il n'existe pas de prêt spécifique aux SCI, celles-ci bénéficient donc des mêmes conditions d'emprunt que des particuliers.
La SCI dispose de la personnalité morale, ce qui lui permet d'emprunter indépendamment des associés. Dans cette hypothèse, il appartient au gérant, après décision unanime des associés, de déposer une demande de prêt auprès d'une banque. Si elle est acceptée, les fonds seront déposés sur le compte bancaire de la SCI.
35% : le taux d'endettement maximum conseillé
On considère qu'il n'est pas raisonnable de s'endetter au-delà de ces 35%. Ce chiffre représente un peu plus d'un tiers des revenus.
Concrètement, pour savoir combien vous allez pouvoir emprunter avec une SCI, la banque va demander des justificatifs et appliquer la règle d'un taux d'endettement maximal de 35 % des revenus de tous les associés.
S'il s'agit d'un prêt avec intérêts, vous devez déclarer les intérêts perçus sur votre déclaration annuelle de revenus. Si vous souhaitez mieux garantir votre prêt, vous pouvez établir une reconnaissance de dettes.
Le prêt entre amis ou en famille : une alternative à formaliser. Selon l'article 1359 du code civil, la preuve d'un prêt d'un montant supérieur à 1 500 euros entre deux personnes ne peut être faite que par la production d'un contrat écrit.
Rien ne vous interdit de faire un cadeau d'argent s'il est en rapport avec votre niveau de vie (voir question 1 sur le présent d'usage). Si vous envisagez de donner une somme d'argent plus importante, voyez avec votre notaire car, dans ce cas, il s'agira d'une donation.
Comment récupérer l'argent de la vente d'un bien en SCI ? Lorsqu'un bien immobilier est vendu par une SCI, le chèque (ou le virement) va directement sur le compte de la société. Le gérant répartit ensuite le produit de la cession entre les associés, en fonction des parts sociales dont ils disposent.
En SCI familiale, les associés ne bénéficient pas d'une responsabilité limitée. De ce fait, ces derniers sont engagés personnellement pour les dettes contractées par la société. Par conséquent, l'emprunt par le biais de la SCI familiale nécessite obligatoirement un accord unanime des associés.
Sachez qu'il n'y a pas d'emprunts spécifiques dédiés à ce statut. Votre SCI peut donc demander un crédit immobilier classique pour l'achat d'un bien immobilier. Elle peut aussi avoir recours à un prêt en cours de vie de la SCI pour financer des travaux par exemple.
L'essentiel à retenir. Les SCI doivent s'acquitter de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires utilisées à titre privatif, ainsi que des majorations éventuellement applicables en zone tendue.
Pour une location meublée, la SCI doit déposer une déclaration n°2065. Pour une location non meublée, la SCI doit déposer une déclaration n°2072 mais c'est vous qui en tant qu'associé êtes redevable de l'impôt sur les bénéfices en fonction de votre quote-part de résultat de la SCI. Les déclarations spécifiques aux SCI.
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d'associé, permettant de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.