Un bail commercial 3 6 9 est un contrat de location d'un local commercial pour une durée minimale de 9 ans. Le bail est renouvelable tacitement tous les trois ans, c'est-à-dire que le locataire peut rester dans le local commercial pendant au moins neuf ans.
Locataire. Le locataire peut résilier sans motif particulier le bail à l'expiration de chaque période de 3 ans (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). On parle de résiliation triennale.
Le bail 3 6 9, c'est le bail commercial classique. Si on l'appelle ainsi, c'est parce qu'il peut être résilié tous les 3, 6 ou 9 ans. En pratique, il est utilisé lorsqu'un propriétaire loue un local à destination d'une activité professionnelle commerciale, industrielle ou artisanale.
Résiliation du bail commercial après le terme du bail
Tout comme le locataire, le propriétaire du local peut mettre un terme au bail au moins 6 mois avant le dernier jour d'un trimestre civil, quand le bail a été tacitement reconduit. Il peut être amené à verser une indemnité d'éviction.
A l'expiration de chaque période triennale, le locataire a la possibilité de demander la résiliation anticipée du bail commercial. Le locataire doit donner congé au bailleur par acte d'huissier ou par LRAR en respectant un préavis minimum de 6 mois et il n'est pas tenu de motiver sa décision.
Lorsqu'aucune des parties (c'est à dire ni le propriétaire ni le locataire) ne se manifeste, le bail commercial se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Il n'y a pas de formation de nouveau contrat de bail commercial.
Le contrat de bail peut prévoir que le propriétaire a le droit de refuser la cession du bail commercial ou que son autorisation est nécessaire. D'autres clauses peuvent être insérées dans le contrat de bail pour préciser les conditions de la cession.
Dans le cadre d'une cession de fonds de commerce, le droit porte sur l'universalité du fonds et l'ensemble des éléments corporels et incorporels qui le compose. A l'inverse, dans le cadre d'une cession de droit au bail, la seule chose monnayée est la faculté pour le cédant de se faire remplacer sur le bail.
Même lorsqu'une clause de solidarité est insérée dans le bail, le bailleur doit informer les deux locataires non mariés. Il est donc conseillé d'envoyer une notification de congé à l'aide de 2 lettres recommandées avec avis de réception à chacun des concubins.
La loi prévoit que le loyer d'un bail commercial peut être révisé après trois ans. Comme cette possibilité est prévue par la loi, il n'est pas nécessaire de la prévoir au moment de la rédaction du contrat de bail. Le locataire, comme le bailleur, peuvent formuler une demande de révision triennale.
Il relève du statut des baux commerciaux et a une durée minimale de 9 ans. En pratique, le bail commercial établi par écrit apporte une preuve de l'existence du contrat et permet de définir clairement les obligations de chacune des parties.
Qui doit supporter les frais de renouvellement du bail ? Le bail commercial initial ou le renouvellement peuvent prévoir que les frais d'actes concernant le renouvellement soient à la charge du locataire. Aucun texte n'encadre une répartition bailleur/locataire, il s'agit d'une négociation purement contractuelle.
Contrairement au locataire, le propriétaire ne peut pas résilier le bail n'importe quand : il doit attendre l'échéance du bail en cours, c'est-à-dire jusqu'à la date de renouvellement.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en envoyant un congé au locataire par acte de commissaire de justice: titleContent (anciennement acte d'huissier de justice) 6 mois avant l'expiration du bail commercial.
Votre locataire a aussi la possibilité de demander la résiliation anticipée de son contrat de bail commercial. Pendant la durée initiale du bail commercial (9 ans), le locataire peut le résilier à la fin de chaque période triennale, c'est-à-dire au bout de 3, 6 ou 9 ans, sans avoir à se justifier.
Le changement du titulaire du bail concerne le fonds de commerce et le droit de profiter du local. Le propriétaire ne peut refuser la vente si le cédant donne l'ensemble du fonds de commerce. En règle générale, aucune clause ne peut empêcher un locataire de céder son bail commercial et son fonds de commerce.
L'obligation de payer le loyer ; L'obligation d'utiliser les lieux conformément à leur destination ; L'obligation de réaliser les travaux prévus dans le contrat et d'entretenir les lieux ; L'obligation de restituer les lieux en bon état à l'issue du bail.
Lorsque le pas de porte est considéré comme une indemnité, il est versé au propriétaire en échange de certains avantages commerciaux accordés ou de la dépréciation de la valeur vénale (valeur en fonction du marché) des locaux. Le paiement d'un pas de porte doit être mentionné dans le contrat de bail.
S'il accepte la cession de bail, le locateur est en droit de demander la prise en charge par le locataire de frais raisonnables tels que par exemple les frais d'enquête de crédit. Une fois la cession de bail signée, le cédant perd tous ses droits sur le logement et est libéré de toute obligation envers le propriétaire.
Le créancier peut s'opposer à la cession d'un fonds de commerce à partir du moment où la créance est certaine dans son principe. Elle peut donc être exigible ou conditionnelle.
En théorie, il n'est pas possible d'annuler un bail de location après sa signature car la loi ne prévoit aucun délai de rétractation. En pratique vous pouvez utiliser certains motifs assez sérieux afin de l'annuler.
Si le loyer est "manifestement sous-évalué", le bailleur peut le réajuster à l'occasion du renouvellement du bail, mais seulement en respectant une procédure spécifique bien établie. Cette procédure s'applique aussi bien aux logements loués en "vide" qu'en meublé.
Les deux parties au contrat sont le propriétaire du local, le bailleur, et le locataire, le preneur. Le bail 3 6 9 est un bail commercial de 9 ans maximum et peut être résilié par le preneur tous les 3 ans à sa date d'anniversaire, d'où son appellation bail “3 6 9”.
Les baux de 10 ou 12 ans seront plus favorables au bailleur. Si le bail est conclu pour une durée ferme de 10 ou 12 ans, le bailleur obtiendra du preneur qu'il renonce à toute faculté de résiliation. En pratique, les parties peuvent décider de conclure des baux 3/6/9/10 ou 3/6/9/12.