Il peut s'agir à titre d'exemple, d'une parcelle entourée de toute part, par des terrains appartenant à d'autres propriétaires, ou d'un terrain dont l'accès présente une pente trop inclinée pour un faciliter l'accès. Dès lors qu'une telle situation est caractérisée, il est alors dit du terrain qu'il se trouve enclavé.
Parfois, il arrive qu'un propriétaire se retrouve enclavé, c'est-à-dire qu'il ne peut pas avoir d'accès à une voie publique. Il se retrouve alors avec un terrain enclavé. Dans ce cas, afin de désenclaver son terrain, il devra demander un droit de passage à un voisin.
Droit de passage sur le terrain d'un autre propriétaire (servitude de passage) Votre terrain est enclavé : Terrain isolé, ne disposant d'aucun accès, ou disposant d'une issue insuffisante sur la voie publique ou difficile d'accès ? La loi vous reconnait un droit de passage sur le terrain de votre voisin.
Votre terrain est enclavé :
Si votre terrain est une enclave alors vous avez un droit de passage automatique. Il n'est pas nécessaire d'obtenir l'accord du propriétaire voisin et celui-ci ne peut pas vous empêcher d'accéder à votre terrain.
Seul un acte notarié peut prouver l'existence d'une servitude sur un terrain. Le cadastre en soi ne vous donnera aucune information sur une servitude de passage par exemple. Il permet seulement de repérer les dates approximatives des mutations d'un propriétaire à un autre.
Le droit de passage est accordé à l'occupant d'un terrain pour qu'il puisse accéder à la voie publique. La servitude de passage est imposée au propriétaire d'un bien (le fonds servant) au profit du propriétaire d'un autre bien (le fonds dominant).
Il est donc fortement conseillé de constituer la servitude par acte authentique devant notaire car sa constitution dans un acte sous seing privé ne garantira pas sa connaissance et sa transmission lors des ventes successives du bien.
En règle générale, un propriétaire a le droit de jouir et de disposer de la chose qu'il a acquise comme il le souhaite. Il peut donc interdire l'accès à sa propriété à qui il veut. Cependant, dans le cadre d'une propriété enclavée contiguë, le droit de passage est automatique.
C'est un interrogatoire du plan local d'urbanisme ou de la carte communale du territoire concerné qui permettra de révéler les servitudes d'utilité publique qui y sont annexées. Il suffit donc de consulter ces documents d'urbanisme auprès de la mairie du lieu de situation de l'immeuble pour en prendre connaissance.
C'est l'article 682 du Code civil qui précise quelles sont les modalités du droit de passage : il n'y a pas de largeur légale, mais la servitude doit permettre l'accès au bâtiment à pied ou avec un véhicule. La largeur doit donc être d'au moins 3 mètres.
La servitude est rattachée à un bien, et non à une personne. Par conséquent, la servitude de passage est transmise aux propriétaires successifs. Une maison est donc cédée avec sa servitude, d'où l'obligation pour le vendeur de les mentionner lors de la vente de son bien immobilier.
D'après l'article 1638 du Code civil, le vendeur a l'obligation de mentionner les servitudes de passage sur la propriété dans l'acte de vente. Si cette obligation n'est pas respectée, le vendeur est en droit de résilier le contrat de vente ou de demander des dommages et intérêts.
Enfin, le droit de passage donne généralement lieu au versement d'une indemnité financière, versée par le fonds dominant au fonds servant. Le montant de cette indemnité est calculé proportionnellement aux dommages causés par le passage : bruits, va-et-vient, moins-value du terrain, etc.
On peut refuser un droit de passage uniquement si le propriétaire peut aisément accéder à son terrain. En cas de litige, le propriétaire peut entamer des procédure à l'amiable, ou judiciaires.
Travaux nécessaires au droit de passage : qui paye ? Par ailleurs, s'il est nécessaire de construire un chemin ou une route à une largeur suffisante pour accéder à la voie publique, les frais de construction ainsi que les frais d'entretien sont à la charge du propriétaire désenclavé.
Un avocat spécialisé en droit immobilier ou en médiation et arbitrage est une aide précieuse pour obtenir vos droits de passage.
Preuve de l'existence d'une servitude de passage. Un titre de propriété faisant référence à l'acte constitutif d'une servitude de passage peut prouver son existence. Cependant, le titre originaire auquel il renvoie doit exister et émaner du propriétaire du fonds asservi.
Comment prouver une servitude de vue trentenaire ? Pour être acquise, la servitude de vue doit être possédée de manière « continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque » pendant 30 ans (article 2261 du Code civil). Il appartient à celui qui se prévaut de la prescription trentenaire de la prouver.
Les servitudes discrètes ou occultes sont celles qui n'ont aucun signe extérieur de leur existence et qui sont invisibles. (Exemple : l'interdiction de construire...)
Un acte sous seing privé
Si vous préférez vous passer du notaire, vous pouvez cependant solliciter l'aide d'un tiers mandaté tel que votre agent immobilier. Le professionnel peut vous fournir un modèle et vous accompagner de la rédaction à la signature du document.
La servitude est imposée au propriétaire d'un bien (le fonds servant) au profit du propriétaire d'un autre bien (le fonds dominant). Quelle doit être la largeur d'une servitude de passage ? Une servitude de passage est en général large de 3 mètres, de façon à laisser passer une voiture.
Définition d'une servitude
Une servitude est une contrainte qui pèse sur une propriété au profit d'une autre propriété, appartenant chacune à un propriétaire différent. C'est un droit réel immobilier, ce qui implique qu'elle est attachée à la propriété et non au propriétaire.
Ces servitudes publiques figurent sur une liste dressée par décret en Conseil d'Etat. Bon à savoir : le Portail national de l'urbanisme dit « Géoportail de l'urbanisme » permet de rassembler et rendre accessibles l'ensemble des documents d'urbanisme qui réglementent les droits d'aménager et de construire.
Perte d'utilité
Conformément à l'article 710bis du Code Civil (devenant dans le nouveau Code l'article 3.128), à la demande du propriétaire du fonds servant, le Juge peut ordonner la suppression d'une servitude lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant.
Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main.