Comment prouver la vétusté ? La vétusté se prouve par la comparaison de l'état des lieux de sortie avec l'état des lieux d'entrée, mais tient aussi compte de la date à laquelle l'élément d'équipement a été mis en service.
La définition de la vétusté
En droit, « la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. ».
Le taux de vétusté sera déduit du prix d'achat d'un de vos biens pour obtenir la valeur à laquelle il sera indemnisé. C'est une prise en compte des effets du temps et des évolutions du marché sur la valeur de vos biens. Pour le mobilier, un taux de 10 % par an est généralement appliqué.
La grille de vétusté de l'OPAC indique une franchise d'un an puis un taux d'abattement annuel de 15%, avec une part résiduelle de 10% pour le locataire. Donc après 5 ans, l'usure naturelle est nulle la 1ere année puis 4 x 15% pour les 4 années suivantes, soit 60% au total.
Comment constater la vétusté d'un logement et des équipements ? La vétusté correspond à l'usure ou la détérioration résultant du temps et de l'usage normal du logement. Pour constater cette vétusté, les parties peuvent établir une grille de vétusté dès la signature du contrat de bail.
Constat d'insalubrité
Lorsque la situation est urgente, le préfet peut demander au tribunal administratif la désignation d'un expert pour qu'il examine le logement ou bâtiment. Cet expert dresse un constat de leur état y compris des bâtiments mitoyens et propose des mesures pour mettre fin au danger.
Tout d'abord, le locataire doit signaler à son propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les défauts aux règles de salubrité que présente le logement. Sans aucune réaction de sa part, il doit alors avertir par tout moyen (courrier, téléphone, etc.) la mairie dont dépend l'habitat.
Les travaux de peinture seront donc à la charge du propriétaire bailleur. Par exemple : un logement est loué à un locataire avec des peintures refaites à neuf et que le locataire quitte le logement 10 ans plus tard, les travaux de peintures liés aux années passées seront totalement à la charge du propriétaire bailleur.
Le coefficient de vétusté ne doit pas dépasser les 20 % à 30 %. Ainsi, si le taux de vétusté annoncé est de 40 %, la valeur de reconstruction sera de 400 000 x (100 % – 40 %), soit 240 000 euros. Votre seconde indemnisation sera ensuite plafonnée à 30 % de la valeur du bien, soit 120 000 euros.
Qui doit payer la note des dépenses liées à la vétusté d'un local professionnel ? Conformément à l'article 1755 du Code civil, les travaux liés à la vétusté d'un local commercial incombent au propriétaire.
On considère que la vétusté théorique est de 1 % par an et ce à partir de la 10ème année. La vétusté s'exprime comme une fraction de la valeur à neuf représentée par le rapport entre l'âge et la durée de vie théorique du bâti.
Exemple : prenons le cas d'une villa ravagée par un incendie et dont la valeur de reconstruction à l'identique est estimée à 200.000 euros. L'expert a estimé la vétusté à 25 %. Sa valeur de reconstruction vétusté déduite est donc de : 200.000 x 75 % = 150.000 euros.
Un locataire qui resterait 5 ans dans le logement apporterait donc une usure normale totale de 70 %. Si le propriétaire évalue le montant des travaux à 2 000 € (qu'il doit justifier par un devis), le locataire aura donc à sa charge 2 000 – 70 % = 600 €.
Dans le cas de la peinture et de l'usure des murs, si cela n'est pas lié à votre occupation, c'est bien au propriétaire d'effectuer les travaux. Cependant, si l'usure de la peinture est liée à un incident, fuite d'eau, ou d'une dégradation de votre fait, alors ce sera à vous de prendre en charge de refaire la peinture.
En cas de contestation de l'état des lieux de sortie le délai est d'un mois pour envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la partie adverse.
La vétusté récupérable de l'assurance selon le type d'indemnisation. L'assurance vétusté récupérable permet à l'assuré d'obtenir une indemnisation en deux parties : le coût de reconstruction de son bien, d'une part, une indemnisation selon la vétusté d'origine, d'autre part.
La valeur vénale est donc le prix auquel un bien peut être vendu sur un marché donné. Elle se réfère au prix de marché de ce bien. En immobilier la valeur vénale d'un bien se référera à sa valeur marchande sur un marché spécifique du type de bien sur une région ou une ville donnée.
Pour évaluer son capital mobilier, il vaut mieux faire l'inventaire de tous les biens afin de les déclarer à l'administration fiscale en direct ou par l'intermédiaire d'un notaire. Listez les objets en indiquant leur valeur d'achat approximative. Regroupez les factures dans un même dossier pourra s'avérer très utile.
La méthode de calcul à appliquer
Il suffit de récupérer les factures d'achat et de leur appliquer le taux de vétusté par année d'ancienneté depuis leur acquisition. Ce taux varie suivant les assureurs, mais est toujours plus élevé les premières années avant de se stabiliser, la valeur d'un bien n'atteignant jamais 0.
Dégradations par négligence
Le locataire est tenu de faire les travaux et réparations locatives pendant toute la durée du bail. Les dommages causés par sa négligence (absence d'entretien ou manque de soin) en cours de bail sont à sa charge.
Cela peut être contraignant pour le propriétaire mais c'est le droit du locataire. Cependant, le locataire ne peut pas tout le temps refuser une visite. En effet, une visite doit s'accompagner d'un motif légitime et sérieux.
Quelles sommes le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie ? Le propriétaire est en droit de déduire du dépôt de garantie toutes les sommes que le locataire reste à lui devoir, à condition qu'elles soient dûment justifiées.
Elles assurent un rôle de prévention, notamment en direction des publics fragilisés, en sécurisant le cadre décisionnel des ménages, en particulier sur le plan juridique et financier. Les conseils apportés par les ADIL reposent sur les compétences de juristes formés sur l'ensemble des thématiques liées au logement.
En cas de litige avec un propriétaire, le locataire doit saisir la CDC auprès de la préfecture pour un recours amiable. Si la procédure n'aboutit pas, il doit saisir le conciliateur de justice au tribunal judiciaire.