Le calcul de la capacité d'emprunt se fait en déduisant les charges de l'emprunteur de ses revenus et en multipliant le résultat par 35 %. Les 35 % correspondent aux taux d'endettement maximum fixé par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF).
Présenter une situation professionnelle stable.
Différents critères sont pris en compte par les banques. Selon nos simulations, un salaire de 2 400 euros permet d'emprunter 150 000 euros sur 25 ans. Toutefois, la banque étudie la stabilité de vos revenus.
Pour connaître votre capacité d'emprunt, penchez-vous sur la stabilité et le niveau de vos revenus, l'apport personnel ainsi que les aides financières auxquelles vous pouvez prétendre. N'oubliez pas, votre mensualité ne peut pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels, auxquels vous devez soustraire vos charges.
Si vous souhaitez trouver une banque qui prête facilement, vous pouvez vous diriger en priorité vers certains types de banques. Les banques publiques : La Banque Postale et le Crédit Municipal. Ces banques ont un rôle d'accompagnement des publics en fragilité financière et leurs prêts sont particulièrement accessibles.
Au vu des taux d'intérêt pratiqués, les meilleures banques pour investir dans l'immobilier sont La Banque Postale, Crédit Agricole et BNP Paribas. Pour autant, elles affichent des frais de dossier pouvant atteindre 1 000 €, ce qui peut peser dans votre projet de financement.
Pour obtenir un emprunt de 1 000 000 € sur 25 ans, votre salaire mensuel doit être au minimum de 12 048 €. Votre capacité d'emprunt est alors estimée à 1 000 022 €.
Calculer sa capacité d'emprunt : la règle des 33%
Pour calculer votre mensualité maximale, les banques retiendront 33% de votre salaire mensuel net imposable. Vous appliquez cette mensualité sur 25 ans - soit 300 mois, et, après déduction des intérêts, vous obtenez votre capacité d'emprunt.
À l'aide de votre salaire de 1500 € par mois environ, vous avez la capacité pour emprunter un crédit immobilier d'un montant ne pouvant dépasser 50 772 € sur 10 ans, 67 796 €sur 15 ans, 80 703 € sur 20 ans et 89 744 € sur 25 ans.
Idéalement, les banques apprécient un apport minimal de 10 %, soit 10 000 € pour un emprunt immobilier de 100 000 € pour couvir les frais annexes (frais de notaire et d'agence immobilière). Parfois, un apport de 20% est demandé. Toutefois, selon votre profil, l'apport n'est pas toujours obligatoire.
Pour emprunter 200 000 € sur 15 ans, vous devez toucher un salaire mensuel minimum de 4 231 €. Pour emprunter 200 000 € sur 20 ans, vous devez toucher un salaire mensuel minimum de 3 563 €. Enfin, pour emprunter 200 000 € sur 25 ans, vous devez toucher un salaire mensuel minimum de 3 168 €.
Pour une durée de 20 ans et un montant de 70 000 euros, l'emprunteur doit gagner au moins un salaire mensuel de 1100 euros, avec une mensualité de 354 euros. Pour un financement immobilier à crédit de 25 ans et plus, l'emprunteur doit avoir un revenu mensuel minimum de 900 euros, avec une mensualité de 296 euros.
L'accès au crédit immobilier se resserre de mois en mois, même pour les ménages dotés de revenus confortables. La faute à quatre facteurs : la progression incessante de taux d'intérêts, le dysfonctionnement de l'usure, les normes d'octroi trop strictes et les prix immobiliers toujours élevés dans les grands métropoles.
La formule du taux d'endettement est la suivante : Taux d'endettement = (montant des mensualités + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus)
Au maximum, avec un salaire de 2000 euros, vous pouvez emprunter 135 994 euros sur 20 ans. Le taux d'emprunt sans négociation de votre courtier en prêt HelloPrêt atteint 1.27 %. Le taux d'assurance est de 0.34 %. Au maximum, avec un salaire de 2000 euros, vous pouvez emprunter 159 740 euros sur 25 ans.
Pour mémoire, en octobre 2022, le salaire net minimum avant impôt pour emprunter 250 000 euros sur 25 ans s'élevait à 3 296 euros. À 4 040 euros en février 2024, ce chiffre est en hausse de 23% en 18 mois. À l'époque, les bons dossiers pouvaient prétendre à un taux de 2,19% sur cette durée d'emprunt.
Un emprunteur avec un salaire de 3500 € par mois peut emprunter 121 903 € sur 10 ans, 164 392 € sur 15 ans, 197 210 € sur 20 ans et 220 483 € sur 25 ans. Avec un taux d'endettement de 35 %, il pourra rembourser au maximum 1225 € de mensualités de crédit.
Informations utiles pour souscrire un prêt immobilier sans apport : Il faut être en CDI ou avoir 3 ans d'ancienneté si vous êtes un Travailleur Non Salarié Le taux d'endettement ne doit pas excéder 35 % des revenus. Le reste à vivre doit être suffisant pour couvrir l'ensemble des frais de vie.
Pour se situer en dessous des 35 % d'endettement, il est recommandé d'avoir un salaire de 1353 € par mois pour emprunter 10 000 € sur cette durée. À noter que le calcul ci-dessus part du principe que le taux d'endettement du foyer est à 0, c'est-à-dire qu'aucune mensualité de prêt n'est en cours de remboursement.
Quel salaire faut-il pour emprunter 80 000 € ? Tout dépend de la durée de votre emprunt ! Si vous souhaitez emprunter 80 000 € sur 10 ans, vous devrez gagner plus de 1 900 € nets, 1 300 € pour un emprunt sur 15 ans, 1 000 € pour un emprunt sur 20 ans et 8 800 € pour un emprunt sur 25 ans.
Pour emprunter 100 000 euros sur 25 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 1 009 euros. Chaque mois, vous rembourserez une mensualité d'environ 333 € jusqu'au terme de la durée du contrat.
De nombreuses banques ne veulent plus prêter et se désengagent du marché immobilier en raison d'une situation absurde générée par le dysfonctionnement réglementaire des taux d'usure qui les empêche d'ajuster leurs taux débiteurs en conséquence des contraintes monétaires auxquelles elles sont confrontées.
Parmi les principales banques qui acceptent d'accorder un crédit immobilier à un emprunteur sans apport, on retrouve notamment la Caisse d'Épargne et la Banque Postale. Vous aurez moins de chances de décrocher un crédit immobilier à 110% auprès des banques en ligne puisqu'elles exigent un apport pour la plupart.
Quelles sont les banques en ligne les moins chères ? En tête du classement réalisé par MoneyVox en 2022, on trouve Boursorama, Fortuneo et ING.