C'est le cas du viager occupé sur deux têtes. Le viager occupé vous permet de vivre dans votre logement tout au long de votre vie en percevant un capital immédiat (= le bouquet) lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire, puis une rente viagère mensuelle.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation). Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
L'avantage essentiel du viager occupé est qu'il permet d'obtenir une décote d'environ 30 % sur le prix réel du logement, qui correspond aux loyers non encaissés. C'est donc un bon moyen de devenir propriétaire d'un bien convoité alors qu'on ne dispose pas initialement des fonds nécessaires.
Pour s'assurer un bouquet décent et une rente viagère confortable sans décourager les acheteurs potentiels, il est préférable de mettre sa maison en viager entre 70 et 80 ans. D'ailleurs, la moyenne d'âge lors de la signature d'un contrat de viager se situe généralement entre 75 et 80 ans.
En cas de décès du crédirentier dû à une maladie contractée avant la vente et survenant dans les 20 jours suivant cette vente, le contrat de viager est annulé. Autrement dit, si une personne est consciente de sa situation “terminale”, elle n'a pas le droit de vendre son habitation en viager.
Dans une vente en viager comme dans une vente immobilière classique, c'est toujours l'acquéreur qui paye les frais de notaire. Sans entrer dans des calculs techniques, sachez que les frais de notaire sont d'environ 7 à 8% de la valeur du bien immobilier dont vous faites l'acquisition.
Peut-on négocier le montant de la rente viagère ? Oui, dans la majorité des cas, l'acquéreur peut négocier. Une vente en viager est une transaction de gré-à-gré sur le marché immobilier dans laquelle les conditions sont négociables et où chacun recherche ses avantages.
Sans rente viagère, le contrat n'est pas aléatoire et il ne s'agit pas d'un viager. Le terme « viager sans rente » n'est donc pas juridiquement correct. Il désigne en réalité une vente en pleine propriété où le vendeur conserve le droit de rester vivre chez lui jusqu'à son décès.
La décote sur le prix de vente en viager
C'est LE grand avantage d'acheter en viager. Le plus souvent, le logement est indisponible jusqu'au décès du vendeur puisque le viager est occupé. Pour compenser, le prix d'achat est décoté, en fonction de l'âge et du sexe du vendeur.
Le viager est une vente immobilière dans laquelle le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien à un acheteur, appelé débirentier, en échange d'un capital initial (le bouquet) et d'une rente viagère. Le montant de la rente est fixé en fonction de l'âge du vendeur et de la valeur vénale du bien.
Le viager permet de devenir propriétaire sans apport personnel. Mais il est aléatoire : le viager est généralement constitué d'un bouquet (somme versée à la signature du contrat équivalente à 20 à 40 % du prix théorique du bien) et d'une rente viagère mensuelle ou trimestrielle.
La résolution avec effet rétroactif du contrat entraîne l'obligation légale pour le vendeur de restituer le prix perçu, et, pour l'acquéreur, de restituer la chose vendue.
Le prix d'un viager est divisé entre un versement initial, ou « bouquet », et une rente versée à vie ; Le calcul de la rente se base sur l'espérance de vie estimée du vendeur ; Cette espérance de vie est déterminée sur la base des tables de mortalité de l'Insee.
La réponse est assez simple : non, en France, il n'est pas possible de déshériter ses enfants, du moins au sens strict. Cela signifie que si vous avez des enfants vous ne pouvez pas faire de testament pour qu'ils n'héritent de rien après votre décès.
Plus le rendement locatif net est élevé, plus l'investissement immobilier est considéré comme rentable. Ainsi, si votre bien immobilier est évalué à 200 000€ et qu'il génère des loyers de 12 000€ à l'année (loyer mensuel de 1 000€), le rendement locatif brut est de 12 000€ / 200 000€ = 6%.
Un investissement socio-responsable
En investissant dans l'acquisition d'un bien en viager, vous permettez à une personne âgée de percevoir un complément de revenus, tout en restant vivre chez elle. C'est un complément financier qui lui permettra de subvenir à ses besoins et mieux vivre sa retraite.
Les dépenses concernant les travaux se répartissent entre l'acheteur et le vendeur en viager. La prise en charge des travaux entre le crédirentier (le vendeur) et le débirentier (l'acquéreur) est défini dans le contrat de vente (acte authentique de vente).
Le prix de vente est payé dans son intégralité par l'acquéreur. Les frais d'agence sont également, dans la majorité des cas, à votre charge. Vous verserez donc le bouquet à la signature de la vente et une rente viagère mensuellement jusqu'au décès du vendeur.
Pour calculer un viager sur deux têtes, on se base sur la valeur occupée du bien dans le cadre d'un viager occupé et sur sa valeur vénale dans le cadre d'un viager libre. On utilise les mêmes barèmes (généralement barème Daubry) que dans le cadre d'un viager sur une seule tête.
Il est parfaitement possible de vendre son logement en viager en ayant des enfants. Il est toutefois conseillé de prévenir les enfants quand un ou les deux parents ont un projet de vente en viager.
Calcul du bouquet d'un viager
Un bouquet est choisi pour la plupart des ventes viagères et leur montant représente généralement entre 20 % et 30 % du prix du bien immobilier. Plus le montant d'un bouquet est élevé, plus il fera baisser celui de la rente viagère.
Le viager libre : l'acquéreur dispose du bien immédiatement, et l'occuper dès la signature de l'acte : il n'a pas à attendre le décès du vendeur pour en disposer. Le viager occupé : le vendeur conserve son droit de disposer du logement et d'y habiter, jusqu'à son décès.
Pour calculer la valeur du viager sans rente, il faut soustraire le droit d'usage et d'habitation (DUH) de la valeur vénale. Les frais de mutation s'appliquent sur les 353 544 € et non sur les 400 000 € représentant la valeur initiale du bien mis en viager sans rente.